喧囂與冷靜：物業服務的資本化與增長密碼

在經歷了一輪上市的資本化浪潮後，物業管理公司陸續進入了從橫向和縱向同時收併購的資本化進階發展時期。而隨着整個房地產市場運行邏輯發生變化，被收購方也逐步蔓延到了物業管理上市公司或擬上市公司中。

9月18日舉行的博鰲·21世紀房地產論壇第21屆年會期間，雅生活集團執行董事、總裁兼首席執行官李大龍指出，物業行業進入中國大概有40年時間，最近五年隨着資本化的浪潮，進入到新發展時代。

“每個行業都有這樣的趨勢，尤其是頭部物業管理企業，它的增長主要來源於地產公司的供給。隨着第三方市場集中度越來越密集，這個行業非常分散，整合一定是大趨勢。”他進一步指出。

但與會嘉賓指出，整合會因不同公司的定位而遵循差異化邏輯，更重要的是在完成每一筆資本化之後，是否能夠真正將相關能力與公司本身很好融合。

近年來日益喧囂的物業服務資本化浪潮背後，如何冷靜下來回歸服務本質，才是企業將能力不斷延伸的核心脈絡。

物管資本化2.0時代

物業管理公司最初的業務主要來自於房地產開發公司本身的需要，但隨着基礎服務能力模型完善和規模化發展需要，擴充邊界成為必經之路。這一方面來自與外部合作，另一方面就是收併購。

橫向收併購可以完善服務業態和地域覆蓋的版圖，縱向收併購則將完善物業服務公司的能力範疇。

李大龍表示，雅生活在上市之後一直在努力踐行市場拓展。從2018年開始到目前，收購了超過20家公司，目的是加強行業深耕、彌補能力的不足。

“收購之後怎樣在市場端、運營端形成合力，後台風險端怎麼把控，是行業所面臨的難點。隨着行業不斷集中，相關公司不斷提升服務、產品力，提升針對獨立化運行能力。這個行業進入2.0時代，未來還要繼續升級、整合。”他續稱。

這意味着，物業服務行業仍處在早期發展階段，即便是在行業整合浪潮之下，也依然要保持敬畏心。

龍湖智慧服務集團副總經理王建輝就警示道，需要冷靜面對企業規模擴大的趨勢。“不同企業、標的物之間會有本質不同。收併購只是市場外拓的手段之一，同時還要兼顧和企業本身文化是否相同、業態是否互補、團隊能否更好共創。”

對此，世茂服務執行董事兼總裁葉明傑指出，在研判收併購標的過程中，要根據自身定位來錨定收併購範圍。據介紹，世茂服務採取集中化策略，要求在收併購時，更專注在一個城市中提升自己的濃度和密度。

越秀服務執行董事兼常務副總裁毛良敏同樣認為，收併購過程中要保持戰略定力：或互補，或在某個業態做深做專。“整個行業目前處於比較好的時代，在這個過程中要追求的是看到風險，追求更有質量地增長，各方面權衡。得符合企業標準利潤率，帶來品牌效應，做深做密。”

回到本質，無論是收併購還是投後管理，與會嘉賓一致認為，物業服務的核心還是要回歸“服務”兩字。

尋找第二增長曲線

隨着物業服務能力邊界的進一步擴圍，服務的對象不僅僅是居住在商品房中的人羣，而是在近年來被進一步擴展到公共空間中；同時，服務能力也不僅僅是基礎的清潔、安保，而是延伸到房產經紀、廣告等。因此，對於新業態的不斷滲透，也將有望助力物業服務行業走出更長遠的第二增長曲線。

李大龍指出，雅生活多業態的佈局能夠產生業務上的有效協同，“業務上的協同包含了市場端、產品端和運營端，我們的服務是以運營為核心，包括對人、事、物的管理，多年的物業精細化服務為我們積累了大量經驗，這些都有利於做整合和業務邊界擴張，所以服務的延伸空間很大，比如進入城市服務，將來大有可為。”

毛良敏則強調，面對物業管理行業的多業態發展大勢，應該有所為有所不為。在越秀服務錨定的四個賽道之外，2020年公司進入城市服務賽道，因為涉及公共交通安全，其中存在一定技術壁壘。2021年開始，越秀服務看到在城市更新領域管理和服務的市場機會，即物業管理企業通過參與舊城的工程改造諮詢並改造，參與到資金盤活和運營，再加上傳統的物業管理服務能力，讓舊城煥發新活力。

綜合越來越豐富能力的物業服務企業，走向科技屬性，甚至成為平台型公司，也將是接下來的發展命題。

王建輝指出，物業服務公司的多元化服務空間，已從傳統的住宅，延伸到商業、醫院、寫字樓、產業園、城市管理等約13種業態，其特徵是都沒有被快速發展的數字化科技所加持。

“大量物聯網設備、To C端的軟件和平台能否對我們的服務帶來加持。這是在空間上的延續，意味着業態增加，但背後的暗線是整個數字化轉型帶來的加持。”他續稱，而新增值業務探索的核心點是做乘法，把物業企業在社區空間裏的優勢能力結合起來，做組合型創新。

“守正，出奇。”李大龍認為，守正是因為，物業管理是輕資產運營類的行業，在擴大規模的同時，保證服務品質，同時保持經營效率和利潤，這是基本盤。有基本盤，才有了現金流，對行業、企業來説，就有機會引入更多人才，聚集更多資源。

出奇，是在主業基礎之上打造未來增長的第二曲線，核心是如何讓場景、流量變現，打造增值服務，在此基礎上希望能變成生態類企業。