10月樓市銷售環比回暖

從房企披露的10月份銷售數據看，儘管整體銷售額同比下滑，但相比9月份已明顯回暖。頭部房企10月份銷售額環比上漲，同時拿地推盤數量逐步回升。

另外，新城控股、建業股份等房企積極償還到期美元債券或美元票據。其中，新城控股擬提前1個多月償還到期美元債券。

拿地推盤數量回升

克而瑞公佈的2021年10月百強房企銷售榜單顯示，10月份，TOP100房企全口徑銷售金額為8978億元，環比增長5%，同比下降30%。整體看，10月整體銷售額雖然同比下滑，但相比9月已有較為明顯的回暖。

以新城控股為例，10月份公司實現合同銷售金額約221.02億元，同比下降20.5%；銷售面積約為248.99萬平方米，同比下降7.38%。9月份，公司實現合同銷售金額約185.17億元，比上年同期下降22.74%；銷售面積約為209.64萬平方米，比上年同期下降8.12%。

進一步梳理發現，不少頭部房企10月份銷售額環比上漲，且拿地推盤數量逐步回升至高位。

以萬科A為例，2021年10月，公司實現合同銷售面積為258.1萬平方米，合同銷售金額為419.5億元。9月份，公司實現合同銷售面積為228.2萬平方米，合同銷售金額為361.1億元。新增開發項目方面，2021年9月銷售簡報披露以來，萬科A新增加開發項目6個，包括青島、長沙、佛山、嘉興和蘭州等地的項目。其中，在青島涉及怡海路項目二期地塊和東西馮三期14#地塊2個項目。

擬提前贖回債券

樓市銷售環比回暖，有利於房企應對債務到期壓力。中原地產首席分析師張大偉認為，目前房地產行業按揭貸款狀況有所好轉，但放款速度加快並不意味着信貸寬鬆，房企現金流改善主要依靠銷售和回款。

新城控股11月7日晚間公告，計劃提前贖回2021年12月16日到期的3.5億美元債券。受此影響，新城控股11月8日股價大幅反彈，截至收盤收報30.95元/股，漲幅達到4.56%。此前，新城控股股價連續下挫，兩週累計跌幅近25%。

新城控股表示，為促進公司長期穩定發展，基於對自身價值及未來發展的信心，結合當前實際經營及財務狀況，計劃由新城控股境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED（新城環球）提前贖回上述美元債券，並予以註銷。資金來源為公司自有資金。公司現金流充裕，本次提前贖回事項不會對公司經營情況和財務狀況產生不利影響。

公開資料顯示，該筆美元債票面利息為7.5%，期限為2年，每半年支付一次利息。2019年12月16日，新城環球完成在境外發行總額為3.5億美元的無抵押固定利率債券，公司提供無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。截至目前，本期美元債券存續金額為3.5億美元，將於2021年12月16日到期。

部分房企提前匯出相關款項，彰顯資金實力。建業地產日前發佈公告稱，將總額等於2021年11月到期票息為6.75%的優先票據到期未償還本金及應計利息的資金匯至受託人，以支付2021年11月票據項下的該等款項。接近建業地產人士對中國證券報記者表示，將資金提前匯至債券信託人賬上，顯示出企業保障投資者利益的信心。

償債高峯臨近

申萬宏源研究報告顯示，2021年是地產境內債到期高峯，而2022年是地產美元債到期高峯。2022年地產美元債到期金額折算人民幣約為3787億元，較2021年增長40%。隨着預售監管資金政策趨嚴，房企滯留的大量資金在項目公司層面，無法回到母公司層面。債務主體是母公司，而資產和現金流集中在項目公司，因此需要關注母公司對項目公司貨幣資金的真實歸集能力。

新增融資方面，平安證券監測數據顯示，2021年10月，地產行業美元債發行金額僅為8.5億美元，創近年來同期新低。

從融資利率看，克而瑞研報顯示，10月份，房企融資成本均值為5.68%，環比上升0.06個百分點，同比下降0.46個百分點。境外融資成本均值為11.75%，環比上升3.66個百分點，境外債券發行融資成本最高達14.20%，整體上升較快。境內融資成本均值為3.48%，環比下降0.01個百分點。