房地產業關鍵在“穩” “良性循環”成調控重點

近日，中央經濟工作會議在北京召開，明確2022年經濟工作要穩字當頭、穩中求進。會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

業內人士指出，中央經濟工作會議不僅給2022年的中國經濟工作定下基調，也給房地產行業定下了新基調。在滿足合理需求、行業良性循環下，預計2022年房地產市場將逐步修復，持續發揮經濟運行中的“穩定器”作用。

房住不炒關鍵在“穩”

業內人士表示，“穩”是這次中央經濟工作會議最為突出的關鍵詞，房地產行業也不例外。房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經濟中，全社會固定資產投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都佔有較高份額，對於經濟金融穩定和風險防範具有重要影響。

上述人士表示，2021年下半年以來，受調控等方面影響，房地產市場進入深度調整階段，下行壓力有所加大。中國經濟轉型從長期來看還將逐步“去地產化”，但從明年整體政策來看，“穩”是着力點，收縮效應政策將更加審慎，房地產行業基本進入“政策底”。

房地產具有產業鏈條長、關聯行業眾多的特點，對建築業、工業、交通運輸業、批發和零售業、金融保險業等相關行業具有較強拉動作用。房地產開發會直接消耗水泥、鋼鐵、陶瓷、橡膠、玻璃、有色金屬等大量建築材料，銷售後又會帶動傢俱、家電、紡織、裝潢材料等多個行業發展，在其開發與銷售過程也拉動了物流、金融等眾多第三服務業的發展。

華興證券（香港）首席經濟學家兼首席策略分析師龐溟表示，促進房地產業良性循環和健康發展，這一政策表態既是基於對目前房地產行業形勢的判斷和考量，更是為明年房地產行業的發展指明瞭目標和方向。

中國科學院大學國家土地科學研究中心主任董祚繼認為，此次房地產行業在“結構政策要着力暢通國民經濟循環”中提及，意味着房地產行業調控將從“抑需求”轉向“穩供給”。同時，探索租購併舉、保障、市場兩端發力的新發展模式，這一方面是長期構建多層次住房供給體系、補齊住房保障短板，另一方面，也是“穩經濟”的有效抓手之一。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，未來房地產“良性循環”指引下，前期過緊的金融政策將結構性調整，一方面適度放鬆對房企融資的管控，合理發放房地產開發貸款、併購貸款等，緩解房企債務壓力；另一方面購房信貸環境改善，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，在“房住不炒”的前提下，未來針對剛需、改善性購房需求可能有定向的支持政策。預計2022年房地產市場將逐步修復，不會出現硬着陸，持續發揮經濟運行中的“穩定器”作用。

東方證券分析師趙旭翔認為，在“房住不炒”的框架下，考慮到仍有大量的剛需和改善住房需求沒有得到滿足，現行的具體政策仍有一定的調整空間。尤其是行業銷售額快速下滑、房企現金流受各方債權方“擠兑”的大背景下，支持剛需和改善性住房需求，是挽回銷售額快速下滑的局面是重建全社會對房企信心的基礎，這也是實現“良性循環”的核心。

良性循環補齊住房保障短板

“此次會議對於地產行業來説，最大變化是從‘穩市場’到‘穩行業’。”國金證券分析師杜昊旻表示，允許正常融資重啓，居民房貸放款，積極信號促進整個行業平穩健康發展。預計地方在因城施策下，資金端、政策端等均將發力促進房地產業實現良性循環。

中指院相關分析師表示，預計穩經濟要求下短期地方將加快落實“因城施策”，扶持類政策或將加快落地，支持合理購房需求正常釋放，重點滿足首套房和改善性住房按揭需求。

龐溟稱，所謂“循環”，是支持房地產企業繼續開展依法合規的規劃、開發、建設、銷售、購地、融資等正常經營行為，確保對房地產企業合理穩定的開發貸款、併購貸款、按揭貸款等融資需求和流動性需求的滿足，鼓勵房地產企業繼續提升其資金管理能力、風險控制能力、合規管理能力以及產品、服務、創新能力，引導基本面穩健紮實、現金流優異、財務安全性高、抗風險能力強的優質房地產企業提升銷售和回款質量並繼續探索新的、高質量的、可持續的業務增長點，並妥善處理在過去的高槓杆高增長模式下難以自救的、無法主動完成業務調整和經營轉型的房地產企業被市場自然出清和淘汰。

但除了處理好房地產行業自身供給與需求之間的匹配發展，還應加強房地產行業租購併舉工作和預期引導工作的穩步發展。龐溟表示，處理好房地產行業的長租房市場、保障性住房建設與商品房市場的合理發展，處理好房地產行業中長租房、共有產權房、保障性租賃住房等新形式的探索發展，處理好房地產行業中住宅地產和商業地產、產業地產、物流地產、旅遊地產、養老地產等其他領域的創新發展。

許小樂説，未來將更多發揮市場效率，解決大城市租客多樣化、品質化的租賃需求。隨着城鎮化率的提升，大城市住房租賃市場需求旺盛，租客停留在租賃市場的時間拉長，依據貝殼平台數據，2021年北上廣深的平均購房年齡為36-38歲，相比於2018年推遲了2-3年左右，很多租客租住時間或超過10年，未來家庭化租賃需求逐步顯現。我國住房租賃體系主要由市場化租賃住房、保障性租賃住房和公租房構成，依託多層次租賃住房供應，能夠有效解決租賃羣體的多樣化需求。

事實上，日前，人民銀行上海總部聯合上海銀保監局、市房屋管理局和市地方金融監管局舉辦上海推進保障性住房建設銀企對接會就指出，加快推進上海保障性住房建設，引導金融機構加大支持力度。增加保障性住房供給，是為新市民、年輕人解決住房需求的重要途徑，是實現全體人民住有所居的有效舉措，有助於實現共同富裕。金融機構、房地產企業要充分認識推進保障性住房建設的重大意義，將自身發展與國家戰略更好地結合起來。金融機構和金融市場要針對不同類型保障性住房的新特點，加大金融產品和服務創新力度；房地產企業要聚焦主業，穩慎經營。

房地產融資狀況有改善跡象

根據央行13日發佈的數據顯示，金融機構房地產貸款投放繼續增長。11月末，個人住房貸款餘額38.1萬億元，當月增加4013億元，較10月份多增532億元。11月末，銀行業金融機構房地產貸款同比多增2000多億元，其中，個人住房貸款餘額同比多增1100多億元，開發貸款同比多增900多億元。金融機構對房地產融資行為持續改善。

克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，近期個人按揭貸款確實有邊際改善的趨勢，上海、成都、南京等多城放貸週期大幅縮短，與此同時，廣州、深圳、蘇州等多城下調房貸利率，可以預期居民按揭貸款仍有望繼續鬆綁，主要體現於提高個人按揭貸款額度、縮短放貸週期、下調房貸利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭貸款的授信額度，進而支持居民自住以及改善性購房消費。房地產市場的合理資金需求正得到滿足，這有利於改善市場預期，將促進市場成交築底回升。

根據貝殼研究院數據顯示，11月貝殼研究院監測的100+個城市主流首套房貸利率為5.69%，較10月回落4個基點，二套利率為5.96%，較上月回落3個基點。平均放款週期為68天，較上月縮短5天。這已是房貸利率連續2月有下調跡象。

中國銀行間市場交易商協會12月10日舉行房地產企業代表座談會，向市場釋放出房地產企業融資環境將繼續改善的信號。據悉，下一步，相關機構將重點支持符合房地產調控政策的企業註冊發行中長期限債務融資工具，募集資金優先用於補充已售在建項目的資金缺口，以及用於房地產項目或資產的股權收購，支持保交樓、保民生、保穩定，積極滿足房地產合理融資需求，促進房地產業健康發展和良性循環。

房企端金融環境明顯改善。從市場方面看，近期已有多家房企通過回購美元債等方式應對市場疑慮、傳遞現金流充裕的信號。例如，11月7日新城控股發佈公告稱，公司結合當前實際經營及財務狀況，計劃由新城環球提前贖回存續金額為3.5億美元的美元債券，並予以註銷。在此之前，雅居樂集團、中國金茂、世茂集團、中梁控股、建業地產、弘陽地產等多家房企紛紛啓動境外美元債回購，表明其資金充足、以提振市場信心。

值得一提的是，中國人民銀行近日宣佈，決定於2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。此次降準為全面降準，共計釋放長期資金約1.2萬億元。

對此，許小樂表示，降準釋放流動性的利好下，房企融資環境有望繼續邊際改善，房企合理的融資需求得到滿足，利於降低房企債務風險。楊科偉也表示，按照歷年規律，房地產行情波動與存款準備金率高度相關，凡降準勢必會帶來一輪行情啓動，預計年底房地產市場或將有所轉暖，成交有望企穩回升。