房地產調控的“三穩目標”沒有變也不會變

閻嶽

房地產市場最近比較熱，一方面政策暖風頻吹，另一方面房企境內融資渠道有限放開，反映在A股市場上，就是地產股普漲兩天。這引發各界猜想：一是房地產調控目標會不會出現變化？二是房企接下來該怎麼幹？三是市場怎麼看這種變化？

首先，房地產調控的目標不會變。儘管現在有關房地產的政策已經偏暖，但房地產調控的“三穩目標”，即穩地價、穩房價、穩預期，不會變。

從去年下半年房地產資管新規“三條紅線”出台，房企按紅、橙、黃、綠四檔管理，到今年的房企爆雷，央行官員稱正進一步完善房地產金融調控長效機制，監管部門釋放維穩信號，央行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會發出明確的金融維穩信息，銀行間市場交易商協會舉行房地產企業代表座談會，多家房企在銀行間市場註冊發行債務融資工具。

這是最近一年多來的房地產政策軌跡，處處透着一個“穩”字。所以，頭部健康房企獲准在銀行間市場註冊發行債務融資工具，只是維穩政策的落地，不能理解為房地產調控基調鬆動。

其次，房企接下來該怎麼幹？業界經常強調的一個觀點是，房地產矇眼狂奔的時代已經過去了。一個時代過去，另一個更好的時代就會來臨。這是對能夠立於時代潮頭的企業而言的，對於更多中小房企來説，最好的辦法就是跟着潮頭走。

《三國演義》中，孫策在囑託孫權時説了這樣一句話，“內事不決問張昭，外事不決問周瑜。”我們可以把這句話用在房企上，住宅地產看萬科，商業地產看萬達。萬科成立這麼多年來，幾乎都能洞察政策先機，且不會因為管理層的更迭而出現偏差。僅這一點，就足夠房企們認真學習了。

萬達也是一家了不起的企業，以壯士斷腕的勇氣剔除了業務擴張的“不良資產”，迅速將公司戰略調整至與政策同步的節奏，重回穩健發展軌道。國內那些爆雷或出現危機的、瘋狂擴張的大中型房企應以萬達為鑑。

隨着城鎮化水平不斷提升，住房增量市場競爭會越來越激烈，但存量市場的改造升級，即城市更新的機會會成倍增加。未來房地產市場的競爭優勝者，必然是那些能夠讓住户住得安心、省心，又能為房屋注入科技智能的房企。

第三，資本市場怎麼看？對地產股的估值，市場一直持謹慎態度。通達信房地產指數從去年7月7日創出1771.96點的階段新高之後就一路下行，到今年11月9日收盤跌幅已經超過30%。11月10日，銀行間市場交易商協會召開房地產企業代表座談會的信息被市場獲悉後，該指數連續兩天出現大幅反彈。對於房地產板塊的後續走勢，市場普遍認為，普漲是暫時的，分化是難免的，那些財務安全、經營安全且發展勢頭良好的頭部企業，才有可能受到資金的重點關照。

城鎮化水平的提升離不開房地產，城市更新也需要房企的深度參與，房地產行業的穩健發展更是促進經濟轉型升級的重要動力之一。因此，“十四五”規劃才重點強調要“促進住房消費健康發展”、“推動金融、房地產同實體經濟均衡發展”。從這個角度來看，房地產調控的“三穩目標”更不會變。