以租抵債能否適用“買賣不破租賃”

李先生與黃先生簽訂協議，約定黃先生將某地房屋租賃給李先生。後冶礦公司（化名）依據生效判決向法院申請執行黃先生的財產，法院查封、拍賣該房屋。李先生以冶礦公司為被告，以黃先生為第三人訴至法院，要求中止對該房屋的查封、拍賣。法院經審理，判決駁回李先生的訴請。

李先生訴稱，其是涉案房屋的實際使用人，且已經支付了租賃費。因黃先生欠付李先生款項，雙方2013年簽訂協議，約定黃先生將涉案房屋租賃給李先生使用，租金為每年5.4萬元，每兩年租金上調10%，以租金抵欠款，租賃期限自抵完欠款時止。其認為租賃合同合法有效，應受法律保護。根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（以下簡稱“執行異議和複議的規定”），承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔用被執行的不動產，在法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同並佔用使用該不動產的，法院應予支持。法院對黃先生涉案房屋進行拍賣，嚴重侵害其合法權益，故訴至法院提出上述訴請。

冶礦公司辯稱，李先生不能證明其與黃先生之間存在真實的債權債務關係，即簽訂租賃協議的事實基礎不成立，協議不具真實性。即便不考慮債權債務關係是否真實，按照協議所載的債務金額及涉案房屋的租金價格計算，該協議租賃期限約為40年，其租賃期限已明顯超過合同法所規定的最長租賃期限。另外，涉案房屋租金價格也屬於明顯不合理的低價，執行異議和複議的規定第31條第2款規定“承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交佔有的請求，人民法院不予支持”，故應駁回其訴請。

李先生未提交其對涉案房屋實際佔有、使用、收益的證據，不能證明租賃關係確實存在。涉案協議不同於正常的房屋租賃合同，系以租抵債行為，不適用“買賣不破租賃”原則。

最後，根據合同的相對性原則，黃先生與李先生之間簽訂的協議僅對簽約雙方有法律約束力，不能對抗合同之外的第三人。

黃先生未向法院陳述意見，亦未提交證據。

法院經審理認為，本案的爭議焦點為李先生對案涉房屋是否享有排除執行的民事權益。

從以租抵債的性質方面分析

以租抵債不同於“買賣不破租賃”。以租抵債本質系債權人、債務人之間的合同之債，其性質不同於出租人與承租人之間簽訂的租賃合同，不適用“買賣不破租賃”原則。租賃合同系出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。“買賣不破租賃”的設立目的，是保護承租人的租賃權。租賃權在法理上具有歸屬於用益物權的特點，物權化是指在租賃關係存續期間，承租人對租賃物的佔有使用可以對抗第三人，即使是對該租賃物所有權人或享有其他物權的人也不例外。以租抵債合同並非租賃合同，系債權債務關係，僅為債務人通過讓債權人使用其房屋的方式來清償其債務，系債務履行方式，不產生阻卻執行的效力。

從合同相對性原則分析

本案中根據合同的相對性原則，黃先生與李先生之間所簽訂的協議僅對合同雙方有法律約束力，不產生對合同以外的第三人的效力，因而李先生並非承租人，而僅屬於黃先生的普通債權人，相較其他債權人李先生並不享有優先受償權，否則將侵害其他債權人合法利益。此外，債務人履行債務的方式多樣，可通過金錢、物的清償等，亦可通過本案中以租抵債方式清償，以租抵債方式只是其中之一併非唯一，當無法通過以租抵債方式清償債務時，還可通過金錢等其他方式履行債務，債權人的利益能夠得到有效保護。

從訴請能否實現方面分析

就案涉房屋狀態而言，雙方均已認可拍賣執行完畢，李先生所主張的中止執行的訴訟請求客觀上已經不能實現。

最終,法院判決駁回李先生的訴請。宣判後，李先生提起上訴，二審維持原判，該案現已生效。

補充説明的是：

以租抵債不能產生“買賣不破租賃”的法律效果，2021年1月1日《中華人民共和國民法典》施行，其中第725條規定，租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。該規定旨在保護租賃關係存續期間承租人的利益，即所有權人不能以成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在，並要求承租人返還租賃物。

第一，以租抵債系債權債務關係，是債務人以通過讓債權人使用其房屋的方式來清償債務，系履行債務的方式之一。

第二，以租抵債情形不適用買賣不破租賃原則，本案中李先生與冶礦公司均系普通債權人，其與黃先生的債權債務關係不具有優先性，不能對抗冶礦公司。

第三，債權人主張債務時，應當謹慎選擇債務履行方式，以免損害自身合法權益。