房企開掘城市新藍海

城市更新過程中，房企應注重從“開發方式”向“經營模式”轉變。城市更新不僅是空間更新，更應通過內容的整合和運營，實現區域內文化內涵的豐富和生活質量的提升。

房地產頭部企業萬科企業股份有限公司近日有關城市更新的動作不斷。據“上海發佈”公眾號消息，上海市人民政府與萬科在滬簽署戰略合作框架協議。萬科董事會主席鬱亮表示，將進一步深化與上海在城市更新等方面的合作對接。此前的6月，上海城市更新基金成立，總規模約800億元。數家房企參與簽署戰略合作協議，萬科亦為其中之一。

當前，城市更新正成為眾多房企業績增長的新動能。遠洋集團不久前公佈的2021年中期業績顯示，集團已在城市更新業務領域擁有拆除重建、存量盤活、社區煥新三種模式。截至2021年6月30日，遠洋已簽約舊改項目近1800萬平方米，分佈在深圳、廣州、東莞等大灣區重點城市，其中已轉化項目共7個，並已獲取5箇舊改項目。目前共計4個項目在售，2022年預計推出3個新項目。

房企參與城市更新有望獲得更多支持。“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要明確提出，實施城市更新行動。老舊小區改造是城市更新的重要內容之一，我國提出，到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮老舊小區改造任務。住房和城鄉建設部有關負責人曾表示，鼓勵房地產開發企業參與老舊小區改造。今年以來，多省市密集出台相關舉措推進城市更新。除上海設立了城市更新基金以外，據報道，7月份無錫市也設立了城市更新基金，基金規模達300億元，專項用於投資無錫舊城區改造和城市更新項目規劃、建設、開發及運營等。此外，廣州、北京等城市也設立了與城市更新相關的基金。

中國人民大學國發院城市更新研究中心主任秦虹表示，我國城鎮化正進入中高級發展階段，城市更新是提升城市能級最重要的舉措，是城市發展轉型和房地產企業發展轉型的一個結合點，值得企業高度重視。

種種跡象表明，城市更新已經成為房地產行業的下一個“兵家必爭之地”。有研究認為，我國未來每年有8億平方米的存量需要更新，城市更新將是一個10萬億元級的市場。克而瑞統計數據顯示，中國百強房企中參與城市更新的比例達80%，已有51%的房企運營規模超百萬平方米，早期佈局的項目已進入價值兑現期。

業內人士指出，城市更新項目的一大特點就是開發和回報週期長，短則幾年，長則十年以上。這對房企的融資和開發運營能力都是重大的考驗。在願景集團董事長陶紅兵看來，老舊小區改造項目操作過程中需要和政府、居民同時打交道，且回報週期較長，更適合不想賺“快錢”的房企。不過，因為未來增量越來越少，房地產企業更適合向這個方面轉型。

城市更新的過程中，房企應該注重從“開發方式”向“經營模式”轉變。城市更新不僅是空間上的更新，更應該通過內容的整合和運營，實現區域內文化內涵的豐富和生活質量的提升。日前，住房和城鄉建設部就《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（徵求意見稿）》公開徵求意見，其中提到，要轉變城市開發建設方式，堅持“留改拆”並舉、以保留利用提升為主，嚴管大拆大建，加強修繕改造，注重提升功能，增強城市活力。

經歷了過去城鎮化率的快速提升，我國“以人為核心的新型城鎮化”正向“精細化運營”邁進。摒棄過去“大拆大建”“高速度、高週轉”的固有思維，城市更新更像是“老火慢燉”，對於房企而言，運營城市更新項目更應耐得住寂寞，“慢工出細活”。