北京市第二次集中供地供應加大 競品質方案或成為土拍市場標配規則

【環球網綜合訊】8月30日，北京土地交易市場發佈了本年度第二批次住宅用地出讓公告，共計43宗用地，土地總面積約245公頃，總建築規模約496萬平方米，除一宗招標項目以外，起始價總額約1359億元。與首批次相比，此批次加大供應規模，出讓宅地增加13宗，建設用地與規劃建面均增加44%左右，總起始價增加約32%。

數據顯示，本次供地有13宗地塊配建保障性租賃住房，總規劃建面為23.62萬平米，較首批次21.41萬平米增長10.3%，佔比總規劃建面兩次均在5%-6％左右，表明保障性租賃住房的供應穩定。

據瞭解，北京首批供地在7月時受到住建部肯定，疊加積極響應自然資源部的會議，此次在原來限地價、競品質等工具使用下，有了更精細的規則優化。

業內分析，整體溢價率的上限區間收窄，每宗地塊均為房企留下一定程度的利潤空間。此批次的平均上限溢價率為9.93％，雖然比首批次的8.6％有些微提高，但首批次有3宗地的溢價率在20％-25％之間，16宗地上限溢價率為15％，整體上限溢價率區間為2.5％-25％之間。此次各宗地的上限溢價率區間收窄，皆位於5％-15％區間，除了穩地價外，杜絕個別地塊溢價率過高情形。

43宗地塊中，36宗地為競品質宗地，其佔比84%，相比於首輪8宗地，佔比27%有明顯提升。貝殼研究院潘浩認為，7月時住建部已明確肯定北京競品質的舉措，從已出台第二次集中供地規則的城市來看，多數城市已將競品質作為土拍市場的重要規則之一，未來有望在更多城市擴容，競品質方案或成為土拍市場的標配規則。

另外，此批次6宗地首次引入觸頂搖號機制。通過搖號方式，中小規模房企、本土房企均有機會競地成功，市場呈現多元競爭局面。同時，創新引入“競現房銷售面積”規則*。*對購房者而言，現房銷售能更直觀地確保質量和品質，保障消費者權益；對開發商而言，現房銷售無疑對資金週轉能力有更嚴格的要求，同時，杭州第二次集中供地中，有10宗地明確要求是現房銷售，從發展趨勢來看，未來現房銷售或在更多城市擴容，房企需提升“慢的能力”。資金實力不足以及資金運轉不健康的企業將逐漸退出市場。

值得注意的是，在資金和資質審查方面也有更嚴格的要求。明確競買企業需具有房地產開發資質、土地款需均為競買人自有資金、禁馬甲公司等非開發類企業參與住宅用地炒作的現象，疊加嚴控自有資金來源，能更有力減少房企借聯合開發提高拿地資金槓桿的風險與隱患。