後疫情時代，央企盤活不動產如何發力？

【環球網 記者 蔣薇】不動產作為國有資產的重要組成部分，在資產管理過程中會面臨估值、確權、盤活、運營等諸多難題。中央企業擁有大量的存量土地、酒店、房產物業等不動產資源，依法依規助力中央企業盤活存量土地，實現土地資源優化配置，提升資產管理價值，是關乎企業提質增效和社會經濟發展的一件大事。

“十四五”期間國央企資產盤活需求巨大

從宏觀形勢上看，“十四五”期間房地產市場開發量和銷售量或仍將保持較大規模，但由於土地價格沒有明顯下降，且勞動力成本、原材料成本、融資成本持續上漲，房地產開發企業的利潤將會受到極大擠壓。

據中國產權協會統計，2020年我國產權交易資本市場，共成交項目1718萬宗，涵蓋資產股權類、自然資源類、環境權類、招標採購類等四大類29個領域交易業務，全年交易額達15.84萬億元，再創歷史新高。其中，處置低效無效資產2479億，有效盤活了存量資產。在2012-2020年九年間，產權交易資本市場累計交易額達68.78萬億元，年均複合增長率達27%。通過產權交易資本市場得以盤活的存量資產有相當一部分屬於不動產。中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員秦虹在第七屆不動產盤活工作研討會上表示*，房地產開發企業在**“十四五”*期間最重要的課題將是固優拓新，在穩定過去優勢的同時謀求轉型發展，通過轉型來推動房地產行業的高質量發展。

以酒店管理行業實踐為例，中國飯店協會副會長、中飯協酒店資管協會理事長林聰指出，酒店資產管理必須採用金融思維，達成利於企業長期發展的資產發展戰略。他認為，變局中的央企資產管理優化，要求進一步加快國有資本佈局優化、深化國資國企改革。

住房租賃公募REITs驅動地產商業

“十四五”規劃中央對房地產市場的調控要點包括堅持房住不炒、對企業融資作出限制並將改變房地產企業過去高槓杆、高負債、高週轉模式等。

據悉，當下房地產開發量、銷售量應該還保持比較大的規模，據國家統計局數據顯示，2020年商品房銷售面積銷售了17億平方米，銷售額達到17萬億，而與巨大銷售額形成對比的是，原材料成本一直在上升、融資成本也在上升，因此開發企業的利潤將會受到極大的擠壓。公募REITs作為一種多以底層物業為基礎資產的創新型融資手段，越來越受到商業地產業的關注。

據瞭解，2020年REITs試點政策將房地產行業排除在外，提出“酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產項目不屬於試點範圍”，而保障性租賃住房是REITs試點一年來首次放開被納入的領域。此外，記者還了解到，發行公募REITs也有硬性條件，首先底層資產要依法合規，同時運營是要穩定三年以後才能進行公募REITs的發行以及現金流不能低於4%，雖然公募REITs還沒有產品發行，但現在已經有30多單住房租賃類REITs產品。

7月30日，在央企第七屆不動產盤活研討會上，ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然説，“公募REITs就是把穩定持續現金流做一個證券化，租金進行證券化。首先直接融資的行為，區別於宏觀槓桿率這麼高，間接融資是為了銀行去貸款，但是它是直接融資的行為，同時它也增加了不動產的流動性。”趙然認為，發展住房租賃REITs有利於促進房地產市場形成低金融槓桿，可持續發展的商業閉環模式。住房租賃REITs不單對於中國房地產市場是結構性的重塑，同時也是對於我們房地產市場商業邏輯是一次重塑。

權易匯平台大數據精準驅動資產盤活

央企第七屆不動產盤活研討會指出，後疫情時代的央國企不動產盤活處置，將加速盤活地產行業形成新的發展格局。權易互聯網有限公司CEO王雷認為，隨着國企混改工作的推進和國資委引入“兩利四率”考核指標體系，國企不動產盤活和價值提升更有緊迫性。

目前，不動產盤活的主要方式，主要還是轉讓、租賃、改造升級、自行開發四大類。王雷認為，這四種途徑都屬於非標，都需要找到合適的合作方，轉讓需要投資人，租賃需要承租人。因此他強調，找到合作方實際上是不動產盤活首要解決的問題，利用大數據方式，實現把數據精確匹配到相應的合作方式上是權易平台正在做的事。

環球網記者瞭解到，權易匯平台是通過大數據運算下的分析模型，其中包含“一鍵盤活”功能，通過整合投資方和項目方的投資畫像，形成交易鏈條，大數據平台研發為加快央企不動產盤活提供了技術支持。

此外專家指出，國家十四五規劃和2035年遠景目標綱要提出全面提升城市品質，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升。城市更新不是房地產而是擴大內需的戰略基點，從國家層面不斷鼓勵優化投資結構調整，不斷向城市更新着力，城市更新已經進入國家戰略。當下探討的“城市更新”，在其中尤其是央企更多的也是承擔着完善城市功能、優化央國企產業機構的使命。

由此可見，在當下的後疫情時代，針對中央企業擁有的大量的存量土地、酒店、房產物業等不動產資源，依法依規助力中央企業盤活存量土地，實現土地資源優化配置，提升資產管理價值，是關乎企業提質增效和社會經濟發展的一件大事，需要進一步深入研究並加以破解。