房地產信託“入冬”：9月數據近乎腰斬 信託機構“急剎車”

經濟觀察報 記者 蔡越坤

9月份新增較近12個月均值幾乎腰斬，較1月份下降近80%！

作為信託機構利潤三駕馬車之一、昔日信託行業的明星產品，隨着發行量不斷萎縮及風險事件陸續爆發，房地產信託進入了“寒冬”。

2021年10月12日，中國信託登記有限責任公司發佈的數據顯示，截至9月末，新增投向房地產行業規模繼續下降。投向房地產行業規模為389.49億元，較近12個月均值下降44.79%，較今年1月末下降79.08%。在“三道紅線”約束和一系列監管政策出台的背景下，投向房地產行業的新增信託規模持續下降。

周梅是一位在信託業工作了10餘年的“老兵”，經歷了房地產信託的高光時刻。房地產行業正值變局，周梅表示，當下恒大、新力等這些百強房企爆雷集中性發生，有些信託機構風控會“急剎車”，先將地產項目暫停，去反思去檢查，複核以前的風控標準合不合理，並分析以後將要面臨的形勢。這可能是行業的急剎車的一個表現。

周梅坦言，自去年針對房地產企業“三道紅線”發佈以後，監管對於房地產信託的政策一直呈現收緊狀態，並不是突然收緊。當下房地產信託新增發行驟降，因為政策效應通過時間累積，到現在真正地發揮了效果，從數據上也得到了體現。

另一位南方區域信託經理向記者表示，因為拿地激進的企業都偃旗息鼓了，信託公司做的地產企業其實大體比較雷同。再疊加監管收緊的原因，房地產信託規模降低得比較快。

對於房地產信託的急劇下降，10月12日，用益信託資深研究員帥國讓向記者表示，首先切合監管層的政策導向，在堅持“房住不炒”的背景下，投向房地產領域信託規模下降，不僅有助於推動信託公司業務轉型，迴歸本源業務；而且避免資金過度集中於房地產領域，防範信用風險；其次，迫使信託公司加大轉型力度，打破以往的路徑依賴，為信託業未來高質量發展奠定基礎。

9月發生了什麼？

房地產信託邁入“寒冬”，從業者也如履薄冰。

2021年已經過去了9個月，一位西南地區的理財師向經濟觀察報記者直言，今年他只做了一筆房地產信託。

作為一名信託理財師，房地產信託曾是多年以來是他向客户推薦的最多的產品。然而，伴隨着房地產信託風險頻發，該理財師感慨：“今年確實更難賣了”。

該理財師稱，在“房住不炒”的整體背景下，信託客户的投資觀念也在轉變，常年買房地產信託的客户已經逐漸意識到部分風險。在宏觀層面對房地產行業的嚴格管控下，房地產信託違約的項目增加了不少。尤其是今年，恒大地產等一些房企出現風險，不少信託公司曾給其做過融資，現在對應的產品出現了延期，客户對房地產信託的風險警惕性在增加。

回顧過去，據記者瞭解，自2008年以來，房地產市場不斷升温，受到各路資本追逐；房子也成為公眾投資離不開的話題。房地產信託作為長期提供高收益的產品，也是投資者熱衷投資的標的。

然而，當下在從業者感慨房地產信託難賣的同時，從供應層面來看，房地產信託的數量也在逐漸減少。房地產信託正經歷着嚴冬時刻。

根據用益信託數據統計9月房地產類信託成立規模及佔比大幅下挫。據公開資料不完全統計，9月房地產類信託成立規模162.13億元，與上月同時點相比減少44.82%；房地產類信託規模佔比16.77%，環比減少8.59個百分點。

信託業協會數據顯示，截至2021年二季度末，投向房地產業的資金信託餘額為2.08萬億元，同比下降16.94%，環比下降4.39%；房地產業信託佔比降至13.01%，同比降低1.16個百分點。

用益信託稱，近期部分大型房企頻頻暴雷，房企融資整體的風險評價有上升的趨勢，加上監管政策收緊，資金鍊緊繃未來可能成為房企需要面對的常態，信託公司在房地產業務展業趨於謹慎。另外，投向金融領域的產品成立規模佔比繼續上升，向標品業務轉型仍是目前信託公司的主要動向之一。

用益信託據公開資料不完全統計，截至9月30日，當月共發生信託產品違約事件25起，涉及金額106.09億元。房地產依舊是違約事件高發的領域。

用益信託稱，自從‘三道紅線’出台，房企開始大規模降槓桿，房企的資金壓力有明顯增加。受到個別房企資金危機的負面影響，當前房企在資本市場的信用漸弱，融資難度增加。

信託機構轉向：調整、審查

周梅直言，2021年以來，部分信託機構開始不再以房地產業務為主，或者把房地產份額逐漸降下來。

這個轉向要追溯至兩年前。2019年三季度起，房地產信託開始轉向。

監管開始要求信託機構收緊地產信託規模。投向房地產的信託資金自2015年四季度以來，首次出現新增規模的環比增速負增長。直至目前，出現持續下降的狀態。

周梅回憶，從2012年左右，房地產信託業務成為一個比較大範圍的幾乎每個公司都在做的業務。彼時，房地產正處於蓬勃發展的時期。這背後的原因在於房地產信託風險較易辨別，再次，房地產可以充當抵押物，對於信託機構來説，它的價值較好判斷；二是地產信託可以提供較高的回報。各種原因疊加，這一產品頗受市場歡迎。

周梅稱，一直到去年為止，房地產信託一直是信託的主要業務，隨着國家政策的調整，無論是國家房地產政策的調控，還是信託業的調控，在起伏過程中，從今年開始，信託機構也就不再以房地產為主，或者把房地產份額降下來。

回顧房地產信託發展歷史，房地產信託產品有相對高的收益率和相對優質的抵押品，使這一領域保持了吸引資金的市場優勢。直至2019年二季度，投向房地產的信託資金餘額2.93萬億元，佔比15.38%。

對於信託機構而言，2018年左右，地產業務也成了部分信託機構的“吃飯業務”。彼時，有信託行業人士曾對記者表示：“從供求關係來看，供應端缺少像地產公司一樣能夠提供收益相對較高、底層資產紮實、風險看得明白的投資標的；需求端則是開發商被一輪一輪調控之後，面臨融資現金流不斷收緊、銷售現金流提升乏力的兩難局面。因此，今年地產信託一路狂飆，甚至撐起了信託公司業務的半壁江山。”

最近，恒大、花樣年、富力等百強房企集中性出現風險，很多信託機構參與其中。

周梅認為，房企頻頻爆雷對信託業影響深遠，首先是信託機構會分析這些風險產生的原因，然後針對這些風險相應的每個機構都會做出自己標準的調整，同時，審查這些項目的視角以及關注點都會發生變化。

上述南方區域信託經理向記者表示，因為拿地激進的企業都偃旗息鼓了，加上今年房企爆雷頻發，不少信託機構均出現踩雷的情況，信託機構在開展地產業務時也變得更加謹慎了，過去以房地產信託佈局較重的信託開始謀求轉型。

轉型陣痛

信託機構開始降低房地產業務的佈局時，周梅認為，部分重倉地產業務的信託機構短期的陣痛肯定會有，但是行業整體還是處在尋求新的業務方向的過程。

作為昔日利潤的三駕馬車之一的地產信託業務的減少，周梅表示，短期影響信託機構的收入、利潤，甚至如果地產項目出現風險，對信託機構的經營也會產生影響。但是從長久來看，目前，信託行業處於轉型的過程中，以前主要通過房產、政信、通道這三類項目，但目前這三類項目都受到了管控，另外信託公司也在朝監管指引的方向發展，比如説，標品、股權類業務。頭部信託轉型在過程中樹立了很好的榜樣。

周梅認為，行業正處地產在一個正本溯源的過程中，經歷這一過程後，行業總體是在向前發展的，相應的房地產信託也會隨之不斷健康發展，並不會拋棄這一業務。在對這幾種類型業務嚴重依賴的程度下，信託公司也在尋求多樣化的轉型，比如服務信託。隨着經濟形勢的變化以及監管政策的變化，在各種大環境的引導下，這些信託公司都在尋求積極轉型。

談及信託的未來，周梅表示，信託行業高速發展十幾年以來，也面臨着一個重新尋找方向的出發點，找到自己對社會以及整個金融業、金融體系在這個市場中的地位的一個過程。相信這個行業還是會繼續發揮它的作用。

普益標準研究員苟海川在接受記者採訪時表示，過去，“銀行+地產”的經濟增長模式使得地產業務一度成為信託行業發展的永動機。在國家金融供給側改革、“房住不炒”調控政策以及我國地方政府債務治理趨嚴的影響下，信託機構亟需在新宏觀環境下尋找屬於自己的市場機會，實現自身業務轉型發展。

苟海川認為，隨着信託行業轉型拉開帷幕，信託業務必須迴歸本源，而服務實體經濟是信託公司的立業之本，也是提供金融供給最重要的服務場景。同時，實體經濟中符合國家發展政策導向的相關產業具有較高的增長潛力，有着極大的投資價值，也將成為了信託公司創新展業的重點佈局方向。

此外，苟海川稱，在資管新規統一資管產品監管標準、打破剛兑、要求資管產品實行淨值化管理的背景下，信託公司亟待進一步提升大類資產配置的專業管理能力，構建核心競爭優勢。可以説，逐步打造和豐富標準化投資產品線對信託公司下一步轉型發展至關重要。與此同時，監管部門鼓勵信託公司更多開展證券投資信託等業務，引導信託資金加大對資本市場的支持力度。信託公司可以通過自有資金和信託產品投資股票、基金和債券，充實、拓寬資本市場健康發展的源頭活水，有利於金融和實體經濟實現高水平循環。

（應採訪對象要求，周梅為化名。實習記者黎潔對此文亦有貢獻）