中國房地產從交易走向服務時代 未來五年居住如何更美好？

9月29日，貝殼研究院與空白研究院聯合發佈了《超越交易——迎接品質服務的美好時代》報告（以下簡稱《報告》），並特邀學界大咖、行業專家、券商分析師、機構研究員等各方專家共同探討居住領域發展趨勢，舉辦“十四五居住服務行業高質量發展研討會”，共話下一個五年居住領域高質量發展的機會與前景。

居住服務領域進入4.0時代 市場將現四大住房需求

在房住不炒的定位下，《報告》研判，十四五期間，中國住房政策將會在穩增長、防風險、保民生之間取得新的三元平衡格局。住房將從生產型導向轉向消費型導向，以人為中心全面滿足居住需求，讓不同人羣的各類住房需求都能得到良好的滿足。

第一，是家庭裂變催生的新需求。《報告》顯示，2010年我國家庭數量為4億户，如今已經接近6億，增速達23%，這個速度遠遠大於人口總量的增速。對比發達國家家庭户規模，預計我國家庭裂變速度仍有空間。隨着獨居生活方式、二胎和三胎政策的完全放開等因素，中國數以億計的家庭總基數，在每一次家庭裂變中將催生不可忽視的新增住房需求。

第二，是城城人口流動產生的住房需求。《報告》指出，城市與城市之間的人口互流動成為日益凸顯的新趨勢，尤其發生在一線與核心二線重點城市之間。據統計，2020年我國城城流動人口已經達到8000多萬，2010年只有4600萬，十年增加一倍，未來將會超過1億的城城流動人口，每年在不同城市之間遷移，這對住房需求的衝擊是巨大的、且是永久的。

第三，換房和改善需求比例逐步提升。中高收入家庭對品質住房的需求仍有很大的提升空間。這些家庭不再簡單滿足於“一宅一生”，對產品質量高、配套設施全、社區服務好的“好宅”需求越來越大。從趨勢上看，一方面，首改、再改以及旅居需求成為“新剛需”。另一方面，一、二線重點城市進入“換房”階段，人們通過二手房市場和存量住房流通，“以小換大”、“以老換新”、“以遠換近”，一定程度上，換房已經成為一種剛性需求，為支撐未來房地產市場空間的重要一極。

第四，社區化養老和郊區大型養老中心。我國人口快速老齡化形勢嚴峻，預計到2035年老年人口將增至4.2億人，佔總人口的比重超過30％。

新的市場形態在震盪中逐漸產生，供給側需求產生了重大的變化，隨着消費者對美好生活和品質居住的需求越來越強烈，行業也迎來新一輪的變革和發展週期。

新供給結構下 品質服務助力企業穿越行業週期

《報告》認為，新住房時代的市場主線將是“更美好的品質居住”。包括有品質的居住空間、高便利性的配套設施、有質量的社區居住服務以及有温度的鄰里關係。從中可以發現，品質居住中一半條件是以“軟件”為要素。

但現階段總體上看，不僅僅是經紀人，還包括保安、保潔、保姆、母嬰師、老年護理、維修搬家、家裝產業工人等所有居住服務業鏈條上的龐大服務者羣體都普遍存在不專業、不職業，缺少歸屬感等職業問題，這樣的服務者羣體也很難向消費者提供令人滿意的品質服務。因此，未來的服務升級本質是全居住產業鏈服務者的全面升級。

在此背景之下，貝殼找房高級副總裁、貝殼研究院院長李文傑提出，居住服務業將成為我國經濟增長的新興增長點，無論是對於增長，還是對於就業創造，居住服務業的崛起都將成為一個全新的時代命題。更美好的居住背後是有尊嚴的服務者。

作為科技驅動的新居住服務商，貝殼選擇從“找房大平台”走向“讓居住更美好”，並且正在踐行以“品質正循環、經紀人主權、平凡人的協作、技術驅動、中性市場觀、信用與尊嚴、社區友好”的視角看待未來，更堅定了聚焦於人、聚焦於品質服務、聚焦於科技驅動的信心。

新居住服務者進化 共同吹響美好居住號角

鉅變往往體現在細微之處，最明顯能感知時代變化的莫過於身處其中的新居住服務者。從他們在工作中堅守初心、蜕變成長的故事中，可以清晰感知到服務者進化、科技驅動與品質服務承諾都是居住服務行業未來的必然趨勢，也將成為每個家庭迎來更美好居住的重要因素。

付靈靈是北京鏈家第一批“真房源”經紀人，也是ACN（經紀人合作網絡）、門店互評、師徒制等合作機制的首批參與者；同樣，她也是樓盤字典十餘年迭代升級的受益者。從交易為王到服務為本，她20歲入行，親歷了行業從野蠻生長“黑中介”時期到規範化、標準化服務的全過程，而始終沒變的，是在品質服務指引下堅守不違規、不逾矩的服務底線，是兢兢業業、全心全意地紮根社區服務的初心。

隨着VR、AI、AR等前沿技術越來越融入人們的生活，居住服務行業同樣也面臨數字化、線上化轉型的浪潮，VR技術逐漸成為線上看房新標配。貝殼如視視覺智能中心負責人施文博多年來專注於VR採集設備持續優化，和團隊夥伴一起，在“高精度”和“輕量化”上持續發力，讓全景相機和手機也能實現三維空間重建。前沿黑科技在居住領域的創新應用才剛開始，未來隨着技術持續注入，用户體驗也將不斷提升。

服務承諾是時代進化的產物，是能力與信譽的標尺，是品牌價值的壓艙石。貝殼服務產品管理部婁慧明是服務承諾推行落地的負責人，三年來，婁慧明團隊不僅推進了服務承諾在上百個城市和經紀品牌落地生根，還促進成千上萬的消費者關注服務承諾條款，知曉其背後的意義與價值。服務承諾本質就是對客户好，長期堅持落實，既可以樹立口碑，又可以倒逼經紀人提升服務，是實現“品質正循環”的不二選擇。

此次《報告》中首次系統性闡述中國房地產行業正向中國居住服務行業轉變，並將從“交易時代”走進“服務時代”。這些普通但不平凡的故事背後，數十萬新居住服務者身上正親身體驗的時代新變化，成為居住服務4.0時代美好居住的直接見證者和建造者。