如何製作一個揭示區域規劃之謎的地圖 - 彭博社

單户住宅區目前在美國的城市景觀中占主導地位。

攝影師：Elijah Nouvelage/Bloomberg

2016年我們徹底改革哈特福德複雜的區域規劃法典後的第二天，一位當地律師打電話告訴我，他孩子的大學基金即將受到重創。

他並不是在開玩笑。區域規劃法典規範了一個司法管轄區內所有建築物的建設，從住房到開放空間。康涅狄克州首府的舊法典如此令人困惑，以至於產權人甚至在像添加電子標識或車庫公寓這樣的日常項目上也需要聘請律師。交叉引用毫無意義。過時的術語，包括“僕人”，仍然存在。市中心的每一個項目都需要公開聽證會 —— 通常是幾次。

哈特福德的區域規劃法典並不是獨一無二，像這樣數以萬計的複雜法典遍佈全國各地。理想情況下，這些法典應該制定明確的規則，促進城市的增長計劃。但實際上，它們經常混淆基本功能，許多居民無法理解。鑑於區域規劃法典可以説是地方政府最重要的權力，對經濟、環境和社會都有巨大影響，這是一個問題。

當時我擔任主席的哈特福德規劃和區域規劃委員會認為，現在是使我們的法典用户友好的時候了。我們一起弄清了舊法典對我們城市的影響。新法典為申請人提供了一份路線圖，並簡化了流程和規則。它確保了區域規劃的強大槓桿為我們社區服務，而不是反對我們。其他地方也應該有同樣的機會，但他們也必須從現有法典的基本信息開始。隨着全美土地利用改革努力的勢頭增強，是時候協調努力來闡明區域規劃了。

為了實現這一目標，我認為我們需要一個互動的在線分區地圖，覆蓋整個美國 —— 一個任何人都能理解的地圖。就像人類基因組計劃一樣，這是一個依賴於成千上萬研究人員的協作項目，我們可以召集一支土地利用專家團隊來研究分區法律，並編碼它們最重要的特徵。但與人類基因組計劃不同的是，一個全國性的分區地圖不太可能獲得數十億美元的聯邦資助。它將不得不從下至上構建。

作為一個起點，我最近提出了一個標準方法論來進行數據收集。它基於康涅狄克分區地圖，由一支志願者、學生和康涅狄克數據合作團隊創建。我們的地圖幾乎覆蓋了該州的每一寸土地，涵蓋約 2,400 個分區地區。它關注分區允許（或不允許）住房的方式。

來源：康涅狄克分區地圖為了製作這張地圖，我們查閲了 180 個分區管轄區域的 32,000 頁分區文本。我們記錄了每個地區是否允許一户、兩户、三户或四户及以上的住房。我們追蹤了這些住房是否需要經過公開聽證會，這種做法通常會阻礙或減緩住房批准的速度。我們注意到住房是否必須具有某種最低尺寸的地塊。我們詳細描述了關於建造附屬住房單位的各種規定 —— 這些小型住房單位作為租賃物業或供年長親戚居住的公寓越來越受歡迎 —— 從業主居住要求到最大尺寸限制。

這幅地圖的發現是令人矚目的。雖然康涅狄格州有91%的許可用於單户住宅，但只有2%的州允許四户或更多户的住宅。幾乎所有這些多户住宅都需要進行公開聽證會，這往往會引發抗議，並導致項目規模的縮減或被否決。此外，該州81%的住宅用地要求每棟房屋佔用大約一英畝，或者幾乎相當於一個足球場大小。

在線地圖集展示了每個區域的這些以及其他兩打以上的監管特點。但實際上我們記錄了超過90個特點。這份非官方數據庫記錄了許多其他限制：最低停車要求、高度限制、地塊覆蓋要求、樓地板面積比、老年人和業主居住要求等等。總的來説，這些發現已經影響了由DesegregateCT提出的州級改革，包括附屬公寓合法化、最低地塊面積改革和面向交通的分區。它們也證明了在地方層面進行的變革。

另外兩個研究團隊開發了在線分區地圖集，使用了特定區域的空間數據，展示了這些信息有多麼有效。加州大學伯克利分校的其他化與歸屬研究所為舊金山灣區社區製作了分區地圖，顯示了單户住宅、其他住宅和非住宅的分區情況。該團隊發現該地區82%的住宅用地僅用於單户住宅，已經進行了廣泛的關於種族隔離和住房多樣性的分析。在東海岸，大波士頓都會規劃委員會開發了一份覆蓋大波士頓地區101個城鎮的地圖集，提供了每個分區的地塊和建築細節信息。這為該州最近的跨黨派住房選擇法案提供了理由，該法案除了其他內容外，還要在所有175個MBTA車站附近建設多户住宅。

這些項目表明地圖繪製是可行的。對於未來的項目，如果在所有轄區收集相同類型的數據，我們將能瞭解更多信息嗎？

一個國家地圖集可以闡明區劃改革提案是否真的能帶來改變。這將徹底改變土地利用研究，這種研究往往基於調查或聚合數據，我在最近的一篇論文中批評了這兩種方法，該論文記錄了康涅狄克區劃地圖集的發現。它將使不同轄區之間的比較成為可能：大城市與其他大城市，城市與其郊區等等。這將賦予當地倡導者權力，讓他們修復有問題的事物。

在最後這個想法中，我提出一個警告。哈特福德法典的混亂使律師大發其財，但由於當地對變革的需求，它被徹底改革了。我希望認為現在有更多人能夠理解它。但依賴地方政府清理他們的法典是一種冒險的建議。根據我的研究，哈特福德是在2010年代加入了全國僅有的26個城市之一，進行了全面的區劃重新劃分。按照這個速度，美國城市要使區劃法典更易理解需要一萬年。我認為我們可以更快地向人們提供關於塑造他們社區的區劃的信息。。

事實是，我們沒有人，甚至專家，真正掌握區劃所施加的監管限制的普遍性和性質。這意味着我們沒有做出明智決策所需的信息。一個國家級的努力應該從與住房相關的區劃法規開始，因為區劃對待住房的方式具有重要影響。但這種方法很容易擴展到其他領域。

除了區域規劃外，我們還需要更多關於土地和建成環境其他方面的綜合映射。從野火到洪水的自然災害風險迫切需要更新和可訪問的映射，以考慮氣候變化的影響。指定的歷史和文化資源，以及任何部落資源部落不希望保密的資源，也可以被記錄下來。隨着研究工作的進行，可能性也在增加。

我希望這種可能性會增長。已經有新罕布什爾州、明尼阿波利斯、密歇根和夏威夷的團隊啓動了區域規劃地圖集的工作。我在康奈爾大學的春季課程將嘗試處理紐約伊薩卡周圍的四個縣。如果你有能力和朋友也想嘗試同樣的事情，請查看那個標準方法，並聯系我們，這樣我們就可以把所有內容整合在一起。通過改善信息獲取，我們可以更好地滿足當前需求併為未來規劃。

Sara Bronin 是康奈爾大學城市與區域規劃系的教授，也是康奈爾法學院的兼職教師。她專注於土地利用和可持續發展。