失管業委會，成了“添堵會”：部分業委會運行亂象調查

成立時業主“被代表”、私下與物業公司續簽合同、負責人索賄受賄……半月談記者採訪發現，由於缺乏有效監督與指導，業委會不僅成立難，部分業委會成立後規範運行也難。業內人士呼籲，加快推進相關立法，有效施治業委會運行亂象。

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業委會，“被開發商買通了”

半月談記者調查發現，當前一些業委會在成立、運行等環節存在諸多問題，由於處理不好同物業、開發商等主體之間的關係，近年來，業主關於業委會的投訴增長較快，問題焦點集中在以下幾個方面。

第一，違反法定程序，不召開業主大會即成立業委會。 根據民法典和物業管理條例，同一個物業管理區域內的業主，應當成立業主大會，選舉產生業主委員會。但在重慶某小區，業委會選舉籌備組自行修改業主大會議事規則和管理規約後，未經業主大會表決，就成立了新一屆業委會。業主對此提出異議，並多次向主管部門投訴要求重選。

此類事件並不鮮見。當前，各地對業委會成員的任期尚無明確規定，有的業委會換屆選舉流於形式，容易導致業委會被個別人長期把持。

第二，違背成立初衷，與物業、開發商等利益主體捆綁。 2020年10月，歷經6個月維權，江西省資谿縣外灘國際小區業主等來一紙判決書：該小區業委會副主任鄧四平利用職務便利，非法收受、索取開發商240萬元，為該公司謀取利益，同時夥同他人將小區業委會管理的6萬元財產非法佔為己有，犯非國家工作人員受賄罪和職務侵佔罪，被判處有期徒刑5年。

“上一屆業委會成員與開發商裏外勾結，表面答應替我們維權，實際上已被開發商買通了，合夥侵害業主利益。”外灘國際小區新一屆業委會成員告訴半月談記者。

基層幹部表示，由於業委會擁有招標選聘、續聘及解聘物業公司的權力，一些物業公司為順利入駐小區，往往會提前聯繫業委會核心成員，先許諾一定好處，比如提供小區公共收益分成、免物業費等，再試圖奪取該小區物業服務市場。“近幾年，來自業主們的投訴，主要是質疑業委會的合法性，以及檢舉業委會在履職過程中存在的利益輸送。”貴州省一位基層幹部説。

第三，業委會違法侵佔資源，損害業主利益。 半月談記者調查發現，當前一些業委會侵佔公共資源、牟取不當利益的做法，包括私自挪用業委會公共資金、將小區公共部位改造為商鋪牟利、非法佔有電梯使用費等。重慶市江北區朗晴廣場小區業委會原主任江月勝任職期間，每月從小區公共區域廣告經營收益中扣除1.6萬元作為“業委會津貼”，還將業委會管理的全體業主所有的28萬餘元財物非法佔為己有。

“他們把公共資源當成私人財產，把業主信任變成身份特權，既損害業主利益，又傷害業主感情。”朗晴廣場小區居民説。

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規範運行難在哪？

業委會成立本來就難，如今成立後規範運行更難。由於監管不足、保障不夠、居民參與度不高，部分小區業委會不作為亂作為問題突出。

北京大成（成都）律師事務所律師吳憂認為，目前各地制定的物業管理條例內容相對陳舊，有的地方多年未修訂，對業委會的監管存在盲區；一些規定雖有大的框架，但沒有實施細則，實踐中常出現無法可依的情況。例如，小區進行綠化改造，街道辦、社區、物業公司、業委會等各方職責沒有細化，在改造工程的招投標、質檢、審計等方面也沒有具體規定。

受訪基層幹部還反映，業委會目前普遍存在成員職責不明確和工作制度不規範等問題。“業委會的收支明細不規範、不公開，易遭到業主質疑。”貴州省一位社區工作人員説。

廣州大學公共管理學院社會學系副教授李雙龍認為，業委會成員一般不拿工資，可處理的事情跟業主切身利益息息相關，且難免會傷害個別業主利益，以致吃力不討好，積極性難以持續，容易出現找補心態。同時，業委會成員需要具備較強的物業管理和財務相關知識，才能熟練地與多方溝通協調，而相當數量的業委會成員缺乏專業素養。

此外，部分業主或因主人翁意識不強，或因時間精力有限，對小區公共事務參與度不高，放任業委會不作為、亂作為，惡性循環下，業主越發不信任業委會，降低社區治理參與意願。

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加強監管，打造陽光業委會

業委會在小區治理中發揮着不可替代的作用，不能因存在亂象而否定其價值。受訪專家和基層幹部呼籲，進一步完善業委會相關規章制度，加強監督引導，提高居民參與積極性，充分發揮業委會促進基層自治的積極作用。

小區公共收益結餘給業主“發紅包”

今年1月1日起，青海省西寧市開始實施新修訂的《西寧市物業管理條例》，新條例從提高任職條件、增設業委會委員禁止行為和暫停履行情形、組成換屆小組、建立共有資金離任和任期經濟責任審計制度等方面對業委會進行規範，細化了街道辦事處、鄉鎮政府以及居（村）民委員會的監督途徑和方式。

這是值得肯定的嘗試。受訪專家建議，儘快修訂地方物業管理條例，明確細化業委會的法律地位、權責邊界、運作機制、監督管理等內容，為業委會規範運行提供法律依據。基層政府和相關部門應加強監管，指導業委會逐步形成適合小區自身情況的決策、收支等重大事項公示制度，打造陽光業委會。

同時，社區治理不是獨角戲，而是大合唱，業委會、居委會、物業公司等各主體都要發揮作用，理順基層治理各主體關係，動員居民積極參與社區治理，才能構建起共建共享、和諧有序的社區環境。

來源：《半月談》2021年第22期

半月談記者：閔尊濤 吳燕霞 鄭明鴻