你離“租房自由”還有多遠
近日，中青報·中青網記者採訪了北京、重慶、青島、成都、鄭州等地一些租房青年，發現中介違規、維權成本偏高嚴重損害青年權益。專家建議，在既有制度框架下，由住建部、共青團等部門牽頭，設立青年住房問題維權熱線，及時受理青年在購房和租房過程中的投訴，督促職能部門採取行動。
薛清雅擔心1個多月的事情，還是發生了。
9月10日一早，房東帶着六七個人上門將她的私人物品強行搬出房間，男友被對方推倒在地，薛清雅的奶奶嚇得倒在地上許久才緩過神來。
大約4個月前，薛清雅通過北京珺奇房屋租賃有限公司（以下簡稱“北京珺奇”）整租了一套2居室並一次性年付款了近4.2萬元的房租。但7月31日房東上門説“中介一直未付房租，我要收回房子，你準備搬走吧！”
租房市場問題多
8月29日，中青報·中青網記者在北京珺奇（西上園店）看到，有十幾名房東和租客前來討要房租、押金或提起解約訴求。在一間窗户上印着“專業”二字的小房間裏，一名約50歲的房東和家人正撥打12345市長熱線投訴中介拖欠房租，坐在對面的一位張姓負責人卻趴在桌上睡覺，似乎對這樣的投訴習以為常。
許多業主聽説，中介公司賬户上沒有錢了。這個説法也得到了這名張姓負責人的證實，他表示由於公司經營不善導致資金鍊斷裂，目前通州區住建委等相關部門已決定將幫助公司尋找新的投資，正與房東們簽署承諾書，將於國 慶假期後分批補償所欠房租。
日前，住房和城鄉建設部副部長倪虹在新聞發佈會上表示，大城市有70%的新市民和青年人是租房住。相關數據也顯示，截至今年一季度，我國在線租房用户規模為8711.6萬人。
巨大需求之下，房屋租賃企業爆炸式增長，一時間泥沙俱下，出現了很多問題。2020年10月天眼查發佈《房地產行業企業數據報告（2020）》，天眼查專業版風險數據顯示，我國有超過14萬家房屋租賃相關企業產生過法律訴訟，其中，案由涉及物業服務合同糾紛、買賣合同糾紛、金融借款合同糾紛的案件數量佔比近48%。
近日，中青報·中青網記者採訪了北京、重慶、青島、成都、鄭州等地一些租房青年，發現目前年輕人依法維權的意識很強，但高昂的維權成本讓一些深陷“長收短付圈套”“租房合同陷阱”的年輕人成了埋單人。
“長收短付”模式仍有市場
今年3月，柏迎雪通過北京珺奇租住了一套一居室，並在優惠折扣的誘惑下選擇了年付房租，繳納了3萬餘元租金。可剛入住3個月，房東因中介拖欠房租要求解約，催柏迎雪儘快搬離。
“我和中介協議退租後，遲遲未收到剩餘租金，中介還欺騙相關部門的工作人員説已經給我打款了，在公安民警面前揚言‘起訴也不會給錢’。”一個月內，柏迎雪先後向公司請假6次，報警4次，多次撥打維權電話，仍未要回剩餘租金2萬餘元。8月20日，柏迎雪起訴到法院，“目前還在等待法院開庭的消息”。
記者從多名業主和租客方瞭解到，北京珺奇通常的做法是，高價租下業主的房屋，條件是有45天免租期，即一年他們只付給業主10.5個月房租，以月付方式打款。之後，他們再以低價把房子租出，但要求一次性收取一年房租以及維修保潔費、押金等。此種“長收短付”“高進低出”的經營模式與此前暴雷的一些長租公寓的做法類似，區別在於後者引入了“租金貸”，而前者為租客以現金方式一次性付完房租。
“看似中介虧本了，但其實他們是利用時間差，收取租金用於公司運營以及其他投資活動，如果代理房源足夠多，收到的資金將非常可觀。而這些資金往往處於監管的真空地帶。”北京德和衡律師事務所律師王文定表示，“長收短付”“高進低出”模式是租房中介為極速擴張、提升競爭力採取的一種高風險的經營模式，對房屋租賃企業的的運營能力和風險把控能力要求極高。
近年來，建立完善的租金、押金監管制度愈發受到監管部門的重視。去年9月《住房租賃條例（徵求意見稿）》公開徵求意見，今年8月《北京市住房租賃條例》（徵求意見稿）公開徵求意見。北京的“徵求意見稿”針對“高進低出”“長收短付”等高風險經營模式以及租金、押金的監管提出，住房租賃企業向承租人單次收取租金的數額一般不得超過3個月租金總和，超過的，收取的租金應當納入監管。住房租賃企業向承租人收取的押金數額不得超過1個月租金，並按規定通過第三方專用賬户託管。
租房合同裏的“文字遊戲”
去年11月，張平安通過位於成都市高新區天府三街福年廣場的北京中潤置家房地產經紀有限公司（以下簡稱“中潤置家”）租了一間房。
“原來是3室一廳，隔斷改成了5室。”張平安告訴中青報·中青網記者，因實習需要着急租房，簡單看完房子後便和中介簽訂了租房合同，“當時合同寫明退租需提前告知並配合中介帶人看房。”
今年7月，張平安按照合同約定提前向中介説明到期將退租。然而此時的“配合看房”變成了中介口中的“24小時配合看房並且不準鎖門”。這對於白天上班的張平安來説根本無法實現。從張平安提供的視頻裏可以看出，在轄區民警協調時，該門店一自稱為負責人的工作人員堅稱張平安沒有做到合同約定的“配合看房”，違約在先，“我們有權更改房屋密碼且（其）須立即搬離，不然就起訴走法律途徑。”
最終，張平安還是沒能守住房屋——8月10日，中介以張平安不配合看房為由將其房屋密碼更改，導致其無法進屋也無法收拾個人物品。8月15日，他搬離房屋，損失了一半的押金和半個月房租。同日，從鄭州市金水區金水路中潤置家門店租房的大學生崔月（化名）也倉促搬離了房屋。
今年6月28日，崔月和同學因在鄭州實習，便通過中潤置家短租了兩間房屋，簽訂了1年的租房合同，並繳納了兩個月的房租及押金、維修保潔費等，共計9000餘元。
“房子原本是3室1廳，隔斷成4室出租。籤合同前我再三説明只住兩個月，到期後中介方負責轉租。8月中旬時，中介非但沒有履行承諾，還催繳9月份房租，不繳的話算違約，要扣違約金，且要求提前半個月搬走。”崔月告訴中青報·中青網記者，中介的“變臉”讓她措手不及，她重新翻看當初在中介公司微信小程序裏簽訂的電子租房合同，才發現上面還有“租户無權私自轉租，須通過中介轉租”“提前15天繳納下個月房租”等條款。崔月表示，當初簽訂合同時，由於合同條款多，且字體非常小，難以逐條審核。
該中介門店一名徐姓業務主管告訴中青報·中青網記者，在簽訂合同前已告知上述條款內容，租房合同是以《北京市房屋租賃合同（合同範本）》為參照，“我們都是按照合同履行，她交下個月房租，我們也繼續幫忙轉租，但不能都指望我們轉租，疫情加汛情，房子確實不好轉租。在公司微信公眾號內隨時可查看合同，也可在電腦端下載。”
鑑於當時鄭州汛情剛過疫情又現，崔月曾與中介公司協商住到8月28日，剩餘押金和維修保潔費不要求中介退還，但沒能成功。8月15日崔月和同學搬離房屋。次日，她們向金水區人民法院提起訴訟，要求中介退還剩餘未住房租、維修保潔費及押金，共計5000餘元，“9月中旬法院調解員給我打電話稱中介方拒絕調解，目前已開學了，我和同學都在等待法院通知。”
套路多、押金難退、違約金過高、沒有約定維修責任、不可抗力條款缺失……對法律知識缺乏的租房青年來説，租房合同裏的“文字遊戲”可謂是防不勝防。
記者注意到，北京、天津、成都等地均印發了《房屋租賃合同（合同範本）》，且對租賃合同網籤備案、繳納房屋租賃税等作出相應規定，但並未強制住房租賃企業、房地產經紀機構使用。
一位租房中介人員告訴中青報·中青網記者，在具體業務中，很少會告知房東和租客簽訂當地印發的合同範本，“一方面，房東怕簽了要因此繳納房屋租賃税；另一方面，租客也很少會提出此要求。”
“以租房合同範本為模板，可以一定程度上避免合同中的‘套路’。”王文定説，雖然我國對房屋經紀業服務質量和規範性監管力度正逐步增強，但“黑中介”通過“陰陽合同”“合同文字遊戲”“格式合同陷阱”等獲取不當利益的情況仍大量存在，且往往很難規避，“通過掌握的法律知識辨別合同漏洞或付費向專業法律人士諮詢租房合同是否有風險的租客是少數，大多數情況還是中介擬定什麼，他們就籤什麼。”
維權“無力感”上升
“報警、撥打投訴電話等維權方式顯得很‘無力’。”今年5月，李蘭蘭通過青島市市北區雲祥居房產馬姓中介人員租住了一間房屋，並一次性繳納了半年的房租、押金及中介費，共計8000元。
但兩個月後，因房屋發黴不適宜居住，李蘭蘭向中介提出退租。按照合同約定，李蘭蘭願意以提前退租違約來解除合同，並繳納一個月房租作為違約金，中介退還其剩餘未住房租即可。
“（但中介人員）當着民警的面説不退房租，還説我起訴她也不怕。公安無權管轄合同糾紛，撥打12345市長熱線投訴後，相關住建部門工作人員稱沒有執法權力，建議我通過起訴挽回損失。”李蘭蘭告訴中青報·中青網記者，8月10日她向青島市市北人民法院提起訴訟，目前通過庭前調解，中介僅退回3個月房租。9月25日，記者就此事致電與此事相關的一位姓馬的中介人員，但對方拒絕回應此事，只稱“李蘭蘭敗訴了，別聽她胡説”。
在維權過程中，崔月也有“無力感”，“民警調解説這是合同糾紛，建議我們起訴。向市場監督管理部門線上投訴，回覆稱讓我們找當地房管局。撥打房管局投訴電話後，又説不能直接處理，要我們打市長熱線。通過撥打市長熱線與房管局聯繫後，（房管局）也建議我們起訴。”
“住房對於青年的獲得感、幸福感和安全感有很強的正向驅動作用，關注大城市租房青年問題已屬當務之急。”國家中長期青年發展規劃專家委員、對外經濟貿易大學教授廉思告訴中青報·中青網記者，租房市場的監管涉及住建部、公安部、司法部、税務總局、市場監管總局、銀保監會等多部門。各部門只有形成合力才能有力打擊‘黑中介’，根治租房亂象，否則就會造成九龍治水的局面，監管一旦出現漏洞，租房青年的維權成本增加，“無力感”也隨之加重。
據瞭解，當前，租房市場亂象頻仍，有的中介人員以個人名義承接房地產經紀業務，發佈虛假廣告、虛假房源信息，用威脅、恐嚇等手段威脅租客，採取堵鎖眼、斷水斷電、辱罵騷擾等行為驅逐租客，強行收取各類費用。前不久，一男性中介人員電話騷擾、短信威脅女租房者的新聞引起了關注。涉事中介人員揚言“我都能看到地址”“我肯定不會讓你好過的”，但之後卻辯稱“都是氣話，沒有任何實質性行動”。
“最終中介開除了涉事人員，並向我道歉了。”這位租客告訴中青報·中青網記者，起初向門店投訴時，門店經理稱“（員工）只是一時激動”，由於害怕人身安全受到威脅，她才決定報警並在微博曝光，“前後耗費了兩週時間，非常影響生活和工作”。
近年來，各地加大打擊“黑中介”力度。2018年，北京依託北京市12345政府服務熱線，開通打擊“黑中介”投訴舉報熱線。上海市房地產經紀行業協會連續多年公示房地產經紀行業違規名單，多人被禁業5年。《住房租賃條例（徵求意見稿）》提出，國家實行房地產經紀從業人員實名登記制度。從事房地產經紀的專業人員，是指通過房地產經紀專業人員職業資格考試，取得職業資格證書的房地產經紀從業人員。房地產行業組織應當建立健全住房租賃和房地產經紀行為規範、職業道德準則等行規行約，加強自律管理，提升從業人員的專業水平，促進行業發展。
“從業門檻低、思維和服務理念落後、服務水平缺乏標準化、流程化，從業人員監管不健全……這些現實情況讓大家產生了一種‘誰都能做中介’的認知，‘黑中介’早已成了‘專業性’的對立面。”對此，廉思認為，只有提高政府監管能力，加快搭建信息服務監管平台，才能從源頭切實解決租房青年維權“痛點”，真正實現“租房自由”。
他建議，在既有制度框架下，由住建部、共青團等部門牽頭，設立青年住房問題維權熱線，搭建政策諮詢平台，及時受理青年在購房和租房過程中的投訴，督促職能部門採取行動。
2021年09月28日 05 版