房地產信貸“平穩有序”不會改變

當前，房地產市場上出現了“放鬆調控”的猜測，主要誘因有二。一是個別房企的風險事件引發連鎖反應，監管部門對此頻頻發聲；二是有市場監測機構發現，今年10月，個人住房貸款利率首次下降。

接下來，房地產信貸走勢究竟如何？“保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。”中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，黨中央、國務院關於房地產調控的戰略和方針，是做好房地產金融工作的長期遵循。

與此同時，多家商業銀行相關負責人也對經濟日報記者表示，針對房地產企業的開發貸款，銀行將穩定合理資金需求，繼續堅持“優選企業、嚴格管理”原則，準確把握、執行好房地產金融審慎管理制度；針對個人住房貸款，銀行2022年的增量安排將基本與2021年相當，重點保障剛需羣體的信貸需求。

那麼，此前房地產開發貸款一度收緊的原因是什麼？個別房企的風險暴露是否與銀行信貸資金變化有關？個人住房貸款利率是否有下降空間？信貸資金違規進入樓市整治效果如何？

保障房企合理信貸需求

近期，個別大型房地產企業風險暴露，到期債務未能償還、部分工地停工、已預售的房產不確定能否按時交付。有市場聲音認為，這與銀行一致收緊房地產開發貸款有關。

多位業內人士表示，落實房地產長效機制的重要抓手之一，是降低房地產企業的槓桿率、防範房地產貸款過度集中。為此，監管部門已於去年先後出台了多項政策。例如，針對30家重點房企，央行、住房和城鄉建設部已形成了資金監測和融資管理規則；央行還建立了“房地產貸款集中度管理制度”，要求銀行的房地產貸款餘額佔比、個人住房貸款餘額佔比不得高於相應上限。

政策實施至今已取得了顯著成效。截至2021年9月末，房地產貸款增速已降至8.6%，比全部貸款增速低近3個百分點，其中，房地產開發貸款增速大幅下滑。

需要釐清的是，風險暴露的主因是房地產企業自身經營管理不善。以恒大集團為例，該集團資產總規模超2萬億元，房地產開發項目約佔60%。“近年來，這家公司未能根據市場形勢變化審慎經營，反而盲目多元化擴張，經營和財務指標嚴重惡化，最終爆發風險。”鄒瀾説。

因此，出於風險防控考量，銀行收緊了信貸資金，在一定程度上造成了房企的資金鍊緊繃。一方面，多家銀行出現了短期、過激的市場反應，對房地產行業的風險偏好明顯下降；另一方面，部分銀行誤解了重點房企的融資管理規則。“根據規則，‘紅檔’企業有息負債餘額不得新增，但部分銀行將其誤解為銀行不得新發放房地產開發貸款，這就導致了企業將銷售回款償還貸款後，新開工的項目得不到貸款。”鄒瀾説。

“接下來，房地產調控不會放鬆，但需要穩定房企的合理資金需求。”中國工商銀行投資銀行部研究中心相關負責人説，要兼顧“防止過快上漲”和“防止過快下跌”之間的關係，保障金融機構對房企的合理信貸支持，保障房企正常經營、按期交樓。

個人住房貸款優先保剛需

相較於房地產開發貸款的收縮，個人住房貸款市場則沒有那麼緊張。貝殼研究院日前發表報告稱，今年以來，該機構首次監測到個人住房貸款利率下降。今年10月，在其監測的90個城市中，首套房貸利率為5.73%，二套房貸利率為5.99%，均較上個月下調1個基點。

具體來看，有20個城市的個人住房貸款利率下調，除廣州、深圳外，多為三四線城市，如中山、無錫、湖州等。其中，14個城市的首套房貸利率下調，14個城市的二套房貸利率下調，重合的9個城市首套、二套房貸利率均下調。

下調的原因是什麼？“這要分區域看，主要受需求端、供給端兩方面影響。”國家金融與發展實驗室副主任曾剛表示，從需求端看，由於二三線城市房價下降，當前購房者的觀望氣氛濃厚，短期內購房需求減弱，這導致了個人住房貸款需求下滑，貸款價格下調。

國家統計局10月20日公佈的最新數據顯示，2021年9月，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體呈略降態勢，同比漲幅持續回落。二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平，二手住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%；二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

曾剛表示，從供給端看，監管部門多次強調要優先保障剛需。因此，各家銀行都加大了資金供給力度，同時給予利率傾斜。監管數據顯示，截至2021年7月末，個人住房貸款首套房佔比已高達92%。

招商銀行相關負責人介紹，該行將堅決落實房地產調控政策要求，大力支持自住型剛需，“預計招行2022年個人住房貸款的增速將邊際放緩，與2021年的增量安排基本相當”。

“接下來，銀保監會將繼續保障好剛需羣體的信貸需求，督促銀行在貸款首付比例、利率方面對首套房購房者予以支持。”中國銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞説。此外，銀保監會還將加大對保障性租賃住房的支持力度，研究細化金融支持措施，會同央行推進房地產投資信託基金試點。

嚴懲違法違規行為

值得注意的是，不論是部分城市房貸利率下調，還是優先保障剛需，都不意味着房地產貸款“總閘門”將放鬆，更不意味着監管將鬆動。

“2021年前三季度，個人住房貸款發放金額保持平穩，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。”鄒瀾説，同時，為了遏制少數城市房價快速上漲，監管部門還有針對性地約束了該地區的信貸投放，已取得一定成效。

以二手房為例，根據國家統計局數據，2021年9月，一線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為下降0.4%。其中，北京、上海和廣州環比分別由上月上漲0.4%、0.2%和0.5%，轉為下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

記者走訪北京地區的多家銀行、房地產中介機構發現，目前北京地區的房貸利率未出現下降。由於臨近年末，疊加政策調控因素，多家銀行的房貸額度普遍趨緊，放款需排隊等待。“可以預測，待房價回穩，這些城市房貸的供需關係也將回歸正常。”鄒瀾説。

既然調控不放鬆，今年以來，少數城市房價快速上漲的助推力又是什麼？信貸資金違規進入樓市是主因。近期，北京銀保監局、上海銀保監局對多家銀行的分支機構開出罰單，事由均涉及“個人消費貸款挪用於購房”“個人經營貸款違規用於購房、違規流入資本市場”等。

記者在採訪中瞭解到，當前在北京、上海、廣州、深圳、南京等熱點城市，監管部門的重拳整治力度沒有減弱。“要堅決遏制信貸資金違規流入房地產領域。”銀保監會相關負責人説，目前經營貸違規流入房地產專項排查已基本完成，對於發現的違規問題，督促建立台賬，逐項整改至“清零銷號”。

該負責人表示，接下來，還要嚴懲各類違法違規行為，“銀保監會已持續四年開展全國性房地產專項檢查，基本覆蓋了所有熱點城市，對發現的違規行為‘零容忍’，對違規問題依法嚴肅問責”。