拿地招數多元化 房企區域深耕能力待考

上市房企半年報顯示，不少房企拿地方式呈現多元化趨勢，除了“招拍掛”外，還通過與其他公司合作、城市更新、與政府及企業合作、兼併收購等方式，積極拓展優質土地資源。日前，多地集中供地陸續返場，第二輪集中土拍規則全新升級。從升級後的集中供地模式看，房企通過集中拿地的利潤水平仍受限較大。業內人士指出，隨着舊改市場機會增加，房企多元化拿地或成為趨勢，如果運營得當，利潤有望增加。但相比招拍掛市場，多元化拿地的成分和後期運作都比較複雜，更考驗房企的區域深耕能力。

呈多元化趨勢

從拿地態度上看，房企表態普遍趨於謹慎。頭部企業裏，碧桂園在半年報中指出，面對新挑戰及市場變化所帶來的機遇，集團將矢志堅持穩健的財務政策和風險控制措施，保證建築質量和安全，審慎、務實地補充優質土地，強化合同銷售及回款，以保障經營性現金流和投資回報率的良好表現。

融創中國此前稱，公司將充分發揮多元拿地優勢，審慎獲取優質土地。持續推進“城市共建”戰略，發揮產業合作能力和品牌優勢，推動更多優質產業合作項目落地；同時也將密切關注集中供地政策的推行和帶來的影響，審慎把握公開市場的機會。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中國證券報記者表示，當前，房企拿地方式呈現多元化，這和“招拍掛”出讓規則要求增多、房企資金普遍緊張等有關。對於舊改來説，由於當前進入到存量時代，舊改的機會明顯增多，獲得土地項目後，若開發得當，盈利空間可期。

嚴躍進指出，強監管要求下，部分房企經營出現了較多新問題。對於部分經營情況尚可的房企而言，通過併購同行出售的地塊，可以獲得一些優質的、性價比高的土地項目，也有助於利潤的囤積。從勾地模式看，目前直接勾地的方式越來越少，隨着土地招拍掛模式更加公開透明，憑藉傳統優勢如配建酒店項目來勾地的方式，顯然空間更小，類似模式目前很多房企都放棄了。

各有利弊

東方今典房地產集團總裁胡長龍對中國證券報記者表示，相對於舊改、併購、勾地的拿地模式，集中供地最大優點是市場化獲取，遺留問題少，缺點是競爭壓力大，拿地成本比較高。

“舊改的優點是獲取土地的渠道通暢，資金返還與支付有政策依據。因為前期投入大的原因，政府會充分考慮開發商的利益，綜合拿地成本相對較低。缺點是前期資金佔用過大，控地過程中會出現不可控難解決的政策、現場等問題，導致供地週期過長甚至供不出土地，讓前期的投資無法及時收回或損失，很多房企在這方面是有深刻體驗的。”胡長龍指出。

針對併購拿地方式，胡長龍指出，併購的優點是能充分在市場上進行選擇，能遇到較好質量的項目，也能運用好公司的資本運作能力，運用一部分財務與經營槓桿。缺點是帶“病”項目會比較多，導致後期的開發經營很難順利進行，很多問題是在併購期無法完全發現的，這對投資併購團隊的要求特別高。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出，舊改由於對土地前期介入較深，因此相比於招拍掛拿地，其利潤整體會較高，但同時資金回報率週期也較長，因此對房企的運營能力、資金實力要求較高。收併購相對於招拍掛拿地，優勢是切入成本低、交易模式彈性大，但隱藏的風險也較高，若是前期盡調不充分，較容易出現影響項目開發的風險事項，導致項目開發週期拉長，容易變成沉澱資產。勾地對房企來説，主要意義在於深耕城市，建立糧倉型大盤項目，是拓展規模的方法之一，但同時勾地成功的必要因素是滿足政府的需求，如招商需求、配套建設需求等，因此對房企的資源整合能力要求相對較高。

綜合實力是關鍵

近日，多地集中供地陸續返場，第二輪集中土拍規則全新升級。各地紛紛出台了“競品質”試點、禁“馬甲”、現房銷售、競配建調整、溢價率上限下調等諸多新規，地價已進入全面管控的階段。

融創中國孫宏斌表示，近期全國22城第二輪集中供地有很多城市陸續調整了土拍規則，其目的是把地價控制住，意在降低整個行業的風險。“有些企業壓力很大，出了一些問題，可能是公司在買地、佈局、產品上出了問題，並不是政策造成的。當然，相關政策的出台會帶來整個行業的洗牌，隨着調控的進行，優秀企業的優勢會慢慢顯現出來，這是一個長期的持續過程。”

“第二次集中供地並沒有改變開發商利潤降低的趨勢。”中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示。

針對多元化拿地的可行性，張大偉指出，舊改肯定有機會，但大部分企業是很難指望舊改拿地的。房企要想通過舊城改造等方式拿地，需要持續深耕區域才可以，否則拿地難度很大，且不利於後期開發。張大偉稱，集中供地因為土地基本都是淨地，所以房企開發難度小，相對競爭肯定激烈。招拍掛的競爭力度加大後，大部分企業都在嘗試多元化拿地，但多元化拿地同樣也存在很多風險，比如舊改項目通常位於市中心，面臨搬遷、新建項目限高、限建等一系列問題。

潘浩則認為，隨着集中供地的土拍規則優化升級，對房企的綜合實力要求更高。近期，集中供地城市土拍規則升級，中小規模房企、本土房企均有機會競地成功，市場呈現多元競爭，優質地塊依然會競爭激烈。在此背景下，舊改與勾地等土地市場會更受房企關注。