房地產的財富管理：房產超配階段已過

房地產進入白銀時代，無論是B端還是C端，都產生了不可逆的變化。

對於行業來説，如今監管環境逐步收緊，面對限房價及高成本擠壓下的利潤變薄趨勢，行業被“擠壓”了嗎？高集中度如何破解？

對於房企來説，縱向能力方面，財務、金融、市值管理及收併購能力有深入嗎？橫向能力方面，產品、不動產管理、公司治理能力有強化嗎？

對於消費者來説，房子作為此前多年最炙手可熱的資產，是否還能持續其投資價值？

9月17日晚，“博鰲·21世紀房地產論壇第21屆年會”在上海召開，民生加銀基金首席經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任鍾偉在“財富夜話”環節針對上述話題發表了全面見解。

資產的預期在改變

“房子是用來住的，不是用來炒的。”這句定調，是由內而外貫穿了整個房地產調控的基本法則。

關於房地產監管政策的變化趨勢，鍾偉表示，目前政策的總基調與頗具代表性的2017年3月份房地產調控政策（即“317新政”）沒有任何改變，房子的居住屬性一直在被反覆強調。

鍾偉認為，未來房地產監管政策相對會比較穩定，他表示，明年市場調控還是會延續目前的政策慣性，週期性放鬆並不會到來，趨勢性煎熬仍是未來的主題。

但鍾偉提到了一個擔心，房價預期的逆轉——房價會一直漲下去的預期已經持續了20年，當前受到多家規模房企陷入流動性危機的影響，或許公眾對於房價的預期會倒過來，這將背離“穩地價、穩房價、穩預期”的目標。

房產超配階段已過

在鍾偉看來，房地產企業的實力分為縱向能力和橫向能力，兩者共同決定了房企的整體水平。

縱向能力主要指房企的財務、金融、市值管理及兼併收購能力。

鍾偉表示，如果把房地產看成一個準金融產品，跨週期運營的時候，大多數房企的薄弱點其實是縱向的金融能力、融資能力。他以華潤為例，其強大的融資能力決定了，在長週期、大體量的城市運營和城市更新項目方面，華潤這種優秀企業具備一騎絕塵的優勢。

鍾偉認為，縱向金融能力也決定了企業的估值水平，縱向金融能力優秀的企業，往往能夠在金融機構得到較高的客户評級，在資本市場拿到較高的估值。

他進一步強調，規模化全國性的房企，需要學習商業銀行，進行資金合理配置以及建設內部資金池，將集團相對有限的金融資源配置到最有效率的區域市場、城市和項目中，逐漸淘汰回報確定性比較差的、週期比較長的項目，繼而逐漸從全國普遍撒胡椒的公司，瘦身變成只深耕有持續穩定回報區域的健康公司。

而橫向能力主要指企業的產品、不動產管理、公司治理能力。

鍾偉分析認為，公司治理能力並不是指集團對區域、城市、項目公司的三級或兩級管控，或者是按照戰區進行的扁平化管控，而是模塊化管理。

“對於集團來講，如果總估值高度依賴於開發銷售模塊，即便公司拓展了物業管理、商業等模塊，其總估值也不會高。”鍾偉表示，模塊化公司治理的關鍵是實現所有者權益最大化，讓各個板塊相對獨立，並把成熟的板塊價值在資本市場予以兑現。

關於房地產行業的未來，鍾偉認為，房地產依然處於變革前列，未來的住宅形態還有很大的想象空間，美好生活的居住需求有無限延展性，所以新崛起公司進行彎道超車的機會還在。

根據此前權威機構的調查，大城市的家庭財富配置裏，房產佔家庭財富淨值比達到百分之七八百。談及房產作為資產配置手段的預判時，鍾偉認為，如果要調整資產配置，儘量選擇淘汰房齡較長的房產，總體上，他認為房地產配置已經走出了“應該大量持有”的階段，也就是資產超配的階段，未來股票、基金等權益類配置將變得重要起來。他並建議，財富資產到達一定高度的家庭，家族信託不失為一種可靠而適宜的選擇。