貝殼許小樂：中國房地產市場的四大趨勢 發展空間仍巨大

【環球網綜合訊】8月31日下午，國新辦就“努力實現全體人民住有所居”舉行發佈會，全面介紹了住房和城鄉建設事業的發展情況，以及在全面建成小康社會的進程中作出的重要貢獻。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，在“共同富裕，全體人民住有所居”的目標指引下，中國房地產市場仍有很大的發展空間，將表現為四大趨勢。

中國房地產交易市場不會失速下滑

許小樂分析，在房住不炒的政策以及房地產需求發展趨勢下，中國房地產交易市場將會進入新中樞，不會失速下滑。主要支撐因素包括，城鎮化進程的持續推進，2020年，我國常住人口城鎮化率達63.89%，距離發達國家80%以上的城鎮化水平仍有較大的提升空間，這將帶來城市住房需求以及“城市人居環境顯著改善，人民羣眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好”的目標下，住房改善需求的續釋放，城市內部家庭生命週期推進下的住房面積、配套改善，預計未來10年，因住房改善而增加的住房需求約56億平，年均5.6億平，佔總體銷售比重43%；

此外，會議中強調的“穩妥推進城市更新”,這將催生部分住房需求，預計每年完成更新上年末住房存量的1.5%，10年間年均催生的新住房需求按照當年改造面積15%計算，則年均舊城改造產生新的住房需求8000萬平方米，這部分需求佔總體銷售的比重約6%。

存量房市場將發揮更大的價值

會議中強調“城市發展由大規模增量建設，轉為存量提質改造和增量結構調整並重”。

許小樂對此分析，未來大量新建住房轉化為存量房，城市更新、老舊小區改造進一步提高存量住房品質，提升存量房相對新房的競爭力，帶動存量房成交佔比提升，從房地產市場的發展規律看，二手房市場的發育、成長和壯大是房地產走向成熟的標誌。

保障性住房體系將加快推進

8月31日，住房和城鄉建設部副部長倪虹指出，根據有關調查顯示，現在大城市有70%的新市民和青年人是租房住。租金付得起的區位比較遠，區位比較好的租金又比較貴，這就成為新市民青年人買不起、租不好房的一個現實問題。解決新市民、青年人住房問題，是各級政府的職責所在，也是提高城市競爭力和可持續發展的必然要求，城市政府應該把“要我做”變為“我要做”，下決心下力氣解決新市民、青年人住房問題。保障性住房體系將加快推進，青年買不起房、租不起房的問題持續改善。

8月30日，北京市規劃自然資源委發佈了131宗擬於2021年供應的租賃住房用地項目信息，其中96宗、約212公頃用地項目對接新市民、青年人、科技人才、產業工人以及城市基本公共服務保障人員等住房困難羣體，佔比達70%。上海、杭州等多個城市“十四五”住房規劃均明確加大保障性住房供應。未來其他城市在公租房、保障性租賃住房、共有產權房等方面的土地及存量住房轉化方面都將有具體舉措出台。

居住消費和服務在價值鏈的比重將提升

在“人民羣眾對美好生活的嚮往和新時代新階段”下，居住消費和服務在價值鏈的比重將提升。

在增量時代，開發和建造是房地產業的主要價值；進入存量時代，未來居住更多的含義將會是消費和服務。以消費者新居住需求為導向，居住行業需要提供給新居住產品和服務，不僅要實現邊界的擴展，將原先離散的業務打通，而且要提升產品和服務的質量，構建新的行業生態系統。

新居住理念引領下的行業新生態，不僅僅是一二手聯動和租購併舉，新房、二手房、租賃、設計、裝修、物業、家居，以及更多的售前售後服務將被有機地聯繫起來，形成一個統一的市場體系。如現代物業管理，不僅傳統意義上的保潔維修、安保等，專業服務需要引入和完善，也需要把物業服務的能力擴展至食堂、健身、托兒、洗衣等社區配套，以及家政、房屋託管、租售，甚至互聯網背景下的房屋共享、社區金融以及其他本地生活服務等都有很大的發展空間。這意味着，未來將有一批圍繞房屋交易、租賃以及房屋管理的職業化經紀人、房屋管家階層的出現，實現從業者與消費者的良性互動。