樓市轉涼，上有房價“限跌令”，下有“骨折價”工抵房

作者：左宇坤

樓市的轉涼，你感受到了嗎？

房價下行的壓力之下，11月以來，多地陸續出台房價“限跌令”。光明正大降價被“限跌”之後，房企們又想出了新招，“打骨折”的工抵房如雨後春筍般冒出。

買房人們，能在這場博弈中撿漏嗎？

資料圖：房地產樓盤。駱雲飛 攝

“滿城盡是工抵房”

近來，“工抵房”“內部房源”等關鍵詞擠滿了房產中介的朋友圈。工抵房不僅在二三線城市頻頻現身，也在廣州、成都、南京等一線、新一線城市冒頭。有媒體統計，近期廣州推出工抵房的樓盤數量達到十餘個，從郊區到主城區均有項目涉及。

“工抵房”即工程抵賬房，是開發商用於給工程方抵扣工程款的一種方式。 工程方需要的不是房子而是資金，因此在拿到抵押的房子後，往往會選擇打折降價快速銷售以回籠資金。

“工抵房不是什麼新鮮事，之前一直有的。只不過前幾年房子都很好賣，流動資金充裕，開發商不缺錢自然也不會以房抵賬。最近行情不好，開發商拿不出錢了，就又用起工抵房的辦法了。”某二線省會城市一房產中介公司負責人陳瑩(化名)告訴中新網。

陳瑩表示，之前，因為工抵房往往會便宜幾萬或十幾萬，大量的降價會影響樓盤整體價格，這是開發商不願看到的，所以會做一些限制，比如暫時不給備案、不給貸款等。還會設置較高的付款條件，付款時間也會比較緊張。出售時還經常只有三聯收據，有一定風險。

但房價的下跌讓工抵房也出現了一些變化。陳瑩表示，想方設法降價促銷成了房企近期的主要動作。 “一個個鉚着勁兒比誰便宜得狠，有些外圍區的盤更是直接貼着地價賣。”這就使得陳瑩最近接手的工抵房不僅可以貸款，且能很快過户辦理房產證。

“我們有時候也會調侃説‘滿城盡是工抵房’。”陳瑩估計當下工抵房的市場價位，二線城市能達到一般商品房的7-8折，三四線城市、尤其是一些本來就相對弱勢的樓盤，價格腰斬的也不在少數。

但在這些吸引人的條件背後，工抵房也埋藏着不少隱患。

資料圖：市民從一樓盤前經過。中新社記者 張雲 攝

警惕！工抵房的“兩幅面孔”

身在某三線城市的買房人黃女士，最近就差點吃了工抵房的虧。

“我是9月通過中介，從工程老闆處訂了一套工抵房，總價本來就不高，還便宜了差不多十萬塊錢。當時承諾我是和售樓部直接籤合同，我就簽了認購書交了四成的首付。”黃女士告訴中新網。

黃女士着急籤合同，才能儘快辦理房產證和按揭，但售樓處一直以各種藉口拖延。等了一個多月後，黃女士經房管局查詢才發現，這户房產已經是抵押狀態，不解押就不能交易，所以售樓處沒法籤合同。

被售樓部和工程老闆聯手欺騙的黃女士很糾結要不要退房，好在前幾天撥打了市長熱線後，開發商轉變態度積極處理，並承諾在15天內籤合同辦按揭。

“確認工抵房是否被抵押，重點要看工程抵押協議、樓盤預售證等相關證件，條件允許的話最好到房產相關部門去核實。如果開發商推三阻四，就要小心房屋很有可能已經被抵押出去了。”陳瑩説。

除此之外，根據以往經驗，工抵房還可能存在因缺乏相關部門檢驗無法過户、工程方已與開發商簽訂購房合同並備案、籤錯合同主體等的風險， 都需要購房者多加小心。

陳瑩表示，真正的工抵房，在房源品質售後服務方面，和正常出售的商品房是沒有區別的。要避免此類問題，應要求開發商提供齊全的賣房手續，做到“五證齊全”。另外，最重要的是認準開發商，手續、合同、認購、錢最好都是直接給到開發商，如果是非開發商賬户，一定要做到“三方共管”。

資料圖：售樓處。張煜歡 攝

穿着“工抵房”外衣的“促銷房”

近段時間的工抵房井噴，除了因為開發商現金流壓力比較大之外，另外一種情況則是打着工抵房旗號的普通在售商品房。

58安居客房產研究院分院院長張波指出，部分房企推出的產品本身並不一定是“工抵房”，而是普通在售商品房 ，為了回籠資金，要對價格進行調整，但又怕老業主形成很大的反彈情緒，這樣一來也會以“工抵房”的名義來進行銷售，是一種變相的降價促銷行為。

陳瑩也表示，這種情況下開發商一般會把促銷房委託給當地中介出售，售樓處還是正常的價格，避免麻煩，這些房子需要特別關注產權問題。

最近，網絡上也出現了非常多老業主的維權行動。有身在河北石家莊的業主反映，自己2020年以單價14600元買的房，前幾天被開發商以工抵房為名義按單價11000元出售，4小時交易40餘套，80平方米的房子就差了20多萬元。

老業主委屈，開發商無奈，陳瑩覺得，這隻能説是房企在艱難時刻迫不得已的選擇。

同策研究院指出，雖然“限跌令”等手段能將房價穩在一定水平，但市場有價無市，反而使得房企無法通過打折促銷方式快速回籠資金。

張波也表示，進入第四季度，房企加快現金迴流的訴求不斷增強，雖然整體融資出現有向好的跡象，但並不會改變行業融資難的問題。這也是房企不斷加快銷售節奏的重要原因，通過降價的方式來拉動銷量提升。

你願意購買工抵房嗎？