深圳土拍“放大招” 地價房價聯動下調

8月29日，深圳重新發布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告，涉及的出讓地塊數量不變，但做出了調整優化，下調了住房銷售限價，通過價格引導進一步穩定市場預期。

合理限定土地溢價

下調住房銷售限價

此次土拍調整了競買人資質條件和准入要求，同一企業及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買，參與競買企業應提交相關證明材料及承諾函；同一企業及其控股的各個公司，參與用地競買最多可競得3宗用地。

此次深圳土拍還優化了土地競價方式，合理限定土地溢價，而且更加註重“租賃”。據瞭解，在保持掛牌起始價不變的基礎上，地塊溢價率上限統一由45%調整為15%，達到溢價率上限後，南山、龍華2宗自持租賃住房用地直接採用搖號方式確定競得人，其餘用地採用“競自持租賃住房+搖號”方式確定競得人。其中一些地塊的競買規則還顯示，全年期自持租賃住房不得作為時租房、日租房、旅館等進行經營。

此次深圳土拍還強化“房地聯動”，下調住房銷售限價。本批次用地普通商品住房銷售限價在原限價基礎上下調3%~9.2%不等，安居型商品房銷售限價在原限價基礎上下調2.8%~9.1%不等。如前海桂灣地塊，建成的普通商品房毛坯均價從每平方米9.9萬元調整到9.2萬元，降價7000元。

此外，此次土拍嚴格落實購地資金審查機制，確保房地產開發企業使用合規自有資金購地。建立“先承諾後審查”的工作機制，競買申請人需承諾購地資金來源不屬於股東違規提供的借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等，不屬於金融機構各類融資資金，不屬於房地產產業鏈上下游關聯企業借款或預付款，不屬於其他自然人、法人、非法人組織的借款，不屬於競買企業控制的非房地產企業融資等；深圳市金融監管局組織相關金融監管機構開展競得人購地資金審查工作。與此同時，審查發現競買(得)人不符合競買准入條件或不踐諾的，將採取取消其競買(得)資格、沒收競買保證金、1年內禁止該企業參加深圳市國有建設用地競買活動並向社會公開等相關懲戒措施。

記者梳理發現，深圳正在大力增加住宅用地供給。深圳多區此前陸續公示了一些土地調整的公告，多數是從商業用地、產業用地等變更為二類居住用地和教育設施用地。另據《深圳市2021年度建設用地供應計劃》，深圳2021年計劃供應住宅用地363.3公頃，較2020年住宅用地計劃供應量提高了24%，計劃新供應住宅用地132.3公頃，其中商品住房用地58.3公頃，公共住房74公頃。為落實土地供應向租賃住房傾斜的要求，單列租賃住房用地計劃，計劃供應租賃住房用地37公頃，佔住宅用地比例超過10%。

進一步促進房價穩定

今年以來，深圳樓市調控逐步升級，市場降温明顯，購房者逐步迴歸理性。記者調查發現，深圳近期入市的一些新建住宅項目認籌情況均遠不及開發商預期。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳樓市政策動向具有很強的信號意義。這幾年來深圳房價暴漲，泡沫成分非常大，房價下跌是對去泡沫最有力的落實。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，通過價格引導進一步穩定市場購房預期，也進一步體現限價政策繼續從緊從嚴的導向。過去全國各地都有各類限價政策，但深圳顯然不滿足既有的限價政策，在既有基礎上進一步調低住房銷售限價，穩房價的工作得到進一步鞏固。

近日，廣州、杭州、合肥等地紛紛發佈第二批集中供地掛牌出讓公告。相較於第一次集中供地，各地從地塊競買人的資格要求、購地資金來源、出讓方式等方面進行了調整。不過，深圳二次集中土拍沒有出現北京和杭州版的“競品質”方式，而是加入了搖號方式。此外，南京更提出“限房價、定品質、競地價”的方式。

在涉房融資不斷收緊背景下，房企拿地總體趨於謹慎。有房企投拓部的工作人員告訴記者，今年的土拍新政不斷，房企需要在短期內籌集大量的資金，對於中小房企壓力明顯偏大，大型品牌房企也會選擇聯合拿地共同開發的模式，首選還是熱門的一二線城市。不過，深圳此次提出“搖號+限購”方式給中小房企創造了一些機會。中指研究院企業事業部研究副總監劉水錶示，在“三道紅線”和供地兩集中的背景下，房企拿地態度將更趨謹慎。