全球樓市“泡沫”風險 暫時仍然可控

新冠肺炎疫情影響下，全球樓市價格飛漲，近期引發業界對資產泡沫增勢的擔憂。不過細究原因和展望政策動向，此輪樓市漲勢不太可能會醖釀成為大麻煩，未來市場劇烈震盪幅度或有限。

從市場供需結構來看，部分國家迎來供不應求的特殊時間窗口，“剛需”不僅在新冠肺炎疫情影響下有所放大，超低信貸成本也成為消費者購買計劃提前的外在推手。

《財富》雜誌在分析美國樓市時説，最近五年，絕大多數千禧一代（1989年至1993年出生）將進入30歲，大部分人在這個年齡段會開始買房。但經過十年房地產危機之後，建築商在2010年之後的十年間變得小心翼翼，美國市場並沒有為千禧一代購房者的大量增加做好準備。據房利美統計，這導致美國存在約400萬套房屋缺口。

此輪全球樓市上漲潮規模前所未有，離不開超低利率、貨幣寬鬆及許多國家大規模政府刺激措施的影響。迄今公佈住房統計數據的全球56個市場中，有43個市場的實際房價（即經過通貨膨脹調整的價格）上升。這些國家房價上漲並非外來熱錢推動，內因動力超過外因。

另外，新冠肺炎疫情對推升房地產市場的作用仍在持續，例如經濟衰退導致的低抵押貸款利率、居家辦公趨勢等影響仍未消失，並使房地產市場持續火爆。雖然房屋庫存再次增加，但依舊遠低於疫情之前的水平，並且無法滿足當前的需求。這意味着房價會繼續上漲。

對於市場泡沫的嚴重性，許多專家認為現在得出結論還為時過早。一些專家認為，當前正處於一個房價過高但泡沫有限的時期，還沒有出現過度借貸，房地產泡沫出現的風險不高，這與2008年美國雷曼兄弟銀行破產引發全球金融危機不同。當時借貸率為10%，目前沒有出現個人借貸猛增的現象。

隨着全球供應鏈面臨壓力，建築庫存出現萎縮，鋼鐵、木材和銅等材料的成本迅速上升，也放大了住宅庫存供需失衡情況。

面對持續高企的房價，許多國家政府都在未雨綢繆，防範泡沫膨脹過大或者破裂。

在加拿大，房價成為各政黨競選議題之一，總理特魯多承諾將限制海外買家入市。在韓國，加息之旅已經開啓。8月26日，韓國央行把基準利率上調0.25%至0.75%，這是3年來韓國央行首次加息，主要是因為消費需求上升、房地產市場過熱及家庭負債飆升帶來通脹壓力上升。目前該國貨幣政策重點已從支持經濟轉向遏制債務驅動的資產泡沫。

另外，購房需求升勢有望暫緩或停滯，在一定程度上抑制房價繼續強勁上揚。

全球房產諮詢公司萊坊的半年度全球房價報告顯示，在截至2021年6月的一年中，儘管價格增長強勁，但一些市場的需求已經開始出現疲軟跡象。在美國，抵押貸款申請已經下降，認為現在是購買好時機的家庭比例在6月份達到了十年低點。美國聯邦住房金融局 （FHFA）26日公佈的數據顯示，美國8月份住房價格指數環比上漲了1%，低於市場預期的1.3%和7月份的1.4%。越來越多觀望情緒的出現有助於市場迴歸理性。