中原建業的守正出奇：以正合，以奇勝

任何事物的發展都存在一定的週期，穿越週期，則能持續前進；錯失週期，則難免舉步維艱。在遭遇疫情影響及市場環境變化的2021年，房地產相關行業已經從高速增長的黃金時期，進入到了穩定發展的白銀時代。

面對“房住不炒”“三條紅線”的達摩克斯之劍，中原建業積極擁抱行業變化，以精細化管理為重要抓手，在2021年的逆風局之中，實現了持續高速增長。據中原建業2021年中報顯示，現金及現金等價物餘額為22.246億元，較2020年同期增加478.4%。

在行業下行趨勢下，是什麼助力中原建業現金流一年上漲五倍？9月16日至18日，中原建業邀請眾多行業專家、意見領袖共同參與了“心之中原”2021中原建業媒體中原行，在為期三天的時間裏，到訪中原建業旗下安徽、河南等地多個代建項目，揭示了中原建業“以輕致勝”內在原因。

以正和：穩步前進佈局中原藍海

中原建業成立的原因，還要從六年前建業掌舵人胡葆森的一次演講説起。2015年6月，胡葆森以《同發展,共建業——以分享之道,獲共贏之果》為主題，發佈了“新藍海戰略”。但在“新藍海戰略”發佈會上，多數人都將關注重點放在了“根植中原、造福百姓”、“精心服務1000萬人”的理想上。

少有人注意到另一重要信息，胡葆森表示，要“以分享為指導思想，用輕資產為主要的模式，用3到5年的時間，構建大建業的商業生態系統，實現建業集團從房地產開發商到新型生活方式服務商的轉變”，而這正是中原建業的起點與原點。

在發展中，中原建業並不急於擴張，而是通過自身優勢，在代建這個新航道當中，一點點推進。2015年11月，中原建業取得了首份房地產代建協議；2016年6月，中原建業的業務擴展至河南省外；2018年3月，代建業務在管項目總合約銷售金額達人民幣100億元；2019年，代建業務在管面積位居行業首位；2021年5月31日，中原建業邁出了關鍵性的一步，正式登陸港交所。

步步為營，穩步前進，中原建業通過不間斷的積累，將優勢轉化為盛勢，持續擴張。

8月，中原建業發佈了上市之後的首份財務報告。在中報當中，中原建業包括投資拓展、合同銷售金額、管理服務費、淨利潤等在內的多項核心指標均保持穩定增長態勢，超額完成了上半年任務。

2021年中報數據顯示，截至6月30日，中原建業半年收入6.35億元人民幣，同比增長32%，對比過往三年複合增長率達30.5%；核心淨利潤3.8億元人民幣，同比增長25.6%。

目前，在代建這一地產行業細分賽道，中原建業已經成為了名副其實的領頭羊。截至2021年6月末，中原建業在管項目250個，同比增長37.4%；在管面積3,008.5萬平方米，同比增長25.2%。這其中，52個項目為上半年新簽約項目，新增合約建築面積約573.36萬平方米，同比增長21.5%，在管項目合約銷售金額約168.16億元，同比增長30.0%。

值得留意的是，其淨利潤率仍保持在行業最高的水平，達57.1%，相比2018—2020年基本穩定，並在代建行業繼續保持第一；現金及現金等價物餘額為22.246億元，較2020年同期增加478.4%。

而表現出色的中原建業對於未來也有着自己的期待，目前的成就並沒有讓中原建業就此滿足，對於中原建業而言，他們的征途已然不再侷限於河南這一傳統優勢區域，而將目光着眼於“大中原”。

2021年2月27日，建業集團在省域化戰略、新藍海戰略的基礎上，正式啓動了大中原戰略，向以鄭州為圓心的周邊500公里範圍內的大中原區域擴張。大中原覆蓋8個省，包含長江中游、長三角、關中平原、京津冀、山東半島等6個國家級城市羣，輻射3.3億人口，61個省轄市的廣闊區域。

對於中原建業而言，大中原區域遼闊的地域將為中原建業提供一個足夠施展的舞台。對於中原建業的未來發展，在2021年中期業績會上，中原建業管理層也透露了相關目標：下半年確保實現周邊七省全進駐，年內新簽約面積約1000萬方，2023年在管面積實現4000萬方。

中原建業的中原藍圖已然繪就。向着這一目標，中原建業又會如何一步步擴大勝果？

以奇勝：輕車簡從穿透地產週期

《孫子兵法·兵勢篇》有云，“凡戰者，以正合，以奇勝。故善出奇者，無窮如天地，不竭如江海。”對於中原建業而言，“指點江山、激昂文字”的正面作戰固然必不可少，但真正讓其穿越地產發展週期，在逆風局之下順利翻盤，除了硬實力之外，也與其所選擇的代建賽道相關。

“房住不炒”“三條紅線”的千斤壓頂之下，地產行業高槓杆、高負債的運營模式勢必難以持續。伴隨地產行業進入到存量市場的“白銀時代”，“向管理要紅利”成為全行業“活下去”的共識。而代建這一從傳統地產行業拆分出來的精細化賽道，正是房地產行業“由重轉輕”的關鍵所在。

事實上，以代建業務為代表的輕資產運營模式近年來已經得到了眾多傳統房地產開發企業的認可，截至2020年7月，已經有超過30家品牌房企在佈局或意向佈局代建業務。當其他頭部房企還在對代建這一細分賽道進行摸索之時，中原建業已經完成初期探索，進入全新階段。

隨着“大中原戰略”的不斷展開，中原建業也將迎來規模和營收的持續增長。未來代建行業的潛力是否能支撐中原建業持續擴張，目前中原建業是否已經觸碰了行業天花板？對此，中國指數研究院預測，2021年在建行業的規模的滲透率達到了全行業的4.8%，而代建這種輕資產商業模式在歐美國家的比例已經接近30%。從這樣一個規律上來看，中國的房地產輕資產業務還至少有5倍以上的生長空間。

此外，中原建業的輕資產模式對於資本市場有着別樣的吸引力。

其一，是代建行業“輕量化”的發展模式。在媒體的描述當中，多次提及中原建業是一支輕騎兵，那麼這支騎兵到底有多“輕”？完全不同於地產行業動輒數倍的槓桿，中報數據顯示，在扣除預收房款後，中原建業幾乎沒有負債，有息負債更是為“0”。

再者，現金流、高分紅的行業特點，讓代建業務迥異於傳統地產開發商，也收穫了投資人的認可。代建行業所輸出的是標準與模式，符合了當下地產市場“向管理要紅利”的行業發展趨勢，因此具備穿透行業發展脈絡的特性。而在運作當中，中原建業向代建企業輸出了成熟的商業模式、良好的品牌力、產品力，進一步賦予了合作伙伴更多市場溢價，形成了雙贏的局面，因此也更符合投資人的需求。

第三，中原建業在獨立運營後，通過管理實踐、結合輕資產業務的特點及自身的管理現狀，開展了“項目全流程精細化管理”工作，圍繞“項目全流程精細化管理”梳理關鍵工作、優化組織效能、夯實基礎能力、提升運營效率，中原建業的組織活力得到進一步釋放，運營管控水平有效提升，業務發展的潛力越來越大。

中原風雨起蒼茫，建業雄獅過大江。在“大中原戰略”的指引之下，中原建業已經向着中原腹地8省進軍，而這一支“建業走出河南的排頭兵”也會持續邁出堅定地步伐，守正出奇，走向大中原，服務大中原。