商品房預售資金監管更嚴更細

商品房預售制增加了房地產開發的建設量，也帶來不少風險。因此，嚴格的監管措施十分必要，預售資金監管應更為嚴格和精細。這將促使企業進一步提升運營能力，有利於房地產企業朝着健康經營、信用良好方向努力。

一段時間以來，不少城市加大商品房預售資金監管力度。僅11月份以來，就有成都、北京等多城市發佈加強商品房預售資金監管的通知或辦法。根據貝殼研究院統計，近兩年是預售資金監管相關政策發佈的高峯期，2020年至2021年10月中旬，全國主要城市共發佈相關政策60次以上。

之所以有商品房預售資金監管，是因為我國在商品房銷售時普遍實行預售制，也就是期房銷售。房地產開發企業將已興建但尚未竣工或即將興建的商品住宅與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，在未來某一時期擁有所購房屋。商品房預售制可以簡單理解為“先交錢，再收房”。

房地產業是資金密集型行業，商品房預售製為過去房地產市場快速發展起到支撐作用，有效擴大了房地產開發企業的資金來源，增加房地產開發的建設量。同時，預售制也帶來不少風險。購買期房者最大的擔心就是把購房款交給開發商，開發商資金鍊斷裂、跑路，購房者遲遲拿不到房，甚至可能面臨房財兩空的局面。現實情況中，樓盤爛尾無法交付，抑或是開發商拖欠建築商、供應商款項，常常與預售資金被挪用有很大關係。

一方面，監管不到位的情況下，部分定金和首付款項可能並未納入資金監管賬户；另一方面，房企違規挪用預售資金的情況並不少見。用於特定項目的建設資金被開發商放到企業的資金“大盤子”中使用，成為其現金流大循環的一部分。一旦企業出現經營困境、金融緊縮等情況，開發商整體資金鍊吃緊，就會波及具體項目，出現工程資金支付困難，延期交付甚至“爛尾”的情況。

因此，實施商品房預售制，嚴格的監管措施十分必要。由房地產行政主管部門會同銀行對預售資金實施監督管理，將預售資金存入專門賬户，根據工程進度放款，能夠降低房地產開發項目爛尾風險。同時，加強預售資金監管，將規範房企合理使用資金，有利於房企穩健經營，還有利於維護住房消費者合法權益，促進市場平穩健康發展，穩定預期。有關機構的監測數據表明，商品房預售資金監管能夠使預售合同相關的民事糾紛數量大大下降。

為了更好保護購房者權益，避免樓盤“爛尾”情況的發生，預售資金監管應更為嚴格和精細。從近期多地出台的預售資金監管辦法來看，不少城市正在朝這一方向努力。比如，北京市近日出台的《北京市商品房預售資金管理辦法（2021年版徵求意見稿）》將預售資金監管的時間起點前移。過去，預售資金從網籤開始才納入監管，按照新徵求意見稿，調整為先監管後網籤，這能夠避免此前將預售資金轉到開發商賬户，再轉到資金監管賬户過程中可能出現的資金挪用情況。徵求意見稿還提高了資金監管的額度，要求重點監管資金每平方米不低於5000元，較此前有大幅提高。

可以預見，各地加大預售資金監管力度，客觀上將促使企業進一步提升運營能力，有利於房地產企業朝着健康經營、信用良好方向努力。一些城市實施的與企業信用等級掛鈎的差別化預售資金監管政策，加強了穩健房企的競爭優勢。