杭州樓市實地走訪：經紀人放假 量價全面“退燒”

“去年遍地剛需，如今一夜消失。”中國證券報記者日前走訪了杭州拱墅區、西湖區、濱江區等多箇中介公司瞭解到，在樓市調控政策收緊、房貸利率提高等多因素影響下，杭州二手房的購房需求正急劇減少。

機構監測數據顯示，傳統“金九銀十”推盤和銷售旺季也未能挽救杭州樓市“頹勢”。杭州9月二手房僅成交3784套，創下2020年2月以來歷史新低。“十一”黃金週杭州市區僅成交53套二手房。其中，住宅成交46套，創近六年來新低。

市場冷卻速度比預想快

“業主心理預期也在改變，主動降價房源明顯增加，但是沒辦法，之前談的客户，要不是購房資格沒了，要不就説不考慮了。”拱墅區一家德佑門店的經紀人吳亞洲對中國證券報記者表示。

吳亞洲在杭州從業近十年，這是他近三年第一次在“十一”黃金週放假。“真的沒人看房了，信貸、限購嚴控下，市場的冷卻速度比預想的還要快。”他感慨道，現在買賣雙方的觀望情緒都很濃，如果源頭不放鬆，杭州二手房行情將繼續下行。

從機構數據看，“金九銀十”似乎沒能挽救杭州樓市“頹勢”。據不完全統計，杭州9月二手房僅成交3784套，是自去年2月以來的歷史新低。10月以“黃金週”開局，跌勢依舊，“十一”黃金週杭州市區僅成交53套二手房。其中，住宅成交46套，創近六年新低。

儘管目前各大平台的掛牌價仍居高不下，但部分熱門板塊的次新房和學區房實際成交價格已出現大幅下跌。以此前的學區房明星樓盤“耀江文鼎苑”為例，10月6日成交了一套136平方米的房源，均價為60076元/平方米，在小區近一年成交房源中，低於61000元/平方米的僅有3套。另一個曾經6萬人搖的紅盤“西溪公館”，10月8日有中介發佈房源，總價急降180萬元。

一位剛剛簽約購買拱墅區“養雲靜舍”樓盤二手房的鄧女士告訴中國證券報記者，同户型和樓層的房子在貝殼的掛牌價曾高達1300萬元，每平方米高達10萬元，現在房主降價到1100萬元。最終，她以1000萬元價格成交，每平方米大概7萬元左右。據瞭解，該樓盤處於申花板塊核心位置，也是剛交房不久的次新房，此前一直熱度很高。

房價回落還將持續

相比慘淡的二手房來説，新房登記和搖號情況也出現“冷熱分化”。數據顯示，杭州9月共有58盤10842套房源登記搖號，共有38498組家庭入圍搖號，平均中籤率為28%。其中，有8盤觸發社保入圍，檀映裏和蒲荷芸邸更是觸發了有房户188個月的頂格社保。與此同時，流搖樓盤高達25個，佔總量近一半，原來不少限售的板塊，也邁入了流搖的行列。比如，豐收湖板塊的長粼之宸。

“面對嚴格的政策，無論是新房還是二手房，杭州樓市正在逐步砍掉泡沫，迴歸理性，這個趨勢還將持續。”有房產觀察人士指出，杭州新盤的供應量本身就很大，很多房子並不稀缺，加上前兩年投資客都是因為價格倒掛才去杭州炒房，等限售期限一過，就會先後踩踏出貨。如果碰上行情不好，二手房可能還會形成降價潮。

與新房聯繫緊密的土地市場方面，10月11日，浙江省杭州市規劃和自然資源局公告，17幅土地終止出讓，意味着原有31幅地塊縮減至14幅，距離此前規定的截止報價時間僅剩下1天。

此前，杭州對第二批集中出讓地塊的競拍條件進行了調整，競買人須具備一年以上開發資質；同一集團成員企業不得同時報名競買（或聯合競買）同一地塊，除“競品質”地塊，同一集團成員企業最多參與5幅地塊競買。土地競價規則也有變化：一般地塊溢價率上限由20%調為15%，“競品質”試點地塊溢價率上限由10%調整為5%。

落户政策全面收緊

值得關注的是，曾經為了吸引人才而制定的寬鬆落户政策也在全面收緊。10月9日，杭州公安官微發佈《關於調整杭州市大學畢業生落户政策的公告》。公告稱，經市委研究同意，落户政策調整為具有全日制普通高校本科以上學歷者，在杭州市區落實工作單位並由用人單位正常繳納社保的可以落户杭州市區。全日制普通高校博士研究生學歷者，可享受“先落户，後就業”政策。

與原來的大學畢業生落户政策相比，取消了大專生落户，落户門檻變為本科生。碩士以前享受的“先落户，後就業”政策取消，現在與本科生同等待遇，需先工作後落户。隨落户調整政策一起發佈的還有大學生補貼和租房補貼調整政策。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次相對收緊的落户政策和此前杭州新落户人員炒房等現象有很大關係。此前杭州人才政策相當寬鬆，這也使得各類人才通過落户的方式進入杭州，進而獲得了購房資格。類似情況下，杭州樓市炒作比較明顯。此次杭州對於此類人才政策進行了堵漏，適當收緊，能夠更好配合房地產政策的推進，對於穩定市場發揮積極的作用。從實際經驗來看，此類政策將有助於規範各類購房行為，各類通過違規落户而騙取購房資格的操作將會減少。

自2017年開始，杭州推出了一系列人才落户鼓勵政策，一直都是人口流入的熱門城市。國家統計局近日公佈的《經濟社會發展統計圖表：第七次全國人口普查超大、特大城市人口基本情況》顯示，根據第七次全國人口普查數據，按照城區人口排序，全國現有超大城市7個，特大城市14個。杭州是14個特大城市之一。從房價角度看，杭州房價位居14個特大城市之首。

“持續高增長的人口成為杭州樓市的助力，同時也增加了購房需求，這也是近幾年杭州樓市高温不下的原因之一。”一位業內人士對記者説，因為杭州樓市火爆，新房和二手房價差很大，也存在一些來落户專門為了買房的‘炒房客’，一系列政策的收緊，會把杭州樓市的泡沫逐步擠壓出去，讓真正需要住房和改善的市民能夠以合理的價格買到房子。

不少市場人士認為，落户政策的調整將進一步調低杭州樓市的預期，加劇杭州樓市的下行。但從長期來看，對杭州的長遠發展有利，可以吸引更多高層次人才。