融資全面收緊 房企降槓桿提速

目前，距離去年8月人民銀行、住建部出台重點房地產企業資金監測和融資管理規則已逾一年。一年間，多家房企積極降低負債規模，擴張速度明顯下降。

實際上，自去年下半年以來，包括“三道紅線”、銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度在內多個政策陸續出台，與此同時，多地嚴查經營貸款違規入市，多項數據顯示，房企融資渠道持續收緊。業內人士表示，行業仍將維持嚴監管，金融長效機制的確立對房企的影響仍將持續，房企經營策略未來將發生變化，房地產行業也會迎來洗牌和變化。

試點滿週年多房企積極減負債

針對重點房地產企業資金監測和融資管理規則，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾日前表示，試點企業資產負債率、淨負債率、現金短債比三項核心經營財務指標明顯改善，負債規模穩步下降，經營融資行為更加審慎自律，整體經營趨於穩健。

“三道紅線”是指企業剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍。按照踩線情況，房地產企業被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，“紅檔”企業有息負債規模不能高於現有水平，“橙檔”企業有息負債年增速不得超過5%，“黃檔”企業不得超過10%，“綠檔”企業不得超過15%。

萬科為12家試點企業之一。2021年上半年萬科成功降檔，躋身“零踩線”房企行列。在日前舉行的萬科2021年中期業績推介會上，萬科總裁、首席執行官祝九勝表示，萬科把不突破紅線、長期處於綠檔、保持良好的評級和良好的流動性，都列為優先級事項，這是穩中求進的基本前提。

融創也是試點企業之一。目前，融創仍有一項指標踩線，融創中國董事會主席孫宏斌日前在2021年中期業績投資者電話會上表示，融創不僅僅要降負債率，還要降負債規模，進一步降低融資成本。據悉，未來3年，融創設定目標是將融資成本降至5%以內。

若把“三道紅線”的指標放到整個行業來看，貝殼研究院重點統計的A股與H股合計的85家房企中，32家房企“零踩線”，躋身綠檔，其中萬科、佳兆業、雅居樂新加入；31家房企一條踩線，位列黃檔；8家房企降負債情況仍未有較大改觀，三線均踩在紅檔之列。

不過，雖然大部分房企積極降檔，但受資金和市場影響，與去年下半年相比，2021年上半年降檔房企數量有所減少。根據由貝殼研究院整理的房企中期報告數據，不降反升的房企由去年底的1個增長至4個。其中，新湖中寶、上實發展均“由綠變黃”；京投發展“由橙變紅”，藍光發展直接“由黃變紅”。

房企融資環境持續趨緊

實際上，自去年下半年開始，包括“三道紅線”、銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度在內多個政策陸續出台，與此同時，多地嚴查經營貸款違規入市，涉房金融監管趨嚴，房企融資渠道也持續收緊。

東方金誠房地產行業資深分析師謝瑞表示，債券發行方面，房企淨融資額大幅下降，融資利率有所抬升。2021年1至7月房地產企業發行信用債合計4550.31億元，同比增長6.16%，但淨融資額為-2436.98億元，債券發行利率為4.36%，同比增加0.10個百分點。信託資金方面，根據用益信託網數據，2021年1至7月用於房地產行業的信託規模合計4298億元，同比2020年減少23%，較2019年同期減少33%。房地產開發貸款方面，截至2021年6月末，房地產開發貸款餘額12.3萬億元，同比增長2.8%，增速比上年末低3.3個百分點。“房企在信託、信用債、海外債、銀行端融資呈現‘全面受阻’的特點。”謝瑞説。

以銀行貸款為例，根據日前多銀行發佈的中報，多銀行持續壓降房地產貸款佔比。中信銀行相關負責人對《經濟參考報》記者表示，中信銀行一是“控增量”，制定未來幾年的房地產貸款信貸計劃，平穩控制房地產信貸節奏。上半年房地產貸款增速明顯低於該行貸款平均增速。二是“調結構”，客户層面根據企業槓桿率和風險情況分類施策，重點支持剛需和改善型住宅項目，嚴控“三道紅線”超限的房企授信，嚴控擴張激進、償債壓力較重、授信集中度較高的房企集團的授信。

中國建設銀行首席風險官程遠國表示，建設銀行有序推進房地產貸款集中度管控工作，嚴格執行差別化住房信貸政策，支持百姓合理住房需求，個人住房貸款保持平穩增長，在貸款總額中的佔比逐步下降。截至上半年末，個人住房貸款餘額6.1萬億元，較年初增長4.7%。

隨着房地產市場調控全面深化和對涉房資金管控力度不斷加大，2021年以來，房地產市場明顯降温。國家統計局數據顯示，7月，商品房銷售面積同比下降8.5%，增速較上月回落16.0個百分點，是年內首次轉負。二手房市場方面，易居房地產研究院數據顯示，8月，重點監測的13個城市二手住宅成交量約為5.7萬套，環比上月下跌17.9%，與去年同期相比跌幅達36.6%。

嚴監管持續房企加速調整

業內人士表示，行業仍將維持嚴監管，金融長效機制的確立對房企的影響仍將持續，房企經營策略未來將發生變化，房地產行業也會迎來洗牌和變化。

針對房企資金的穿透式監管仍在持續。記者從多位業內人士處獲悉，為了避免企業“炒地”、“囤地”，監管部門要求試點企業購地金額不得超年度銷售額40%，而這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收併購方式獲得土地的支出。另外，試點房企的商票數據也已經納入監管視野。

克而瑞研究中心研究員房玲表示，商業匯票本是基於真實、合法的商業交易活動。但部分高槓杆、高週轉運營的房企轉向依賴供應鏈融資，以達到延長賬齡、變相融資的目的。“房企商票納入監管，有利於房企商票透明化，遏制房地產商票後續可能出現的違約風險。”房玲表示。

嚴監管之下，房企增速明顯受到限制。據記者不完全統計，Wind數據顯示，A股上市的119家房企2021年上半年營業總收入12516.69億元，較去年同期的9560.67億元，增長30.9%。但從歸屬母公司股東的淨利潤來看，2021年上半年的655.04億元，較去年同期的800.02億元，下滑幅度達18.12%。

謝瑞表示，預計未來一段時期，行業仍將維持嚴監管，金融長效機制的確立對房企的影響仍將持續，融資收緊下房企擴張速度及盈利規模將進一步被壓縮。在當前房地產行業融資環境趨嚴，房企融資渠道收緊的情況下，房企經營策略發生了改變，總體來説就是“開源節流”、“降速提質”。例如，部分房企通過打折促銷方式加速回款；部分房企將減少拿地支出並降低銷售目標，控制規模。根據近50家上市房企披露數據來看，2021年平均銷售目標從2020年的14.40%，下降至11.85%。

祝九勝説，整個行業的遊戲規則正在發生變化，過度追求規模、速度為導向的線性思維也需要相應地調整。“特別是規模超過5000億元以後，經營安全的重要性變得更為突出。”他説。

孫宏斌表示，企業暴露的問題並非政策帶來的，而是長期運營問題積累所產生的。在政策影響下，房地產行業會迎來洗牌和變化，優秀企業的優勢逐漸顯現，這將是一個長期持續性的過程。