住房租賃行業商業閉環將進一步完善

近日，一些研究機構紛紛發佈報告，對租房市場發展情況進行回顧與展望。在政策支持下，2021年租賃產品供給呈現爆發式增長。企業對產品的理解加深，產品呈標準化發展，長租房板塊盈利情況逐步改善。專家預計，2022年住房租賃行業商業閉環將進一步完善。

政策大力支持

隨着租賃住房用地、鼓勵利用閒置用地及存量住房改造租賃住房以及對租賃住房企業實施税收優惠等相關政策的出台，租賃住房在供給及經營端的痛點逐步得到緩解。

ICCRA住房租賃產業研究院發佈的《中國住房租賃市場藍皮書·2021》顯示，2021年以來，重點城市服務式公寓、生活方式型公寓、青年公寓、租賃式社區、宿舍型公寓大規模集中入市，集中式租賃房源供給端出現爆發式增長。

ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然對中國證券報記者表示，在供給層面，產品設計迴歸理性，行業逐步進入標準化時代。集中式租賃房源供給量較大，但套均面積上漲幅度有限。租賃住房企業正在探索如何平衡市場需求與運營效率及投資收益的關係。

“產品標準化有利於產業上下游規模化發展，有效降低前端成本。各個品牌在產品設計上不斷推陳出新，但總體方向趨同，即功能區域的模塊化、組合的多樣化和空間使用的集約化。不同品牌在客源、選址、户型、服務、配套和基礎設施方面有着明確的標準，品牌線劃分清晰。這有利於品牌長租房企業實現盈利。”趙然説。

從品牌長租房企業的盈利能力看，趙然指出，對單體項目而言，80%的出租率可以達到盈虧平衡點，實現單體項目的良性運轉。目前很多大型企業的出租率已經達到這個目標。但從財報看，不少企業的長租房板塊依然虧損，主要因為存在總部成本。另外，前期運營開發成本和資產端成本也有影響。

“2021年以來，很多房企都明確了長租房商業模式，長租房利好政策不斷推出。比如，房企可以通過招拍掛等方式拿到成本較低的長租房地塊，用於項目自持，降低成本。很多集中式大型長租房品牌已經實現商業模式的良性循環。”趙然對中國證券報記者表示，“對於一些分散式的長租房品牌，未來可能會向輕資產的服務型機構轉化。”

租賃市場活躍

機構普遍認為，2021年租房市場整體活躍，租金水平保持在相對高位。

貝殼研究院指出，全國租賃市場供需矛盾趨於緩和。租賃市場不斷向“買方市場”轉變，品質化租住是趨勢，地鐵房、精裝房將繼續受到青睞，小户型租賃住房仍是主力户型。同時，家庭化租賃需求不容忽視。未來隨着城鎮化率的提升，租客租住時間延長，預計2022年租賃市場活躍度仍保持上升趨勢，城市羣的核心城市、省會城市租賃市場需求將更為旺盛。隨着保障性租賃房源、白領公寓和藍領公寓等房源的增加，未來租賃市場供需矛盾將更趨緩和，租金水平不具備大幅上漲的動力。

政策強調加大保障性租賃住房供應，進一步規範行業發展。日前發佈的《杭州市住房租賃行業行為規範》顯示，住房租賃企業、房地產中介企業須履行房源備案制度，將房源信息及時向市租賃平台申報，並按要求上傳租賃房源權屬證明、租賃合同等材料。

國家統計局新聞發言人付凌暉此前表示，今年以來，各地堅持購租並舉、因城施策，促進房地產市場健康發展，成效逐步顯現。下階段，要堅持“房住不炒”定位，堅持購租並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產業良性循環和健康發展，更好滿足人民羣眾生活需要。

構建商業閉環

機構認為，2021年住房租賃頂層設計逐步完善，監管政策趨嚴，住房租賃市場規範化發展的環境基本形成。租賃企業迎來土地、財政、税收、金融等方面支持。政府鼓勵以新建、盤活方式擴大保障性租賃房源，資金實力較強的企業通過收購或自建的方式獲得租賃房源，從包租轉向自持模式。品牌房企將增加自持租賃房源，以獲得長期收益及未來資產增值收益。

“2021年通過政策扶持，構建和完善租賃住房特別是保障性租賃住房‘投、融、建、管、退’的商業閉環，引導和鼓勵多元化市場主體參與行業建設和發展。展望2022年，保障性租賃住房供給將持續加大，住房租賃行業商業閉環將進一步完善。”趙然對中國證券報記者表示。

戴德梁行指出，隨着保障性租賃住房納入基礎設施公募REITs試點範圍，住房租賃行業迎來新的“風口”。公募REITs作為創新金融工具，打通了保障性租賃住房的權益融資渠道，實現投、融、建、管、退環節的收益與效率的提升，可以盤活住房租賃存量資產。

戴德梁行高級董事、北區估價及顧問服務部主管胡峯表示：“發行公募REITs產品，對底層資產的運營情況、資產管理能力都提出了更高標準，穩定的現金流是保障項目成功發行的重要條件，將驅動租賃住房企業通過精細化運營管理，提升服務品質，實現開發—培育—退出—再開發的良性可持續循環。”