第二批集中土拍再次“爆冷” 年內撤拍、流拍地塊合計186宗

房地產市場的“冷”，正在土地市場端顯現。

10月11日，北京、杭州相繼發佈公告稱，延期或終止部分土地出讓。其中，北京共26宗土地延期，杭州17宗土地終止。需要注意的是，北京和杭州作為首批集中土拍成交金額居前的兩個城市，此次第二批集中土拍的“爆冷”，可以説既在意料之外，又在情理之中。

貝殼研究院高級分析師潘浩在接受《證券日報》記者採訪時表示，受樓市調控深化等因素影響，新房市場正處於高位回調階段，疊加多方面監管，房企亦面臨較大的現金流壓力，故而在土地市場方面，房企的參與動作相較以往會更加謹慎。此外，從當前節點看，房企亦處於風險的暴露和出清週期，部分企業從高槓杆、高週轉向平穩高質量運營是需要時間和條件的，這個過程顯然也對房企的運營能力提出了較高的要求。

事實上，重點城市第二批集中土拍的“冷”，可以説早有預期。

自今年8月份自然資源部閉門會議傳出的“土地規則有新變化”消息後，包括長沙、深圳、天津、青島、上海、瀋陽等十餘城市已先後暫停或終止了第二批集中土拍。儘管後續各地的第二批集中供地陸續重新掛牌，但相較於首批集中土拍來説，規則方面均有明顯調整。其中，禁止房企多“馬甲”參與搶地，土地成交溢價率設限，嚴格把控房企資金來源等成為重點內容。受此影響，多城土拍熱度開始下行。

據中指研究院數據顯示，截至10月12日，年內第二批集中土拍中，已完成土地出讓的15個重點城市共撤拍121宗地塊，流拍65宗，合計共186宗。結合同日中原地產研究中心提供的統計數據看，截至目前，重點城市的第二批集中供地已累計成交597宗地塊，累計出讓金額僅4969.5億元。另外，相較於首輪集中土拍15%的平均溢價率來看，目前第二批集中土拍溢價率平均僅為5%，且大部分城市的集中供地地塊基本以底價成交為主。

中原地產首席分析師張大偉對《證券日報》記者感慨，土地出讓政策的收緊疊加房地產市場銷售端的顯著降温，目前土地市場可以説全面遇冷。

這一點，從9月份全國土地市場的概況中似乎也得到驗證。中指研究院數據顯示，9月份，全國300城共推出各類用地規劃建築面積22360.05萬平方米，同比增長0.22%；成交規劃建築面積14647.49萬平方米，同比下降32.31%。具體到住宅用地，全國300城共推出住宅用地規劃建築面積12695.59萬平方米，同比增長15.21%；成交規劃建築面積6996.63萬平方米，同比下降35.76%。除此之外，9月份上述300城共流拍146宗地塊，流拍率為17.06%，較上月下降2.94個百分點。

克而瑞研究中心市場研究總監馬千里認為，後續為避免土地流拍率持續走高，部分城市或對土拍規則有所調整。此舉一方面是保證年度供地計劃的完成率；另一方面，也是為了保證中期住房供給穩定，滿足合理自住需求平穩釋放的需要。不過，在持續高強度的資金管控和“穩地價”調控下，預計接下來重點城市的土拍熱度仍將維持低位。