調控持續加碼 房地產多項指標增速回落

信貸收緊疊加調控持續加碼的背景下，房地產市場從價格到成交量，漲幅明顯放緩。國家統計局數據顯示，商品房市場量價熱度持續減弱，7月單月銷售量達今年以來最低值，單月均價迴歸2020年同期水平。

業內人士表示，樓市調控作用不斷顯現，供需兩端房價上漲預期減弱，入市更理性、謹慎，由於去年同期基數高，房地產開發投資、新開工面積等多項指標增速將繼續回落，熱點城市樓市有望降温。

7月房價漲幅延續回落

8月16日，國家統計局發佈了7月70個大中城市住宅銷售價格變動情況。新聞發言人付凌暉表示，今年以來，隨着經濟恢復特別是融資條件的改善，部分地區房價上漲比較明顯，相關部門加強了市場調節，落實城市的主體責任，抑制不合理需求，促進房地產市場總體趨穩。7月，70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅延續回落態勢。

新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅回落或轉降。易居房地產研究院對70個大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價格數據進行算術平均，7月，70個大中城市新建商品住宅價格環比漲幅為0.3%，相比6月降低0.11個百分點；二手住宅價格環比漲幅為0.1%，相比6月降低0.17個百分點。其中，新建商品住宅價格環比漲幅已連續2個月回落，二手住宅價格環比漲幅已連續3個月回落，且有所加速。

二線城市新建住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.1和0.2個百分點。三線城市新建住宅價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅價格環比由上月上漲轉為下降0.1%。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，從單月成交數據來看，7月商品房成交均價為10373元/平方米，環比小幅回升3個百分點，6、7月單月全國商品房銷售均價已基本回歸2020年同期水平，單月同比漲幅分別為1%和1.6%，遠低於年內前幾個月7%以上的同比漲幅。

隨着調控深入，房價下調城市明顯增多。國家統計局數據顯示，7月70個大中城市房價環比漲幅超過1%的僅剩青島、海口、銀川三地，上漲城市數量較6月也減少4個。二手住房方面，有26個城市房價下跌，較二季度的14個、17個、16個大幅度增長。

“7月房價漲幅自今年來首次跌入‘偏冷區’。”上海易居房地產研究院研究員潘竑羽表示，今年以來，國家層面調控不斷收緊，地方調控政策的頻率與強度創下歷史之最，下半年房地產調控政策繼續從嚴，全國房地產市場環比漲幅將進一步走弱。

多個房地產典型指標回落

除房價漲幅有所下調外，房地產開發投資、商品房銷售面積、房企到位資金等多項指標增速也出現回落。

根據國家統計局數據，1至7月，全國房地產開發投資84895億元，同比增長12.7%，較1至6月的15%下調2.3個百分點。其中，住宅投資63980億元，增長14.9%。7月房地產開發投資額同比增長1.4%，增速加速回落。

房地產銷售面積方面，前7月，商品房銷售面積101648萬平方米，同比增長21.5%，較前值的27.7%也有所下調。7月商品房銷售面積同比下降8.5%，其中住宅銷售面積同比下降9.5%。

“單月銷售增速轉負，全國樓市進入收縮期。”中信建投地產首席分析師竺勁表示，國家統計局數據顯示，7月單月銷售面積同比減少8.5%，增速較上月回落16個百分點，這也是年內首次轉負。

對於增速向下的原因，竺勁表示，一方面是下半年的高基數壓力，另一方面，行業庫存相對較低、上半年房企為降負債加快推盤迴籠資金、土拍價格高帶動新房市場去化等因素對行業銷售提供較大支撐，下半年數據將持續下行。

除上述典型開發、運營的相關數據外，涉房資金也有下滑態勢。1至7月房企到位資金同比增長18.2%，國內貸款同比下降4.5%。竺勁表示，7月行業開發資金來源同比增速為-7%，為年內首次轉負，較6月下滑11個百分點。他指出，在房地產行業融資新規持續出台的背景下，房企在金融機構間接融資受到較大約束，金融機構貸款增速持續下行。同時，銷售回款相關的定金及預收款、個人按揭貸款增速在邊際回落。

房地產市場調控不放鬆

市場熱度的回落與調控持續加碼有關。據貝殼研究院統計，河南、北京、成都、東莞、佛山、廣州、杭州、合肥、南京、廈門、上海、紹興、深圳、無錫、武漢、西安、重慶等17個省市7月發佈28次房產調控類政策，調控頻次高於6月，多數政策為前期調控政策的加強和查缺補漏，其中，上海和深圳針對離婚購房出台了限購政策。

中原地產研究中心統計數據顯示，今年前7月，我國合計房地產調控已經高達352次，房地產政策明顯趨嚴。

中原地產首席分析師張大偉表示，過去多年存在的房地產調控漏洞，最近在明顯“打補丁”，這些舉措包括住建部約談、整頓中介、限制二手房定價、經營貸、土地供應、鼓勵租賃、打擊炒作學區房等。

調控收緊還在繼續。8月16日，北京下發《關於進一步規範新建商品住房銷售行為的通知》指出銷售人員“四嚴禁”，即嚴禁虛假不實宣傳、嚴禁誤導客户處置佔有公共部位、嚴禁宣傳週邊未建設的公共服務設施、嚴禁渲染緊張氛圍促銷。同日，大連發布《關於進一步加強房地產市場調控和監管工作的通知》，從新房5年限售、二手房3年限售、嚴控土地溢價、加強商品住房指導價等八個方面對一二手房市場進行管控。

業內人士表示，在整體資金收緊的環境下，房企對下半年施工及新開工將採取審慎態度，非核心城市非熱點地塊的開工計劃將有所放緩，後續整體新開工規模單月及累計降幅或擴大。張大偉也表示，隨着購房者預期的改變，預計四季度大部分城市將進入調整週期。