年末房企忙解資金壓力 擴張節奏全面下降

【環球網綜合報道】下半年以來，因限購限售、房貸額度收緊等調控政策影響，全國樓市普遍遇冷，多數房企銷售回款變慢，現金流重要性凸顯。

近期，市場融資消息不斷，為籌措資金頭部房企融創中國採取出售股權、配股等多種舉措，預計獲得90億資金；先後通過銀行間市場融資的企業也在行動，據不完全統計，11月10日以來，共有25家房企及城投企業宣佈在銀行間市場融資，所涉金額達287.8億元，數額及發行企業數量相對較高。

房企忙融資

11月14日晚，融創中國發布了關於公司配股籌資，以及董事會主席孫宏斌向集團提供無息借款資金、出售融創服務部分股權的相關事項，公司預計獲得90億元資金，加上此前出售貝殼股權、項目和商管板塊股權等形式回籠的資金，不到一個月時間，融創中國回籠資金超過160億元。

根據公開披露數據，截至2021年6月30日，融創中國賬面現金及現金等價物為1010.99億元，一年內到期的短期債務為909.62億元。當時非受限現金短債比約為1.11，較去年底提升約0.03個百分點；淨負債率約為86.6%，較去年底下降約9.4個百分點；剔除預收款項後的資產負債率約為76.0%，較去年底下降約2.3個百分點。10月份，融創中國可動用資金約700億元，近半年無美元債到期兑付。

此外，在銀行間市場融資出現回暖下，眾多房企密集發行中期票據和超短融資券。

據悉，11月10日，常州城建、北京住總、小商品城宣佈擬發行超短融資券，鎮江城建公告擬發行4億元的中期票據；到11月11日，保利發展宣佈擬發行20億元的中期票據，將銀行間債券市場的融資主體從城投擴展到主流房企，而後11月12日，光明地產宣佈擬發行5億元中期票據，招商蛇口公告擬分別發行30億元的中期票據和超短融，企業融資“冰凍”狀態有所緩解。

據不完全統計，11月10日以來，共有25家房企及城投企業宣佈在銀行間市場融資，所涉金額達287.8億元，數額及發行企業數量相對較高。與此同時，本輪房企融資審批速度相對較快，小商品城11月10宣佈擬發行的10億元超短融計劃，已經於11月15日發行完成。而柳州建投11月15日將擬發行不超過8.8億元（含8.8億元）的中期票據的計劃確定為頂額8.8億元。

房企擴張節奏下降

國家統計局數據顯示，2021年1-10月，全國房地產開發投資額同比增速為7.2%。房地產開發投資從“過熱”區間進入到“温和”區間。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，近期信貸政策和發債政策開始放鬆，客觀上會使得此類數據下行的速度放緩。尤其是各地督查項目開工，防範停工，客觀上也有助於此類數據不會過快下滑。

2021年1-10月，全國商品房銷售面積同比增速為7.3%。單純看此類數據，雖然持續收窄，但預計全年不會為負。

房企擴張與銷售節奏趨同，拿地力度的轉折點同樣出現在 6 月。據克而瑞數據，2021 年前 10月 TOP100 房企拿地額同比下降 7%，較前 5 月下降 39pct，相比 2020 年全年下降 33pct。 分梯隊而言，TOP30 房企拿地力度多數在收縮。TOP5、TOP6-10 和 TOP11-30 房企拿地額佔 TOP100 房企拿地額比例分別為 19%、13%和 28%，較 20 年全年分別-3、持平、-2pct。

拿地強度方面，今年前 10 月整體有所下降，TOP30 的地售比（拿地額/銷售額）為 30%，較 20 年全年下降 4pct。其中 TOP5、TOP6-10 和 TOP11-30 房企拿地強度分別為 25%、33%和 33%，較2020 年全年拿地強度分別下滑 6、4、3pct。按照 “三道紅線”標準分檔， 2020年TOP30 房企中已無橙檔房企，綠、黃、紅檔房企拿地強度分別為35%、30%和 15%， 較2020年全年拿地強度分別下滑 4、5、9pct。

華泰證券分析，重點房企的拿地強度降至2017 年來（可追蹤最早數據）最低值，較 2019 年更低， 但與2019年不同的是，現階段房企土儲的充沛度遠低於2019年水平。分梯隊來看，頭部房企的拿地積極性相對更為疲弱，財務分檔下各梯隊房企拿地強度分化程度更明顯，資金壓力是拿地意願下降的重要因素之一。

事實上，今年上半年融創在土地市場上依然兇猛拿地。在北京的首輪土拍中以180億元的權益成交地價位居榜首。公司上半年合約銷售額亦創新高，達3207.6億元，同比增長64.3%，營收958.2億元，同比增長23.9%。但利潤增速不及收入，核心淨利潤為131.5億元，同比僅增長0.8%。

在此前的中期業績投資者會議上，孫宏斌即表示，降低融資成本和負債率是融創中國的首要任務，目標是三年內將融資成本從8%左右降至5%左右，因此下半年將保守拿地。