11月房企拿地金額創年內新低

12月1日，各大機構紛紛披露11月房企銷售、拿地、融資數據。從機構數據看，以深圳為代表的熱點地區新房、二手房銷售出現明顯好轉。北京地區新房成交額環比放量。融資方面，11月房企融資金額放大，融資利率走低。不過，11月房企拿地依然較謹慎，同比、環比縮減較明顯。

成交額環比增加

從新房成交量看，受供應量增加影響，不少重點地區11月成交量雖然相比“金九銀十”期間有所下滑，但仍位於年內高位。此外，受新入市項目均價提高影響，部分地區11月成交金額較高。

以北京地區為例，中原地產數據顯示，11月北京地區新建住宅新增供應量達到7335套，網籤量為4844套。成交量相比9月、10月的5425套和5553套有所下滑。但從成交金額看，受成交均價增加影響，11月成交金額達到362.81億元，較10月的325.44億元有所增加。11月，北京地區新房成交均價為56962元/平方米，10月為48037元/平方米。

中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，從9月開始，北京地區新房供應開始呈現井噴態勢。9月，北京新增入市新房項目達到11556套，打破近8年來最高月度紀錄。10月和11月，北京新增入市新房項目分別達到4919套和7335套，持續位於高位。

另以深圳地區為例，深圳中原研究中心數據顯示，11月深圳新房成交量環比增長20%。二手住宅成交量突破2000套，相比10月的1605套，成交明顯放量，結束此前七個月的連跌態勢。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，11月深圳地區樓市成交量出現觸底反彈跡象。過去10多年，深圳正常時期月均二手房銷量是3000套至6000套。預計今年年底和明年一季度，二手房市場會温和回升。

不過，李宇嘉也提醒，深圳樓市不可能迎來趨勢反轉。一方面，參考價對房價的上漲制約比較大，加槓桿難度增加；另一方面，信貸釋放空間有限，貸款集中度管理仍較為嚴格，大多數銀行房地產貸款額度空間並不大。此外，預計近年來深圳地區建立的長效機制和調控政策不可能出現明顯鬆綁。

融資出現好轉

從房企融資看，11月以來，部分房企融資出現明顯好轉。一方面，房企百億元級別的融資明顯增多；另一方面，房企整體融資規模出現放大跡象。此外，房企綜合融資利率也出現一定程度下降。

百億級融資方面，以保利發展為例，公司11月30日晚公告稱，為提升自持物業的運營效率，探索創新型資產運作，公司擬發行租賃住房資產支持證券化產品。資產支持證券化產品擬發行規模不超過100億元，初步選定廣州天悦養老公寓、長沙麓谷林語、長沙保利國際廣場、重慶林語溪、瀋陽溪湖林語、天津大都會、汕尾金町灣、成都198拉斐等項目作為首次資產標的，首期發行規模約10億元（具體根據發行情況確定）。

保利發展11月22日晚發佈的公司債券預案顯示，本次擬發行的公司債券規模為不超過98億元（含98億元），本次債券票面金額為100元。期限方面，本次發行的一般公司債券的期限為不超過10年（含10年），可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種。募集資金擬用於償還有息債務、補充流動資金、項目建設及適用的法律法規允許的其他用途。

利率方面，中指研究院數據顯示，11月房企信用債平均利率為3.8%，相比10月有所下降。中信建投證券監測數據顯示，10月房企境內公司債、短融、中票、定向工具發行利率分別為6.17%、3.40%、3.63%、4.27%，海外債發行利率為10.65%。

融資規模方面，11月房地產信用債發行規模為371.4億元，相比10月的130.01億元明顯放大。

拿地依然謹慎

11月房企拿地金額同比、環比雙降，創年內新低。11月，雖然有上海、南京、蘇州等多個城市集中供地，但房企對於拿地普遍較謹慎，與往年年底企業紛紛加碼補倉不同，11月企業拿地不積極。

據中指研究院監測，11月，50家代表房企拿地總額同比下降91.4%，環比下降72.3%，為2021年各月降幅最大，拿地總額創今年以來新低。

另據克而瑞中心監測，深圳、南京和蘇州近期完成了本年度的最後一輪集中出讓。從土拍表現來看，這三個城市的第三輪土拍中底價成交、國企託底的現象較第二輪更加突出，整體熱度較第二輪進一步下降。

不過，從大型房企對外透露的土地數據看，房企前期土儲較充足，即便不拿地，現有土地也可以支撐較長時間的新房供應。相比之下，中小型房企土儲本身較有限，新增拿地直接影響下一年短期供應量。

一家小型房企土地拓展項目總監對中國證券報記者表示，對於普通房企來説，下半年不拿地，明年上半年就很難有新項目入市。