積極信號顯現 房企多舉措提振債市信心

面對境內外債券價格的下跌，房企積極採取措施提振市場信心。境外債券方面，房企境外債券市場出現回購潮。機構統計顯示，2021年下半年以來，18家房企陸續實行境外債回購，回購次數超過100次。境內債券方面，有房企根據滬深交易所相關規則，調整相關債券投資者適當性管理安排，以維護債券投資者權益。

業內人士表示，在監管政策的持續規範下，未來多數房企有能力讓報表更加規範、財務更加穩健、經營可持續性更強，實現房地產行業的平穩健康發展。

積極回購境外債券

據克而瑞研究數據，自2017年房企發行境外美元債以來，境外發債逐步成為房企重要融資方式。2019年，100家房企境外發債達到高峯，融資規模約為5052億元，佔發債總規模的64%。2020年，房企境外發債融資規模約為3998億元，佔發債總規模的47%。2021年前9個月，房企境外發債規模約為2379億元，佔發債總規模的44%。境外債券發行規模進一步收緊。

由於境外債的發行年限主要以1-5年為主，且近幾年借新還舊持續滾動發行，房企的境外債到期額急增，2021年、2022年、2023年到期的美元債均達到3000億元以上。其中，2022年最高，規模達到3755億元。

在此背景下，房企境外債券市場出現回購潮。據克而瑞研究不完全統計，2021年下半年以來，18家房企陸續實行境外債回購舉動，回購次數超過100次。從贖回數額來看，房企累計回購境外債券及票據金額合計15.6億美元，佔初始發行金額的4.07%。

房企密集的債券回購動作，一方面主要是為了進行債務置換和緩解短期內的償債壓力。克而瑞研究稱，近六成回購金額涉及的債券到期時間集中在2021年四季度以及2022年，如中梁控股進行了25次的境外債券的贖回動作，合計贖回2021年四季度及2022年到期的1.29億元的境外債，其表示未來仍將積極加大債券回購力度。佳源國際控股7-8月贖回了約6.09億元的境外優先票據，涵蓋2022年-2024年到期的債券，債券利率為11.00%至13.75%，而其2021年5-9月發行了3筆共計3.3億元的境外債，債券利率為7.00%至11.00%，債務置換使得成本有所下降。

另一方面主要在於提振市場信心。贖回債券到期年限還覆蓋2023年至2026年，範圍較大。從債券贖回的單筆金額來看，單筆提前贖回金額一般在100萬美元至800萬美元之間，相對較小，呈現“高頻次低額度”的特點。其目的是穩定各只債券的價格，提振市場信心。

調整境內債券交易機制

境內債券方面，有房企根據滬深交易所相關規則，調整相關債券投資者適當性管理安排，以維護債券投資者權益。

2019年3月，滬深交易所發佈《關於調整債券上市期間交易方式有關事項的通知》，要求在上交所公開發行上市的公司債券、企業債券，上市時同時採取競價、報價、詢價和協議交易方式的，如存續期內債券信用評級調整為AA級（不含）以下或者發生該所為保護投資者合法權益認定的其他情形的，交易方式應當調整為僅採取報價、詢價和協議交易方式。

今年10月11日，花樣年控股發佈信用評級發生調整的公告，中誠信國際下調公司主體信用等級。本次評級調整後，公司主體信用等級為A，評級展望為“負面”，“18花樣年”“19花樣年”“19花樣02”“20花樣01”“20花樣02”的債項信用等級為A，同時將上述主體及債項信用等級列入可能降級的觀察名單。隨後，根據《關於調整債券上市期間交易方式有關事項的通知》要求，“18花樣年”“19花樣年”“19花樣02”“20花樣01”“20花樣02”自10月11日起進行交易方式調整，僅在固定收益證券綜合電子平台上採取報價、詢價和協議交易方式進行。

2021年5月，滬深交易所發佈的《交易所債券市場投資者適當性管理辦法(2021年徵求意見稿)》中進一步明確，交易所上市交易或者掛牌轉讓的債券，發生“發行人發行的公司信用類債券價格出現較大負面波動”時，發行人、受託管理人或者具有同等職責的機構應當及時發佈公告提示投資風險，自該情形披露之日起，僅本辦法規定的專業投資者中的機構投資者可以買入該債券。

今年10月8日，陽光城發佈公告，根據《公司債券發行與交易管理辦法》《深圳證券交易所債券市場投資者適當性管理辦法》等相關規定，公司申請於2021年10月11日起，針對陽光城發行且尚在存續期的公司債券“20陽城01”“20陽城02”“20陽城03”“20陽城04”“21陽城01”“21陽城02”，調整其投資者適當性管理安排。即調整後上述債券僅限專業投資者中的機構投資者買入，原持有債券的非專業機構投資者可以選擇持有到期或者賣出債券。

值得注意的是，陽光城並沒有暫停任何平台報價，只是調整了投資者的範圍，對合格機構投資者無影響，即合格機構投資者仍可通過競價交易方式和協議大宗交易方式進行交易。有債券從業人士稱，此舉的主要目的應是避免在競價系統中每天出現小額的異常成交，操縱價格，擾動市場情緒。

中國證券報此前曾報道，當前地產債券面臨流動性壓力，即使金額較小的賣盤和成交也會對收盤價和估值造成較大擾動，有機構利用境內外交易機制差別“做空”賺錢。一是通過釋放負面消息、謠言或製造價格異動引發恐慌情緒；二是境外投行泄露結構融資盤信息，以內幕信息操縱價格。

回暖信號出現

從短期市場趨勢看，房地產行業面臨銷售收緊、短期償債壓力加大等問題，但多家券商研報認為，房地產市場或已觸底，目前出現些許回暖信號。

安信證券研報認為，在監管政策的持續規範下，未來多數房企有能力讓報表更加規範、財務更加穩健、經營可持續性更強，實現房地產行業的平穩健康發展。

平安證券研報認為，9月以來，央行多次發聲維護房地產市場平穩健康發展，明確“指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度”，多地已隱現房貸積極信號，房企資金端壓力或緩和。短期行業陣痛期有望加速房企優勝劣汰，未來“倖存”的房企經營、財務將更加穩健，擁有品牌、管理、融資等優勢的房企有望享受更高利潤率水平。