物業企業市場集中度趨高 經營規模前十物企物業費收入均超50億元/年

【環球網綜合訊】隨着我國住房從住房建設階段逐步邁入住房維護階段，物業服務的重要性得到凸顯，也給物業服務企業帶來較高的成長性。

11月30日，中國社科院財經戰略研究院發佈了《中國物業服務大數據報告（2021）》（下稱“報告”）。作為一個處於快速成長期的物業服務行業，報告指出：在全國經營規模靠前的物業企業中，上市公司相對較多。尤其是經營規模前十名中，七家企業為上市公司。經營規模前十的企業，物業費收入均大於50億元/年。此外，市場集中度趨於提高，經營規模前10企業的估計物業費收入佔樣本中130家代表性企業總收入的51.84%。

中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華表示，居民家庭對品牌物業企業的服務品質總體認可度較高，升級物業服務品質需求較為迫切。

物企成長迅速**市場需求明顯

近幾年，物業企業成長迅速且受到資本市場的熱捧。今年，物業服務企業明顯加快了上市的步伐，據媒體粗略統計已有20餘家。

報告顯示，當前全國大部分住房交易樣本的物業費小於2元/平方米/月，且有相當比例的住房仍無物業服務。從四個一線城市無商業性物業服務（包含自管物業與無物業）的小區佔比來看，北京40.24%、上海17.23%、廣州45.37%、深圳17.10%。而在無商業性物業服務的住房交易樣本佔比方面，北京19.75%、上海7.03%、廣州21.38%、深圳5.98%。居民對高品質物業服務的需求和消費潛力較大。

在鄒琳華看來，由於大部分交易住房的房齡小於20年，對物業服務的需求將不斷增長。69.9%的交易住房樣本具備電梯，具有持續的管理與維護需求。

報告研究發現，在二手房交易涉及的全國的130家代表性物業企業中，居民家庭對其中94家企業的支付意願顯著為正，而且居民家庭的平均支付意願約為房值的4.27%。也就是説，居民家庭在購房時，願意為具有品牌物業的房產支付平均4.27%的額外溢價。

其中，北京居民家庭對品牌物業企業的平均支付意願約為房值的8.61%；上海為5.82%；廣州為4.49%；深圳為4.18%。

物業服務八大痛點透露未來行業方向

值得關注的是，作為一個處於快速成長期的行業，當前物業服務行業存在八個方面的關鍵痛點。報告指出這些問題包括新能源汽車充電樁、新舊物業交接、停車、轉供電加價、催繳物業費等。

在鄒琳華看來，這也是新形勢下凸顯的問題，以及未來物業服務品質需要提升的方向。

據悉，一些物業出於安全和用電規劃等考慮，拒絕居民安裝充電樁，這與居民的快速增長的新能源車需求產生了矛盾。

由於業主對前任物業公司服務不滿意，通過業委會或者業主大會重新選聘新的物業公司，然而部分之前的物業不同意撤出，形成新舊物業交接糾紛，給居民生活帶來不便。

在停車費方面，主要包括部分物業對業主和租户在停車費上區別對待、超標收費、超範圍收費（對非機動車收費）等。

轉供電加價主要發生在辦公寫字樓、購物中心、商場等商業物業上，部分物業公司以公共能耗費為由加收電費，但未得到業主的完全認可。

部分物業公司在催繳物業費時的一些做法，比如升級門禁系統不交物業費進不去小區、用不成電梯，不交物業費停水、停電，將物業費與水費、電費捆綁，不交物業費就無法交納水費電費等。

政策上沒有明確的規定裝修押金怎麼收、收多少、怎麼退，物業公司在操作上彈性比較大，退裝修押金時也容易發生糾紛，有的押金兩年都沒有退下來，還有的物業公司不退押金將其轉成物業費。

對於未來的物業服務行業，鄒琳華認為，需拓展多業態服務，向全域管理邁進。同時要充分挖掘行業價值，不侷限於基礎物業服務，還包括基於社區“場”提供的各類創新增值服務，發力城市服務。此外，物業公司需通過升級服務體系、深化科技應用等手段，提升運營及服務水平。