房地產行業進入新調整週期

日前，國家統計局發佈9月70大中城市房價變動情況數據顯示，9月，新建商品住宅價格下跌的城市數量自2015年6月以來首次超過半數，而二手住宅價格下跌的城市數量已接近樣本總量的75%。與市場走勢一致，房地產開發投資增速也由正轉負。

業內人士表示，“過冬”、“迴歸”或是一段時期內房地產行業關鍵詞。他們認為，雖然決策層日前輪番釋放信貸微調信號，但隨着房地產税等房地產長效機制的加速落地，房地產市場觀望程度將進一步加深，樓市供需結構或將迎來一定程度的調整。

市場迎調整

易居研究院報告顯示，根據對國家統計局70個大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價格數據進行算術平均得知，2021年9月，70個大中城市新建商品住宅價格環比漲幅為-0.08%，標誌着70城新建商品住宅價格自2015年5月以來連續上漲76個月後首次由漲轉跌。二手住房方面，自8月下跌以來，持續第二個月下跌，且跌幅較上月擴大0.17個百分點。

房地產銷售方面，根據統計局數據顯示，1月至9月，商品房銷售面積130332萬平方米，同比增長11.3%；比2019年1月至9月增長9.4%，兩年平均增長4.6%。9月單月，商品房銷售面積同比下降13.2%，其中住宅銷售面積同比下降15.8%，連續3個月下降。

上海易居房地產研究院研究員潘竑羽表示，9月住宅價格下跌的城市數量明顯開始迅速增多，在市場預期已無突變可能的背景下，樓市進入下跌週期。

根據中國人民銀行發佈的2021年第三季度城鎮儲户問卷調查報告顯示，對於四季度房價，12.7%居民預期“下降”，較二季度10.0%的預期比例，上升2.7個百分點。與之相對應的是，居民在消費、儲蓄投資意願方面，傾向於“更多儲蓄”的居民佔50.8%，比第二季度增加1.4個百分點，連續2個季度提升。

克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，房地產行業經過10餘年的迅猛發展後，現階段行業銷售規模基本見頂，市場供需轉向結構性矛盾，核心一二線城市困難羣體和新市民住房問題依舊突出，多數三四線城市則出現了供應過剩的問題。聯繫到我國城鎮化發展進程減速換擋，疊加人口老齡化問題，房地產市場需求增長明顯受限，長期來看行業銷售規模或將逐漸步入下降通道。

正是因為上述原因，部分房企為了避免後期因房價調整，購房者心理發生變化，也自發喊話購房者，買房有風險盈虧需自負。

此前深圳熱門紅盤——深業中城公告稱，商品房買賣作為一種市場行為，其不可避免會因市場波動或政策變動而產生市場風險。購房者應當全面考慮購房可能產生的市場風險（比如房價的升跌），由於房價的升跌而造成的盈虧均由買受人自行承擔。日光盤寶安璽玥華府表示，請購房人簽訂認購書、補充協議、買賣合同等資料前，全面考慮購買項目房地產可能存在和產生的風險（比如房價的漲與跌），請慎重考慮後，再進行交易。

房企“穩”字當頭

近日，廣東省住建廳發佈《廣東省商品房交易風險提示》指出，房企只簽訂線下商品房買賣合同且不及時網籤備案的即是風險。需要一次性付款、團購費、定金抵購房款等名義明顯低於市場價格銷售商品房的即是風險。採取返本銷售或變相返本銷售、眾籌買房、以租代售、物業返租、售後包租或變相售後包租等方式銷售商品房的即是風險。

除了廣東，天津、杭州、湖州、河源、江西宜春等多地也相繼發文提示購房風險。其原因則是，近期以來，多家房企紛紛傳出負面消息。

同時，受預期和政策調整等多方面因素影響，多個房企資金鍊面臨長時間的修整。這也讓穆迪調整了部分房企的評級，包括佳源集團、中南建設、廣州富力、陽光城、綠地控股、中國奧園、佳兆業、金輪天地等。

具體來看，穆迪下調新力控股企業家族評級至“Ca”，展望負面；將陽光城公司家族評級由“B1”下調至“B2”；廣州富力下調至B3，富力香港下調至Caa1級，前景消極。標普下調中南建設長期發行人評級至“B”級，惠譽將花樣年長期外幣發行人違約評級由“CCC-”下調至“RD”（限制性違約）。

雖然房企出現違約等問題只是個別現象，房企負債風險總體可控，但也不得不讓其他房企更加警鐘長鳴，保資金鍊安全。

“房地產市場在過去多年保持雙位數增長，這並非發展常態。新常態下，房地產已迴歸民生行業。”近日，萬科舉行的業務交流會上，萬科董事會主席鬱亮坦言，行業冬天來了，所有企業都會冷。任何時候，安全都比增長更重要，能力都比規模更重要。

的確，受“三條紅線”、“兩集中”等降槓桿政策影響，房企開啓了艱難的降槓桿之路。統計局數據顯示，房企到位資金增速已連續4個月同比下降，1-9月國內貸款同比降幅進一步擴大至8.4%。

中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾日前在央行第三季度金融統計數據新聞發佈會上表示，此前少數城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩後，這些城市房貸供需關係也將回歸正常。近期，個別大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，出現了一致性的收縮行為，房地產開發貸款增速出現較大幅度下滑，這種短期過激反應是正常的市場現象。

鬱亮表示，去金融化、降槓桿才是房地產行業發展常態。只不過在此前長期利用高槓杆擴張的背景下，房地產行業的這個轉變自然伴隨着陣痛，行業短期受到衝擊，但從長期來看，堅持做好產品、好服務的房地產企業仍然有機會。

四季度房企資金或將有所緩和。中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝日前在2021金融街論壇上表示，近期我國的房地產市場及相關的金融市場出現一點波動，這是市場主體在個別企業違約事件出現之後的應激反應。在金融管理部門的預期引導下，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常。

房住不炒長效機制加快試點

10月23日，為積極穩妥推進房地產税立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定：授權國務院在部分地區開展房地產税改革試點工作。

改革思路明確，即國務院制定房地產税試點具體辦法，試點地區人民政府制定具體實施細則。試點期限為五年，自國務院試點辦法印發之日起算。試點地區徵税對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅，土地使用權人、房屋所有權人為房地產税的納税人。

業內人士表示，目前房地產税已經通過全國人大常委會審議，並授權國務院在部分地區開展房地產税改革試點工作，預示着房地產税已進入實質性的操作環節，房地產税這隻靴子距離最終落地僅是時間問題。其根本目的在於，嚴格落實“房住不炒”，增加保有環節成本。

“房住不炒”下，增加炒房成本，降低槓桿水平。事實上，不僅是房企需要降槓桿，個人也需要降槓桿。

中國人民銀行2021年第三季度金融統計數據顯示，今年上半年，我國的宏觀槓桿率274.9%，比上年末低4.5個百分點，其中，住户部門的槓桿率分別回落0.4個百分點，達72.1%。

根據《中國金融穩定報告2021》顯示，當前我國住户部門債務過快增長已得到有效遏制。從債務增速看，2018年以來我國住户部門債務增速總體呈放緩態勢，住户部門債務結構也在不斷優化。但從國際情況來看，國際清算銀行公佈的數據顯示，2019年末，所有統計國家的住户部門平均槓桿率為61.6%，發達經濟體為73.5%，新興市場經濟體為43.1%。目前我國住户部門槓桿率低於國際平均水平，但高於新興市場經濟體平均水平。

“試點對房地產銷售影響有限。”中信建投地產首席分析師竺勁表示，房地產税作為税制改革和房地產長效機制的重要一環，在當前房地產市場調控進一步深入的背景下推出，更具有信號意義。他認為，以房地產税作為特徵之一的房地產市場長效機制的建立，將有助於行業優勝劣汰，資源向優質企業進一步集聚。

對於市場影響，竺勁表示，此前銀保監會相關負責人透露，我國銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款，市場具備明顯的剛需特徵。因此，他認為，房地產税改革試點的實施對投機性購房存在明顯影響，但過去幾年的調控已經在一定程度上降低了投機性購房的比重，整體來看對銷售影響有限。

楊科偉認為，此前市場需求及購買力明顯透支的三四線城市或面臨下調壓力。“旅居置業需求或將明顯滑坡，尤其是那些生態旅遊資源並不豐富的城市，市場或將面臨更大的下行壓力，成交量價或將持續走低。”