南方聯邦街道名稱可能會導致房價下降 - 彭博社

在2020年，佛羅里達州霍姆斯特德的舊迪克西公路標誌。

攝影師：喬·雷德爾/蓋蒂圖片 北美美國境內有超過1,400條街道以南方聯邦人物如傑斐遜·戴維斯、羅伯特·李和托馬斯“石牆”傑克遜的名字命名，這是20世紀曆史修正主義者的遺產。一項新研究表明，這些紀念物是有代價的：堅持以南方聯邦人物命名街道的政府正在讓一些房主損失一筆小小的財富。

與附近沒有以分裂主義者命名的街道上相似大小和年齡的房屋相比，南方聯邦地址的平均售價要低3%。這意味着，對於一棟價值24萬美元的房屋，南方聯邦家庭的平均折扣約為7,000美元。根據對35個州的房屋銷售數據的審查，位於南方聯邦街道上的房屋也比其他類似的房屋更難賣出。

“迄今為止，關於南方聯邦街道的一些討論集中在原則性原因上，即更改名稱的好處與更改所有標誌的成本之間的權衡，”埃默裏大學金融教授、該研究的主要作者T. Clifton Green説。**“**更改這些事物也可能帶來經濟效益。”

但這種影響在地理上是變化的：南方聯邦折扣在組成前南方聯邦的各州以及一些擁有最多失敗紀念物的州中要低得多，而在一些州，南方聯邦街道上的房屋甚至可能享受到銷售上的微小提升。在南方以外地區，南方聯邦折扣更為明顯。

格林表示，這一揭示並不否定更改南方聯邦街道名稱的其他原因。“並不是每個決定都應該僅基於經濟考量，但經濟因素也很重要。”

尚未發表的論文由格林與Russell Jame、Jaemin Lee和Jaeyeon Lee合著，為關於種族態度對住房行業影響的研究作出了貢獻。Bloomberg CityLab的Brentin Mock曾撰文探討房屋評估中的種族差距，這是由一個持續低估黑人和拉丁裔房主所有房產的行業所推動的。經濟學家們已經在街道地圖領域開闢了一個研究領域：Jhacova Williams表明，南方聯邦街道名稱與勞動力因素的種族差距相關。其他研究人員研究了以馬丁·路德·金命名的街道的經濟地理。格林等人的論文可能獨具特色，因為它顯示了與白人身份政治相關的不利後果。

標誌標明瞭弗吉尼亞州里士滿的紀念大道和斯圖爾特環島的交匯處 —— 以南方聯邦將軍J.E.B. 斯圖爾特命名。攝影師：Chip Somodevilla/Getty Images 北美該研究觀察了以李、戴維斯和傑克遜（使用他們的全名）命名的街道的交易數據，以及兩個更通用的選項（“南方聯邦”和“迪克西”）。研究人員使用了私人房地產數據提供商ATTOM的數據，研究了2001年至2020年間在超過1400條南方聯邦命名街道上進行的近6000次銷售。毫不奇怪，這些街道中的大多數位於前南方聯邦州，但它們也出現在加利福尼亞州和馬薩諸塞州，以及在內戰期間不存在的中西部州。研究人員比較了具有相似特徵的房屋 —— 相同數量的卧室和浴室，相同的建築和土地面積，相同的年齡 —— 在同一人口普查區內的房屋，重點關注同一季度發生的銷售情況。南方聯邦街道上的房屋往往更老，但除此之外，為了進行比較，還有充分的對照組。

“我們的主要方法是控制該地區其他房屋和隨時間變化的任何趨勢，特別是針對老房產。我們在尋找基準房產時儘量保守，” Green 説。“數據説明問題。這一點顯而易見。”

在組成前南部邦聯的11個州中，折扣較小（不到2%），並且在統計上不顯著。在那些擁有最多南方邦聯紀念碑的州 — 阿拉巴馬州、喬治亞州、北卡羅來納州、得克薩斯州和弗吉尼亞州 — 研究人員記錄到這些街道的售價存在微小（不顯著）的正面影響。然而，在前南部邦聯之外的24個州，這種影響非常顯著：南方邦聯街道上的房屋銷售價格平均降低了超過4%。

在黑人居民比例更高、受教育程度更高和民主黨選民更多的地區，這種影響甚至更為顯著。這些街道上的銷售更有可能屬於銷售速度最慢的一組（五分位數）。這些銷售更有可能屬於相對掛牌價格最大折扣的一組（五分位數）。而在那些受到白人至上主義聚光燈照耀的事件之後，例如2015年南卡羅來納州的教堂大屠殺、2017年弗吉尼亞州的“聯合右翼”集會以及2020年反對警察暴行的廣泛黑人生命至關重要抗議活動之後，南方邦聯房屋銷售甚至進一步下降 — 平均降低了8%。

在過去幾年中，這些令人憤怒的事件引發了一場全國範圍內對南方邦聯紀念碑的召回，無論當地領導是否同意。這一努力包括推動將數百條以白人至上主義者命名的街道改名（以及一個並行運動，將街道改名為積極紀念黑人歷史）。根據南方貧困法律中心的説法，紀念“失敗的事業”的道路數量超過了雕像、學校、公園或其他紀念物。

亞特蘭大已經開始努力，儘管進展緩慢，以改變以邦聯和三K黨成員命名的街道。弗吉尼亞州亞歷山大市計劃將街道改名為分裂主義者約翰·賈尼和厄爾·範·多恩，之後改為伊萊賈·卡明斯和佈雷昂娜·泰勒，以及其他幾十人。更改契約是一項費時的工作；這項研究可能會激勵房東、企業主和市政官員來承擔這項任務。

在超局部層面上，研究結果與住宅隔離的模式相吻合。具體來看佛羅里達州的房主，研究顯示邦聯街道上的住宅更不可能歸黑人家庭所有（少30%）、註冊民主黨人（少20%）和擁有大學學位的人（少17%）。論文中寫道：“人口統計證據與住宅分揀一致，研究結果支持這樣一種觀點，即邦聯街道的交易價格效應與房主偏好有關。”

格林承認，特定銷售之間的差距可能是由難以追蹤的房屋之間的不可觀察差異解釋的。他表示，他也想看看將以邦聯人物命名的學校更名是否對社區房屋銷售產生任何影響，儘管很難為該分析找到對照組。

為了充分評估邦聯街道名稱對房價的影響，格林表示他缺少重要數據：新標誌掛起前後的房屋銷售比較。他説：“還沒有足夠的街道更名來進行測試。”