土拍規則適度鬆綁 深圳11宗宅地吸金368億

證券時報記者 吳家明

無論如何，深圳土拍依舊非常熱鬧。

11月25日，深圳市本年度第三輪土拍共計11宗居住用地集中成功出讓，總土地面積約38.07公頃，成交地價總額368.37億元。其中，4宗用地現場競價後轉入搖號環節確定競得人。

“這次土拍比上一次熱鬧多了。”在此次土拍現場，一位房企投拓部人士對記者講出這番話。此次深圳土拍吸引超過20家房企參與，首次現場搖號更是讓現場氣氛熱鬧非凡。

“價錢出了， 剩下的交給命運”

在土拍正式開始之前，深圳土地房產交易中心內大屏幕就顯示7宗土地以底價成交，其中深圳地鐵拿下包括蛇口、大運、松崗、光明、坪山的5宗地。深圳深港科技創新合作區發展有限公司拿下福田區的出售型人才住房用地，鴻榮源拿下寶安新安A004-0175宗地，位於前海的T201-0168、龍崗G02315-0026、光明新湖A641-0030和A606-0258宗地進入現場競價後轉入搖號環節確定競得人。

位於前海的宗地競爭激烈，最終由深圳市鹽田人才安居有限公司和深業南方地產（集團）有限公司聯合體以86.65億元搖號競得。當搖號結果出來時，房企工作人員振臂歡呼。值得注意的是，該宗地項目建成後，普通商品住房最高毛坯均價為每平方米92000元，出售型人才住房售價(不含室內裝修價格)平均售價為每平方米55200元。而在今年第二輪集中供應的居住用地中，也有一塊位於前海的地塊，建成的普通商品房毛坯均價從此前的每平方米9.9萬元調整到9.2萬元。

位於龍崗的G02315-0026宗地，住宅部分建設出售型人才住房，吸引了14家房企參拍，而且參與的房企舉牌非常積極，瞬間就進入了搖號階段，最終由深圳市星廣源房地產開發有限公司奪得。光明的兩塊用地被深圳市物業發展（集團）股份有限公司和深圳市科之谷投資有限公司奪得。

現場一位民企投拓人士表示，這次進入競拍環節的4宗地塊，利潤率都比前兩次供地高出不少，而且總價低的地塊更受歡迎。“前海地塊對於我們這些民企來説也是能看看。”更有現場參與競拍的人士笑説，“價錢出了，剩下的交給命運。”

對比今年第二輪集中供應的22宗居住用地，第三輪居住用地集中供地無論在地塊數量還是在建面上都減少了不少。具體來看，此輪居住用地出讓大部分沿用了在今年第二輪宅地集中出讓中首次採用的“三限雙競+搖號”模式，地塊最高溢價率仍控制在15%以內。而與第二輪集中供地相比，深圳第三輪集中供地的重大變化在於將競配建指標由“全年期自持租賃住房”調整為“可售公共住房”，這在市場人士看來，是土拍規則適度鬆綁以保障房企適度利潤空間的信號。

各地第三輪集中供地 相應放寬土拍政策

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次參拍的房企超過20家，大部分總部位於深圳，央企國企佔比近八成，但也有深耕深圳的民企。目前樓市下行，甚至出現一些悲觀情緒，各地第二輪集中供地已出現流拍。對於深圳來説，需要央企國企、本地深耕民企來拿地，給市場傳達積極的信號。總而言之，深圳第三輪集中供地並沒有出現其他城市大幅度降低拿地門檻，甚至突破剛剛建立起來的長效機制的現象。一方面，説明深圳土地價值被各方認可；另一方面，深圳要在長效機制的堅守上做出表率，不能因為一時的回落就向舊模式妥協，給市場傳達託底房價和依賴地產的信號。另外，有所為有所不為，堅守的原則下也做了適當修訂，實現穩定地產市場目的。

據不完全統計，截至目前，北京、杭州、上海、深圳等超過16個城市公佈第三輪集中供地信息。由於第二輪集中供地大多數城市土拍條件限制嚴格，房企參與積極性不高，導致地塊流拍率居高不下，底價成交成為常態。因此，第三輪集中供地諸多城市都相應放寬土拍政策，部分城市還加大優質地塊的供應。整體而言，第三輪集中供地已經從出讓細則、供應規模、供應結構三個維度進行了調整。

以廣州為例，與今年前兩輪集中供地相比，廣州第三輪集中供地無論是數量還是金額，都有所下降。其中，第一批次集中供地包含48宗地塊，掛牌總價901億元；第二批次集中供地包含48宗地塊，掛牌總價1124億元。值得注意的是，在此次第三輪集中供地中，南沙、黃埔地塊取消了“限房價”的要求。而在杭州，第三輪集中出讓地塊近日正式掛牌，其中過半數為主城區優質地塊，而且多個板塊的“限價”上調，取消“競品質”，改為“定品質”，即由政府規定品質要求，房企承諾按要求建設，現房銷售試水舉措也消失。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此前土地拍賣市場降温，在很大程度上與土地交易市場面臨的各類壓力有關。一是各類土地交易受到的約束越來越多；二是房地產企業普遍資金吃緊，不管是融資渠道還是銷售資金的回籠都略顯不暢，壓制了房企參與土拍的熱情。