土拍規則或迎新變 多城中止二輪供地

第二輪集中供地在即，多個核心城市的土拍盛宴卻被按下“暫停鍵”。

深圳之後，天津、青島等多城也加入了中止或延期土拍的行列。

二輪供地“急剎車”

8月11日，青島市自然資源和規劃局及各區自然資源局披露多則公告，稱其於7月30日公佈的第二批次出讓的100宗地拍賣活動因故“終止”出讓，再次出讓的時間，將以屆時公告為準。

中指研究院青島分院研究主管郭曉鋒認為，從上半年22城集中供地試點城市情況來看，政策實施效果並沒有達到預期，多個城市由於土地市場的火熱致房價出現上漲。其中，青島開平路45號地塊曾引發多家房企競價，最終以超60%溢價率成交。

“這與政策基調不相符，”郭曉鋒表示，青島此次中止第二批次土地出讓，後續土拍規則或進行調整，嚴控高溢價，或引入競品質新規則，從而進一步穩定房地產市場。

就在此前一日（8月10日），天津規劃和自然資源局也發佈土地出讓補充公告，將第二批集中出讓的61宗國有建設用地掛牌時間延長至9月10日，並對該批地塊最高限價進行調整，確保最高溢價率不超過15%。

據《國際金融報》記者統計，其中52宗地塊最高限價較之前均下調了20%-24%，8宗下調幅度在20%以內，另外，此前未確定最高價的津南黃（掛）2021-033號地塊本次公佈了最新限價。

補充條款還要求，單宗住宅用地達到最高限價後，採用搖號方式確定競得人，而搖號的具體時間和操作程序另行通知。

此外，不久前被約談並出台“惠八條”的惠州也有所行動。

8月10日，惠州公共資源交易中心宣告，因完善房價地價聯動機制的需要，中止出讓惠城區馬安新羣上寮JD10-01、JD10-03商住地塊，兩地原起拍總價17.95億元，摺合樓面價約6189元/平方米。

實際上，最先打出土拍“中止牌”的城市是深圳。早在8月6日晚間，深圳公共資源交易中心披露，深圳市規劃和自然資源局決定中止原定於8月9日集中出讓的第二批22宗宅地，參與房企已交納的競買（投標）保證金將原路退回。

政策或將大改？

多城供地齊踩“剎車”現象，市場上一時眾説紛紜。

諸葛找房數據研究中心認為，各城市間樓市在2021年上半年活躍度均較高，人口流量加之區域優勢促使市場熱度較高，採取延期或中止措施或將對城市的市場熱度有一定的降温作用，以促進市場平穩發展。

但更多業內人士認為，土拍政策或生變、將為房企留出更多利潤空間。

中指院廣州分析主管陳雪強指出，從以上幾個重點城市在第二輪集中供地中宣告中止或者延期來看，主要是涉及土地競拍規則修改有關，防止土地競拍市場過熱，從源頭上降低市場預期，同時為落實租賃住房用地的供應提供支持。

某華東規模房企的內部人士也表示了類似觀點，首輪土拍過後，民企對二次供地的熱情基本消退，“估計政策會再調整”。

今年以來，在“房住不炒”的住基調下，多個城市開始施行“兩集中”供地。但在首輪供地中，卻頻頻出現“地王”、限價地塊觸頂成交的情況，多個城市土地市場甚至出現上漲行情。據中原地產研究中心統計數據，首輪22城集中供地合計出讓802宗涉宅地塊，土地出讓金也高達10530億元，平均溢價率14.7%。平均樓面價達1萬元/平方米，較2020年同比上漲了15.1%。

有業內人士反映，首輪供地後，有多家房企認為集中供地的實施效果與其抑制市場過熱的本意南轅北轍，反而導致了開發商供地恐慌，一窩蜂哄抬了地價，壓縮了成本……

在此背景下，一則“自然資源部召開閉門會議，擬調整二輪土拍政策”的消息流傳開來，其中提出了股東不得違規對其提供貸款、轉貸、擔保或其他融資便利；限定土地溢價不得超過15%，不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價；達到上限價後，可通過一次性報價、搖號、競高標方案決定競得人等措施。

億翰智庫分析認為，若消息屬實，該政策的出台或是意在控制核心城市的土拍熱度，穩定地價，實現土地市場的穩定運行，既保持土地公平合理的出讓，同時又使得市場熱度保持低位運行。基於此，房地產行業寡頭時代的到來或將放慢，行業集中度提升速度放緩，為中小房企帶來一定程度的利好。