專家建議房企應加強精細化管理和運營

當前房地產市場處於調整期。展望2022年房地產市場，專家認為，堅持“房住不炒”的定位，維護房地產市場平穩健康發展的政策取向不會變。合理資金需求正在得到滿足，房地產市場風險總體可控。房企應避免盲目擴張，加快轉向精細化管理和運營。

市場風險總體可控

2021年以來，房地產市場成交下滑，部分房企資金鍊承壓。中指研究院數據顯示，1至10月，房企境內信用債共發行4801.7億元，同比下滑13.3%；境外債券共發行2624.1億元，同比下滑35%。中指研究院企業事業部研究負責人劉水説，房企需做好過“緊日子”的打算。

中國首席經濟學家論壇研究院院長盛松成説，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展整體態勢不會改變。目前房企資金鍊的風險是可控的，不會引發進一步連鎖反應。

人民銀行日前發佈的第三季度貨幣政策執行報告顯示，目前房地產市場風險總體可控，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。

保持房地產金融政策連續性

10月以來，有關部門接連釋放滿足房地產合理融資需求的信號。

人民銀行金融市場司司長鄒瀾近日表示，少數城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束。近期，個別大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，出現了一致性的收縮行為，房地產開發貸款增速出現較大幅度下滑。這種短期過激反應是正常的市場現象。此外，部分金融機構對於30家試點房企“三線四檔”融資管理規則也存在一些誤解。

鄒瀾説，針對這些情況，人民銀行、銀保監會已於9月底召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。

央行日前發佈的數據顯示，10月末，個人住房貸款餘額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。11月19日，銀保監會新聞發言人介紹，10月末，銀行業金融機構房地產貸款同比增長8.2%，整體保持穩定。

盛松成表示，房地產調控的大方向不會改變，不會再回到原來的老路上去。

第三季度貨幣政策執行報告強調，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度。

房企應開源節流

今年以來，房地產開發投資增速呈現倒V型走勢。國家統計局數據顯示，截至10月末，全國房地產開發投資累計同比增速為7.2%，連續8個月走低。

中國證券報記者梳理發現，一些研究機構對2022年房地產投資增速的測算不盡相同，但大多認為，在預售資金監管趨嚴、標準融資渠道難有顯著放鬆，以及債務到期壓力仍較大的背景下，土地購置行為趨謹慎的可能性更大。

在房地產投資增速回落的預判下，一些研究機構認為，2022年土地市場將進一步迴歸理性。

對於房企而言，劉水建議，2022年應繼續開源節流。一方面，應加大營銷力度、緊抓回款。必要時要有“壯士斷腕”的勇氣，通過出售項目或尋求股權合作等方式穩定資金鍊、盤活資金。另一方面，投資應量入為出、審慎拿地。房企應避免盲目擴張，加快轉向精細化管理和運營。