公租房納入REITs試點助力盤活存量資產

作者：王未

2021-08-30

我國基礎設施REITs試點行業範圍進一步擴大。2021年7月，國家發展改革委將基礎設施REITs試點範圍拓展到保障性租賃住房。基於對各地租賃住房的調研及實踐經驗，公共租賃住房（公租房）具有起步早、規模大、經營模式成熟的特點，符合基礎設施REITs服務實體經濟、盤活存量資產的初衷。

公租房具備

納入REITs試點基本條件

國務院辦公廳日前印發的《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，在國家層面明確了我國住房保障體系以三種住房為主體，包括公租房、保障性租賃住房和共有產權住房。其中，保障性租賃住房主要面向新市民、青年人等羣體。公租房和保障性租賃住房都具有保障屬性、都以租賃方式進行供應、互為補充，主要區別在於重點供應對象不同。公租房受市場和經濟週期波動影響較小，現金流相對穩定。因此，從民生保障屬性、歷史發展沿革、經營特徵角度，具備納入REITs資產範圍的基本條件。

納入試點具有重要意義

將公租房納入基礎設施公募REITs試點具有重要意義。一是響應“房住不炒”的號召，保障“居者有其屋”。通過REITs盤活公租房，滿足中低收入住房困難家庭的居住需求，有益於抑制住房投機行為、構建租售並舉的長效機制。

二是助力存量資產的盤活、改善租賃住房類資產的投融資機制。歷經長時間的發展培育，我國沉澱了大量的公租房資產。而公租房的開發建設和運營維護主要由政府部門或國有平台承擔，大部分資金來源於財政撥款。高土地成本、高建設成本及不通暢的退出機制難免帶來投入高、回收期長、收益率低等局面。納入REITs試點範圍後，能夠盤活龐大存量、帶動更多權益型資金。同時，能夠幫助公租房主體降低資產負債率，實現投融資閉環。

三是豐富REITs投資種類，充分體現普惠性。我國基礎設施REITs試點從萌芽到逐漸成熟，加之租賃住房類REITs的市場實踐，均為公租房REITs的推出奠定了基礎。通過REITs向機構及個人投資者持續分享公租房資產收益，能夠充分體現普惠性。

制度建議與展望

一是適當進行補貼，保障民生屬性。公租房面對的客羣，決定了其租金水平較低，往往相較於同地段市場化租賃住房、保障性租賃住房存在較高的折讓比例。因此，在發行REITs後，為繼續保有其民生屬性，配套適度比例的補貼有益於保障社會公共服務設施的穩定運營，亦為投資人提供持續、穩定的收益。

此外，受香港地區REITs經驗啓發，將配套底商納入公募REITs底層資產中，有助於提高項目市場化運作效率和現金流水平。此點也符合《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》中關於項目土地用途的規定，即“項目土地用途原則上應為非商業、非住宅用地，租賃住房用地以及為保障項目正常運轉而無法分割的辦公用房、員工宿舍等少數配套設施用地除外。”

二是同一市級財政下的不同公租房資產可納入同一REITs產品。通過對各地公租房項目的調研走訪，筆者發現，當前公租房房源分佈較為分散，單個企業、區級政府或區級平台公司持有的公租房項目規模大小不一，不同主體投融資實力差異較大，運營管理及服務水平也參差不齊。為解決上述問題，建議以市為單位、同一市級財政下的公租房資產可根據當地實際情況，將不同原始權益人的資產納入同一基礎設施公募REITs產品，統一進行管理，有助於進行規模化管理、穩定租賃關係、培育符合當地住房租賃市場需求的專業化管理機構和團隊、提高管理的透明度與運營效率，從而進一步反哺當地基礎設施建設和運營。

三是在當前“收支兩條線”基礎上，完善現金流歸集機制。對政府投資建設公共租賃住房取得的租金收入，部分地區按照政府非税收入管理的規定繳入同級國庫，實行“收支兩條線”管理。而根據監管要求，基礎設施REITs項目收益應持續穩定且來源合理分散，直接或穿透後來源於多個現金流提供方。

公租房特有的收支模式如何與基礎設施REITs要求相匹配？筆者提供了以下思路：借鑑資產證券化業務實踐中，證監會對收費權類的收支兩條線的相關意見進行安排，以填補目前的空白。即“為社會提供公共產品或公共服務的產品，最終由使用者付費，實行收支兩條線管理，專款專用，並約定了明確的費用返還安排”類的資產（公租房），具備進行資產證券化的條件。同時，還應獲得地方財政或有關部門按約定劃付購買服務款項的承諾或法律文件，明確政府和房源持有主體在運營管理方面的權責利安排，以釐清公租房項目申報REITs的現金流收支路徑、管理模式，形成標準化投融資產品。

四是加強協同、完善配套機制。公租房REITs涉及鏈條長、環節複雜，從資產生命週期角度，完善土地供給方式、引導更多的權益型資金支持建設期資產。從REITs發行審批角度，通過聯席審批或綠色通道方式，加強住建、國土、發改、財政、國資、税務等各部門的協同。在財税政策方面，建議完善相應配套機制。舉例而言，根據現行財税政策，公租房在重組過程中涉及的土地增值税免徵條件與房地產開發企業銷售房產行為基本一致、無特殊優惠。