美國房地產市場現降温跡象 虛火仍待消

近來，與美國房地產市場表現相關的一些數據出現回調，被市場人士認為是房地產市場降温甚至出現拐點的跡象。同時，美國房地產市場目前仍在高位運行，且利率水平處於低位，市場虛火要徹底消除，仍需政策和環境因素配合，並假以時日。

多項數據出現調整

全美住宅建築商協會（NAHB）8月18日數據顯示，8月NAHB房產市場指數降低至75，是2020年7月以來的最低點，去年8月時該指數為78。這一指數是以對14萬個協會成員的月度調查為基礎，評估當前和未來六個月新屋銷售的市場狀況以及新屋的潛在買家人數，可以反映購房者的意願，提供有關美國短期住房市場信息。

從指數組成部分看，當前的銷售狀況下降了5點至81；潛在買家的流量也下降了5點至60；未來6個月的銷售預期為81點，與前一個月持平。

NAHB/富國銀行17日公佈的數據顯示，衡量建築商信心的指數連續第三個月走低，從7月的80降至75，創2020年4月份以來的最大跌幅，低於經濟學家預期的持平於80的中值。不過，NAHB首席經濟學家羅伯特在聲明中稱，預計未來數月生產瓶頸可得到緩和，市場仍可能回到更加正常的狀態。

18日公佈的數據還顯示，美國7月房屋開工下降7.0%，年率為153.4萬户。其中，東北部、中西部和西部的房屋開工下降，但人口稠密的南部地區上升。在樓市中佔比最大的獨棟房屋開工下降4.5%，年率為111.1萬户。多户房屋開工驟降13.1%，年率為42.3萬户。

路透社的報道稱，美國商務部18日發佈的報告顯示，建築許可在連續三個月下降後反彈，但增長僅出現在波動較大的多户住宅領域，這對緩解推高房價的嚴重住房短缺無濟於事。7月獲得建設許可但尚未開工的房屋數量為有記錄以來的第三高，表明建築商對開始新項目仍猶豫不決。

富國銀行高級經濟學家馬克·維特納表示，“毫無疑問，房屋開工已經觸及了某種短期上限，房價急升降低了人們的承受能力，並導致認為現在是購房好時機的消費者比例創紀錄的下降。”

此外，美國抵押貸款銀行協會（MBA）18日發佈的一份報告顯示，前一週購房貸款申請出現減少。

儘管數據顯示美國房地產市場有降温跡象，但目前美國房價仍然處於較高位置。

美國房地產經紀人協會的報告顯示，2021年第二季度，全美現房銷售價格中位數同比增長22.9%，至歷史高點35.79萬美元。183個都會區中，94%報告房價兩位數增長，比重高於第一季度的89%，創53年來最大漲幅。數據表明，美國90%的大都會地區房價都在持續上揚，表明高房價並非特例，而是全國性現象。

早些時候，7月23日公佈的數據也顯示，美國成屋銷售中間價在今年6月達到36.33萬美元，同比增長23.4%。

成本上升影響購房意願

導致房地產數據顯現降温跡象的原因，主要是建築商正面臨着材料和勞動力成本的持續上升，這使得新建房屋的價格不斷上升，房價飆升帶來的住房可負擔性下降、貧富分化加劇等負面影響正逐漸顯現。

據報道，在4月初至6月底售出的新房和現房中，超過56%是收入在美國中位數7.99萬美元的家庭可以負擔的，這大大低於2021年第一季度的63.1%，也是自2012年第一季度以來的最低可負擔水平。

NAHB主席查克·福克認為，由於較高的建築成本，一些潛在的買家正在經歷衝擊，政策制定者需要找到供應鏈問題的長期解決方案。

木材的價格自今年早些時候的峯值以來已大幅下降，目前已跌至一年來低點。不過，羅伯特指出：“雖然木材價格出現了改善，但其他建築材料的價格和供應仍然是一個挑戰，這些材料包括地板和窗户。”

根據NAHB對生產者價格指數數據的分析，2021年上半年，住宅建築材料的總定價上漲了13%。羅伯特表示，較高的成本和材料獲取問題導致房屋建設水平下降，甚至擱置了一些新房銷售。不過他預期，生產瓶頸應在未來幾個月內緩解，市場應恢復到更正常的狀態。

房價上漲對購房者的影響十分明顯。受到房屋抵押貸款激增推動，今年二季度，美國家庭負債金額增加了3130億美元，至14.96萬億美元，同比增長4.8%，環比增加2.2%。

美國政府在新冠肺炎疫情暴發後，曾推出延期還貸的政策，以避免房貸違約潮的出現，目前為止已經延期三次。最近一次延期為拜登政府宣佈再度延期至9月30日。隨着計劃開始到期，貸款人仍將再度面臨還貸壓力，房地產債務違約風險也會上升。

虛火消除尚需時日

對於美國房價上漲，專家分析認為，除了疫情帶來的需求推動外，美聯儲超低利率與政府高額新冠肺炎疫情補貼為購房者提供了充足資金支持，這是美國房價持續上漲的最大動力。

美國的借貸成本一年多來一直處於歷史低位，助長了疫情期間的房價漲勢。火熱的房地產市場使得建築商類股票也一度成為市場寵兒。

彭博社報道指出，二季度期間，隨着30年期平均利率下降，投資者抓住機會進行房屋再融資，以減少月供金額。紐約聯儲數據顯示，在10.44萬億的房屋抵押貸款中，有44%是在去年6月至今年6月期間發放的。

不過，7月30日的數據顯示，30年期抵押貸款平均利率為2.8%，五週來首次出現上升。截至8月13日當週，30年期固定抵押貸款利率進一步從前一週的2.99%上升至3.06%。雖然利率回升不多，但在高房價下對購房者造成的負擔更為明顯。

此前，美國抵押貸款銀行協會的數據顯示，抵押貸款申請在7月底已經出現下降。截至8月13日當週抵押貸款申請活動指數週環比也出現了下降。

目前，市場普遍預期美聯儲今年有可能開始縮表，明年底將收緊貨幣政策，啓動加息，美國的利率水平仍會在一段時間內處於低位。

美國全國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·尹預測，因庫存緊張，美國房價在未來仍有可能上漲，預計在明年底增速會放緩。

有分析師認為，雖然投資者開始擔心房價和建築成本上升，但因利率仍極低，且人口結構顯示需求強勁，一些投資者仍看好未來一段時間的房地產市場，市場虛火真正消除尚需時日。