澳新商業地產和住宅“冰火兩重天”

本報駐新西蘭特約記者 達 喬

新冠疫情下，澳大利亞和新西蘭的房地產市場呈現出“冰火兩重天”的巨大反差：一方面，商業地產的空置率升到歷史高位，尤其是悉尼、墨爾本、奧克蘭等大城市繁華地段，出現大批商鋪關門歇業；另一方面，住宅房價逆勢上漲，增幅不斷創歷史新高。

據澳大利亞房地產信息網站Domain29日發佈的報告，澳大利亞全國房價在去年整體上漲近1/5。在澳大利亞昆士蘭州近期的房屋拍賣會上，一棟37年前6.3萬澳元建起來的簡陋平房以725萬澳元（約合3459.41萬元人民幣）售出，97歲的房主庫珀稱“親眼看到自己居住多年的房子價格漲了115倍”。

與澳大利亞一衣帶水的新西蘭，房子也量價齊升。英國《衞報》報道稱，新西蘭一棟地段普通、看起來破舊的1920年左右的老屋近日在房屋拍賣會上以超過200萬新西蘭元（約合人民幣904萬）的高價出售，超出拍賣師預估價格近40萬新西蘭元，該報道特別在標題上寫到“這是一棟連廁所都沒有的房子”。

新西蘭房地產大數據服務公司房研網（ReLab）首席執行官奈特·後接受《環球時報》記者採訪時表示，疫情下推高澳新兩國房價主要有兩方面因素：首先是住宅的庫存嚴重不足，2008年新西蘭全國有6萬套住宅出售，包括公寓、聯排和獨棟別墅等，而2021年5月的數據顯示，市場僅有1.4萬套住宅出售。考慮到新西蘭人口近年來增長迅速，在售住房與需求的比例嚴重失衡；其次，目前澳新兩國商業銀行貸款利率均處於歷史最低位，新西蘭一年固定貸款利率在7月上調前為2.19%，上調後也僅為2.49%，“低利率必然帶來可負擔性提高，購房者有更強的還款空間”。

與住宅市場“熱得發燙”截然相反的是澳新的商業地產遭遇寒冬。據新西蘭廣播電台報道，根據商業地產諮詢公司仲量聯行的調查，新西蘭最大城市奧克蘭中央商務區的多座主要商業樓在2021年出現了15%至20%的空置率。疫情下反覆“封鎖”措施促使中小企業習慣遠程辦公與居家辦公的新常態，直接導致商業物業的出租率顯著下降。

住宅價格高企帶來的利潤空間，掀起澳新“全民開發”的熱潮。在澳新兩國，不僅擁有豐富經驗和雄厚資金的大房地產公司在爭搶土地和建築資源，大量普通民眾也在從事自有土地的分割、建房、售房和租房業務，成為“個體户”式的房地產投資客和開發商。在奧克蘭甚至開始出現以“基金”為平台的房地產開發模式，不僅吸引新西蘭當地人投入，也吸引不少中國投資人。

奈特告訴記者，澳大利亞和新西蘭房地產的“全民開發”模式在實踐中是個“偽命題”。從向地方政府申請房地產開發規劃、融資、公用工程建設、房屋設計、施工與檢查，直到上市銷售和出租，整個開發流程涉及數十個技術性很強的專業領域，往往需要幾個甚至十幾個專業團隊的分工合作才能完成。對個人來説，不僅很難具備房地產開發全流程中足夠的知識儲備和實戰經驗，同時也會面對資金不足等方面的困境。

面對日益高漲的房價，澳大利亞和新西蘭政府均出台各種“限購”措施。其中針對海外買家的限購最嚴格。在新西蘭，海外買家可以購買公寓樓花、酒店式公寓、週期性租賃土地、毛利人的永久產權土地以及面積小於1000公頃的林業用地等類型的土地和房屋。但是，海外買家在購買住宅房產、鄉村物業、敏感土地或1億新西蘭元以上的新西蘭資產前，都需要獲得新西蘭海外投資辦公室的批准。

近幾年來，新西蘭不斷爆出海外人士因為違規購買土地或住房而導致鉅額罰款的新聞，來自中國的買家佔了不少。《新西蘭先驅報》今年6月報道，一名中國買家因為沒有得到海外投資辦公室的許可，以940萬新西蘭元在奧克蘭購買了一處帶有“二戰”炮位的“敏感土地”，被罰款11萬新西蘭元。▲