堅持“房住不炒” 第二批集中供地密集啓動

9月8日，作為土拍規則調整後首個重啓集中供地的城市，福州最終成交14宗地塊，成交總額76.07億元。此外，另有2宗地塊流拍，5宗地塊終止出讓，福州第二批集中供地正式收官。同日，青島迎來第二次集中土拍首日，32宗地塊均以底價出讓，總金額約為142.55億元。

“雙集中”供地政策是房地產調控長效機制的重要舉措，目的是更好地穩地價、穩房價。由於部分熱點城市首批供地時溢價較高，多宗封頂，讓本應早已啓動的熱點城市第二批集中供地計劃在8月初按下“暫停鍵”，重新調整拍賣規則。限制溢價、觸頂搖號、禁“馬甲”、競品質、競現房銷售面積……政策工具箱實招頻出。

集中供地出讓規則生變

今年5月，熱點城市首批集中供地紛紛啓動。北京首批30宗宅地最終以1109.71億元的價格成功出讓，地塊平均溢價率6.4%。杭州57宗土地成功出讓，44宗地達到封頂價，總成交額1178.2億元。重慶46宗土地成功出讓，其中22宗土地溢價率超過50%，最高達130%。

“畸高的溢價率和不斷上漲的地價，違背了當時集中供地‘穩房價’‘穩地價’政策的初衷。”有關人士表示，由於部分熱點城市房地產市場熱度高，房企參拍集中，控制土地價格難度較大，相關部門臨時叫停了第二批集中供地，要求調整土地出讓規則，引導房企理性參與二批次地塊競買。

降低“麪粉”價格是控制“麪包”價格的前提。就出讓規模來看，貝殼研究院統計的11個城市在第二批次出讓的住宅規劃建面合計為4919萬平方米，相比首批次增長8.8%。其中，深圳、廈門和青島供應分別增長209.09%、167.1%、114.16%。

在土地價格方面，業內人士表示，對於土地溢價率，有關部門明確單宗住宅用地溢價率不得超過15%，決不允許通過提高起拍價方式調整溢價率，嚴格控制城市樓面價新高。

根據重慶第二批集中供地集中出讓的42宗土地，起始出讓總價約316億元，溢價率不高於15%。天津將出讓的61宗地塊，從首批次溢價不高於50%下調至不高於15%；深圳第二批集中供應地塊溢價率上限統一由45%降至15%。杭州一般地塊溢價率上限由20%調整為15%。南京新規最高溢價率由之前的30%下調至15%。

保利投顧研究院表示，全國多城二輪供地規則的改變，更加聚焦於“控溢價”“房企資質”和“住房品質”上，取消配建等規則的改變，意味着調控從單純“穩住地價”向“穩住實際地價”轉變。

嚴控資金來源

第二批集中供地對於參拍房企資金的要求明顯提升。9月8日，西安發佈的第二次集中土地出讓公告明確，參與競買的企業股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保和其他相關融資便利等，購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金，購地資金不得使用房地產產業鏈上下游關聯企業借貸或預付款，購地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，購地資金不得使用參與競買企業控制的非房地產企業融資等。

北京方面，要求競得人及該宗地項目公司不得以任何直接或間接的形式，將其股權或投資權益轉移給該宗地其他參與搖號的競買人及其關聯方。

武漢明確，同一企業及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買；並且將加強購地資金來源審查，競買企業股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等，並且還將強化企業誠信檔案管理。

一位房企人士表示，對於開發企業資質和資金來源審查的要求，可最大限度避免非法資金進入房地產領域，有利於為穩健、理性的企業創造更加公平的競爭環境，維護“三穩”目標。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，明確競買企業需具有房地產開發資質、土地款需均為競買人自有資金、禁馬甲公司，能有效降低非開發類企業參與住宅用地炒作的現象，疊加嚴控自有資金來源，能更有力減少房企借聯合開發提高拿地資金槓桿的風險與隱患。這也讓中小規模房企、本土房企均有機會競地成功，形成多元競爭局面。

“提質”成土拍標配

值得一提的是，此次北京創新引入“競現房銷售面積”規則；杭州也有10宗地明確要求現房銷售。武漢方面，在地價到達上限後，將依次採取“競地價款的付款進度”“競現房銷售的比例”“競全裝修房屋的比例”等三種方式，優選履約能力高、資金實力強的開發企業參與項目建設。

一位房企人士表示，現房銷售更考驗企業的融資和成本控制能力，促進企業不斷提升自身運營能力和管理水平，推動整個行業高質量發展。同時，也可從一定程度上降低房屋集中上市可能帶來的市場風險，促進房屋分批次有序供應。

潘浩表示，對購房者而言，現房銷售能更直觀地確保質量和品質，保障消費者權益；對開發商而言，現房銷售無疑對資金週轉能力有更嚴格的要求。資金實力不足以及資金運轉不健康的企業將逐漸退出市場。

值得一提的是，多個城市取消競配建，同時增設定品質、競品質等要求。其中，南京、成都增設定品質，青島、瀋陽競拍規則調整為“限地價+競品質”。

以北京為例，北京第二次集中供地的43宗地塊中，36宗地為競品質宗地，其佔比84%，相比於首輪8宗地，佔比27%有明顯提升。

潘浩表示，7月，住建部已明確肯定北京競品質的舉措，從已出台第二次集中供地規則的城市來看，多數城市已將競品質作為土拍市場的重要規則之一，未來有望在更多城市擴容，競品質方案或成為土拍市場的標配規則。

此外，部分城市上調保證金比例、禁止合作開發等規則，比如杭州保證金比例統一上調至20%，蘇州保證金比例統一上調至50%，南京部分地塊禁止合作開發。強化違規懲處，青島、蘇州明確提出違規競買人3年內不得參與土拍。北京方面還規定，拿地企業在開發建設過程中若有違法違規行為，或企業原因出現羣訴羣訪和負面輿情的，將取消其競買資格。