北京加強商品房預售資金監管

□ 針對當前存在的諸如購買的期房還沒到手，開發商卻被曝出沒錢還債，購房人的錢眼看着要打水漂等突出問題，實現資金“管好不管死”，能夠充分保障購房人合法權益。

□ 對預售資金繳存和使用亂象進行管控，是防範房地產金融風險的重要舉措，有望避免“爛尾樓”的出現。

去年以來，泰禾、恒大集團部分在京項目相繼出現資金鍊緊張、停工及預售資金挪用等情況。對此，北京市住房和城鄉建設委、人行營管部、北京銀保監局三部門近日聯合印發《北京市商品房預售資金監督管理辦法（2021年修訂版公開徵求意見稿）》（以下簡稱《辦法》），面向社會公開徵求意見。

“新修訂的《辦法》主要包括總則、一般規定、資金收存支取、監督管理四個部分31條。針對當前存在的諸如購買的期房還沒到手，開發商卻被曝出沒錢還債，購房人的錢眼看着要打水漂等突出問題，實現資金‘管好不管死’，能夠充分保障購房人合法權益。”北京市住建委相關負責人説。

業內專家認為，該《辦法》主要從提升資金監管能力、提高資金監管額度以及提升監管主體責任等維度出台相關要求。而對預售資金繳存和使用亂象進行管控，是防範房地產金融風險的重要舉措，有望避免“爛尾樓”的出現。

辦法中提及的“封閉管理”頗具亮點，後續在各地政策中有望體現。對於房企而言，或將倒逼房企進一步加快營銷加速回款，對信用水平較高的房企影響相對較小。

《辦法》明確預售資金監督管理堅持銀行監管、政府指導、多方監督、保障建設的原則。針對此前銀行從事資金監管“零門檻”的問題，明確北京市住建委會同北京銀保監局、人行營管部將綜合銀行監管能力、服務效率、研發水平、經營狀況、信用等級等因素，公開招標擇優選擇銀行承擔監管工作，開發企業在中標銀行範圍內選擇專用賬户的開户銀行。同時，對中標銀行履職情況定期考核，淘汰遞補。

值得注意的是，本次新修訂的《辦法》擬將現行的入賬流程調整為先監管保護後網籤。徵求意見稿提出，項目預售過程中，購房人支付的定金、首付款等購房款應由購房人賬户直接存入監管賬户，開發企業不得轉存入其他賬户。購房人將定金、符合個人住房貸款規定的首付款足額存入專用賬户後，方可完成擬購房屋的認購書網上籤約、售房合同網上籤約等功能。

據瞭解，監管銀行通過北京銀保監局金融專網與本市房地產交易管理系統即時共享房屋網上籤約和入賬信息。“信息共享後，只要資金到賬，房地產交易管理系統就會自動觸發，可以實現無縫連接。”北京市住建委有關負責人表示，若資金存入監管賬户後超過一定時間仍不網籤，將被原路返回。

信息共享也有利於監管。北京銀保監局可將共享的開發項目銷售進度、網籤備案明細、監管賬户交易明細等信息，與監管銀行上報數據交叉核驗，穿透監測開發企業與監管銀行預售資金監管執行情況。

為便於購房人知曉並監督已交付購房款的使用，《辦法》提出，購房人可憑網籤編號、密碼等信息，通過政府網站查詢預售許可項目對應的預售資金監管賬户入賬、支取、餘額。

此外，《辦法》還提出，預售資金重點監管額度可由各區根據企業信用水平、經營狀況、交付條件等因素綜合確定，每平方米不低於5000元，較此前大幅提高43%。

針對部分開發企業挪用預售資金，導致項目經營困難問題，《辦法》特別規定，當預售項目存在重大風險隱患時，區住房城鄉建設部門應全面接管預售資金監管賬户或建立政府監管賬户，實施封閉管理保障資金安全，優先用於工程建設。