華爾街銀行家從鳳凰城房價上漲和租金飆升中獲利 - 彭博社

Phoenix地區出租房屋的選擇來自Progress Residential，這是美國最大的華爾街房東之一。

攝影師：Jesse Rieser，彭博商業週刊Javier Vidana於2013年開始擔任房地產經紀人，當時亞利桑那州的鹽河谷似乎是一片空曠。那是房地產市場崩潰的後果，導致鳳凰城大都會區典型房屋價值下跌超過50%，一個信用良好的單親家庭可以利用面向首次購房者的貸款計劃，找到一個相當不錯的居住地。對於Vidana來説，挑戰在於説服潛在客户，讓他們想要擁有一棟房子。“我們打電話懇求人們購買，”他説。“當時根本沒有買家信心。”

經濟緩慢前進，房地產市場也隨之發展。Vidana專門輔導年輕購房者房地產基礎知識。很快，他通過在網站上出售如何PDF和在他的YouTube頻道上收集廣告收入來增加佣金收入。然後，大流行病引發了一場繁榮，給了他一個新的解釋。

美國人對居家辦公時代做出了回應，開始購房，沒有哪個大城市比鳳凰城更熱。大流行病開始時，房屋的中位價值約為285,000美元；兩年後，價值為435,000美元。賣家收到50個以上的報價並不罕見，或者潛在買家在最終成交前對十幾個不同的房屋提出報價。

Vidana攝影師：傑西·裏瑟（Jesse Rieser）為彭博商業週刊在鳳凰城，受挫的買家開始互相指責。一些人抱怨加利福尼亞人通過跨越州界攜帶遠程工作的工資而扭曲了市場。其他人則將注意力集中在包括 Zillow集團在內的科技公司，它們正在大規模購買房屋並翻新。但沒有什麼比越來越多的大型房東羣體引起當地人的憤怒更多了。這些房東從華爾街獲得鉅額資金，建立了龐大的租賃房產組合。

這最後一類也讓Vidana感到困擾。當房地產投資者用現金購買需要大量工作的房屋並獲得折扣時，他們似乎還可以接受。但這些新的房東卻將房屋從市場上撤出，然後將其租給本來有能力購買的人。他看到家庭被投資公司擊敗，這些公司可以支付45萬美元購買價值40萬美元的房屋。單户住宅的租金也在快速上漲——根據約翰·伯恩斯房地產諮詢有限責任公司的研究主管裏克·帕拉西奧斯（Rick Palacios）的説法，在疫情期間，鳳凰城大都會區的租金上漲了19%。結果是，購房者可能會失去一套房屋，並看到它以比他們用抵押貸款購買時每月多出數百美元的租金重新出現。“在我看來，他們在從首次購房者那裏偷東西，”Vidana説。“他們試圖推動這樣一個觀念，即你的第一步不再是購買房屋，而是租房。”

在通貨膨脹和房價上漲的擔憂中，他並不是唯一一個有這種感覺的人。租户權利倡導者將華爾街房東描述為大規模驅逐者，而保守派評論員如福克斯新聞的塔克·卡爾森則抨擊他們擠出普通的購房者，警告説共和國的命運岌岌可危。民主黨人對這種觀點表示贊同。拜登政府辯稱，大投資者讓家庭難以參與美國夢的重要部分。

這些不僅僅是象徵性的擔憂。房屋淨值在美國佔據了巨大的財富比例，尤其是對於收入適中的家庭來説，他們幾乎沒有其他機會利用借來的資金投資能隨時間增值的資產。房價上漲讓業主積累財富，然後在有大筆或意外開支時動用他們的淨值。其他富裕國家，包括德國和丹麥，擁有較低的住房擁有率，但他們通過健全的社會保障網絡和養老金體系彌補了這一點。這些資源在美國遠沒有那麼全面，因此許多人利用房屋財富支付大學、醫療保健費用和退休金。在更基本的層面上，擁有讓一個家庭控制自己的生產手段，線上抵押貸款公司 Tomo 的首席經濟學家 Skylar Olsen説。這可能意味着在家辦公，在Airbnb上出租房間，或者在後院種植蔬菜。“當我們擁有土地時，我們都是自己的國王，”她説。

一開始，維達納並不太擔心新買家，因為房價仍然可承受。2019年，他幫助一位客户將位於菲尼克斯市中心西北30英里的郊區驚喜（Surprise）的一棟房子賣給了一家日本公司。買家是一個名為Yamasa的家族企業集團，他們重新裝修了廚房，並以一個看似不切實際的價格將房子出租。但房子租出去了，Yamasa的代理開始用電子郵件轟炸他，提供現金購買其他房屋。Yamasa並未回應置評請求，此後已成為鳳凰城郊區的大量租賃房地產買家，在美國各地收購了數千套房產。

根據該公司的網站，Yamasa成立於一個多世紀前，最初是木材業務，後來擴展到加油站、保齡球館、賭博場所和太陽能發電場。維達納説，他並沒有過多關注公司的來源細節。“我只是希望更多公司不會效仿他們，”他説。但從表面上看，這有點奇怪。為什麼一個日本的賭博業務會想要擁有鳳凰城郊區的入門級房屋？答案始於Yamasa與合作經營其租賃房屋業務的公司，這將有助於理解華爾街對住房的新押注。

“這是一個資本主義社會。真的有什麼問題嗎？”

2020年3月，當似乎大規模裁員會導致租金拖欠、驅逐和社會動盪時，住宅房東和其他人一樣擔心。相反，被困在家裏的美國人拿着他們的刺激支票和封鎖期間省下的錢開始尋找更大的空間。很快，資本也跟隨而來。到了2021年中期，據房地產研究員帕拉西奧斯稱，鳳凰城約一半的房屋購買活動都是投機行為。大部分活動是由小型房東和翻房者推動的，他們瞄準價格實惠且靠近好學校的房屋，正是維達納的客户所追求的地方。

郊區的淘金熱也吸引了私募股權巨頭、主權財富基金、人壽保險公司以及各種機構。使用人工智能軟件評估消費者信用的Pagaya Technologies Ltd.開始幫助客户購買房屋。波士頓奧馬哈公司是一家控股公司，除了提供亞利桑那州和猶他州的寬帶互聯網服務外，還制定了開發租賃項目的計劃。丹佛的一家水公司Pure Cycle Corp.也有類似計劃。“如今在公司名稱中加入單一家庭租賃或與住房有關的內容，就像1999年加入‘點對點’一樣，”帕拉西奧斯説。

但是，在一個房東可以肆無忌憚地提高租金的緊缺市場中，管理租賃房屋是困難的。為了加快努力，許多新來者通過已建立的公司進行投資。其中一個大玩家——山崎選擇的那個——是Progress Residential。Progress是一家由Pretium Partners LLC經營的租賃公司，Pretium是一家總部位於紐約的公司，由唐·馬倫經營，他因監督針對住房市場的“大空頭”賭注而賺得盆滿缽滿，鞏固了高盛集團作為金融叢林頂級掠食者的聲譽。

馬倫離開高盛，然後於2012年創立了Pretium，從投資者那裏籌集資金，並將其投入租賃房屋以及對企業信貸和抵押貸款的投注。在早期，該公司以折價價格購買房地產，但隨着市場復甦，它學會了通過快速行動贏得交易。如今，它使用軟件每15分鐘掃描房地產列表。當其收購團隊看到喜歡的房屋時，它會估算租金和維修預算，併力求在房屋上市後幾小時內提出現金報價。Pretium還與房屋建造商合作，開發新的租賃房屋社區。

在大流行之前，它在華爾街之外鮮為人知，即使在那裏，它也被像 Invitation Homes Inc. 這樣的單户房東所掩蓋，Blackstone Inc. 在2017年將其上市。然後在2019年，Pretium為其單户租賃業務籌集了25億美元，其中包括來自康涅狄格州一家名為 Landmark Partners 的公司的一大筆資金，為Mullen的公司做好了一場購買狂歡的準備，它主導了美國歷史上最熱門的房地產市場中最熱門的角落。它贏得了從 Zillow 和 Front Yard Residential 購買房屋的備受關注的交易，去年增加了3.5萬套房屋。這將其總數增加到了略低於7.5萬套。它是繼 Invitation 之後第二大的單户房東。

這些發展引起了競爭對手的嫉妒，也引起了像 Vidana 這樣的房地產經紀人、租户倡導者和當選官員的憤怒。金融服務公司在抵押貸款危機爆發前大肆投資，然後以此為跳板開展新業務的想法長期以來一直被批評者認為是不道德的。2019年，馬薩諸塞州民主黨參議員伊麗莎白·沃倫指責華爾街房東無恥地“從他們造成的破壞中獲利”。住房活動人士認為，這些公司正在遵循私募股權的慣例，通過增加費用和削減維護成本來提高他們的底線。“我把Pretium及其同行視為工業化住房，”行動中心種族與經濟副競選總監Sofia Lopez説。 “對他們來説，人們不得不住在他們的房子裏似乎是不方便的。”

但也有另一種看待這個問題的方式。四十年前，當嬰兒潮一代開始組建家庭時，華爾街發明了一個新的金融工程領域，將鉅額資金轉化為消費者貸款。這一次，是嬰兒潮一代的孩子們在安家落户，但是住房短缺、工資停滯以及更嚴格的貸款標準使年輕家庭難以實現擁有住房的願望。因此，華爾街打造了一台新機器，這台機器收集租金收入，並將其打包成一種不同類型的收入流，供機構投資者使用。

在這個故事版本中，想要住在好社區但支付不起首付的家庭沒有足夠的出租房屋。此外，並非每個人都想成為房主，這意味着要清理下水道，不時地處理害蟲問題，同時還要面臨房地產市場的風險。“對於我們這些生活在價格一直上漲的大型沿海城市的人來説，這沒問題，”布魯金斯學會的研究員珍妮·舒茨説道。“但在美國的許多地方，人們租房並把錢放入指數基金會更好。”舒茨，即將出版的書《翻新：如何修復美國破碎的住房系統》的作者指出，房屋所有權帶來的財富增長也沒有平等地分配給各種種族和族裔羣體。 1930年代聯邦政府實施的紅線規定使黑人家庭無法分享二戰後繁榮時期產生的住房財富。即使在今天，黑人購房者往往在房地產市場週期的後期購房，部分原因是他們不太可能動用家庭財富支付首付。

Dana Hamilton，Pretium的房地產負責人表示，大規模單一家庭房東的崛起並沒有排擠購房者。她補充説，Pretium擁有該國租賃住房的微不足道的比例，為購房提供了有價值的替代選擇。她説：“過去，如果你想住在某個社區，你必須有能力購買。”“今天，如果你想住在某個社區，你可以購買或者租賃。人們不太欣賞我們所做的事情之一就是這種獲取方式。”

像Pretium去年所做的每天購買和翻新100棟房子一樣，是一項複雜的業務，需要強大的後勤運作來採購物資和管理勞動力。在一場著名使各種事情變得更加困難的大流行病期間，這項工作甚至更加困難，包括木材、冰箱、牆漆和園藝材料等。在一些市場上，建築商甚至報告説很難找到土地。

Pretium通常在購買房屋時花費3萬美元進行翻修，專注於諸如耐用的強化地板等項目，以及諸如新家電等項目，以幫助房屋快速出租。Pretium通常花費20至25天翻新一處物業，一位高管在去年的一次採訪中表示。

Progress，Pretium的物業管理部門，特別擅長使房屋易於出租。在最近一次參觀亞利桑那州吉爾伯特市的可供出租的房源時，租金範圍從每月2100美元到3100美元不等，牆上的貼紙鼓勵租户詢問Siri有關房東的信息。（當詢問時，蘋果的語音助手會顯示公司網站的鏈接，強調Progress的寵物友好政策以及其強調提供靠近好學校的住房。）另一張貼紙上有一個QR碼，讓潛在租户可以在他們的智能手機上調出租賃申請。當Progress領導參觀的高管找不到開鎖盒進入房屋時，他打電話到辦公室，讓同事遠程打開門。

從公司房東那裏租房還有其他好處，不僅僅是技術上的高超。Pretium擁有一支由850輛服務車組成的車隊，用於進行最常見的維修。在一個完美的世界裏，租户可能會在早上打電話報告一個漏水的水龍頭問題，然後由一個維修工人來修理，他的貨車後備箱裏已經備有一個替換的排水管，並在租户上班時遠程被授權進入房屋。

Pretium表示80%的問題在第一次維修訪問中得到解決。但仍然有很多不滿意的客户。有4000多名成員參加了一個名為Progress Residential受害者的Facebook羣，租户在那裏抱怨租金上漲和意外費用，並交換關於如何應對不可避免的公司官僚主義的建議，因為他們是75,000名客户中的一員。29歲的Mackenzie Cruz在Mesa的一個封閉社區租了一棟三卧室的房子，因為Pretium是第一個不因家庭德國牧羊犬Oakley而拒絕她的房東。隨後發生的經歷聽起來就像是從有線電視公司租房子一樣（如果Boston Omaha成功的話，你將來可能真的會這樣做）。Cruz説有錯誤的滯納金、電腦故障和無數個小時的客户服務地獄。然後出現了大幅加價：Cruz和她的丈夫請求房東將他們的租約延長幾個月，以便等待他們購買的新房完工。Pretium同意了，但將租金從每月1900美元提高到3100美元，包括費用和其他收費。

“我們在那裏的整個時間裏，我一直在不停地工作，以避免給他們比我應該給的錢更多，”克魯茲説。“這幾乎就像是第三份工作，除了做全職工作和全職媽媽之外。”

有線電視公司的氛圍已經足夠讓人討厭，當它們影響你觀看《陽光之屋》時，但當你擔心失去家時，情況就更加緊張了。迪恩·佐勒從普雷蒂姆在2021年1月收購的一家公司房東那裏租了一套房子，他説在房東無視他要求幫助修理漏水天花板的請求後，他開始拖欠房租。他之前曾遇到過房屋問題，並在2020年11月投訴過，在普雷蒂姆的交易宣佈但尚未結束的情況下，幾個月都沒有得到任何回應。

“我擔心的是他們隨時可能會進來説，‘現在你得搬出去了，’”他説。“由於缺乏溝通而帶來的壓力很大。這很糟糕。”普雷蒂姆的一位代表表示，公司與克魯茲合作解決了錯誤的費用。發言人表示，普雷蒂姆沒有佐勒的投訴記錄，並指出，該租户最近參加了一項租金援助計劃，根據州法律，該計劃為他提供了免受驅逐的保護。

亞利桑那州吉爾伯特市羅姆街1782號攝影師：傑西·裏瑟 攝於彭博商業週刊但這並不是唯一的投訴。在疫情初期，一個名為私募股權利益相關者項目（PESP）的倡導組織開始發佈研究，涉及兩打個縣的驅逐案件，這些縣的法院數據在網上很容易獲得。根據該組織的説法，穆倫的公司在這些縣提起了更多的驅逐案件，而在這段時間內聯邦實行了驅逐禁令。今年二月，明尼蘇達州總檢察長基思·埃裏森提起了一場訴訟，指控普雷蒂姆和佐勒的房東， HavenBrook Homes，實施了一個“通過嚴重不維護房屋來從租户那裏獲取更大利潤”的計劃。”

普雷蒂姆公司的代表表示，公司仍在審查這起訴訟，他補充説，自2021年初收購HavenBrook以來，公司已將明尼蘇達州的維護團隊擴大了四倍。他稱私募股權利益相關者項目“明顯偏見”，並表示這並不是“我們國家住房的可靠消息來源”。該公司在七月份向南卡羅來納州民主黨代表詹姆斯·克萊本發出信函，抱怨這個倡導組織將不違反聯邦禁令的驅逐申請與實際驅逐混為一談，而在許多情況下，這會導致實際驅逐。普雷蒂姆表示，公司一直遵守法律。私募股權利益相關者項目的執行董事吉姆·貝克向克萊本發出了自己的信函，指出普雷蒂姆誤解了他，並且威脅驅逐往往足以讓租户感到他們必須離開。

普雷蒂姆發言人還表示，公司為租户提供了超過3000萬美元的租金援助和其他財政援助，並幫助租户通過政府計劃獲得了額外的5000萬美元。今年二月，普雷蒂姆宣佈聘請了一位新的企業事務執行官——喬斯琳·摩爾，她曾在NFL擔任首席傳播官，當時職業橄欖球聯盟正面臨有關種族正義抗議和球員安全的問題。在加入公司後的第一次採訪中，她告訴彭博電視台，通過投資租賃住房，普雷蒂姆正在“為社會面臨的最大挑戰之一提供私人資本支持”。

此時，公司有了一個新的理由考慮其公眾形象：租户向資助其單一家庭租賃業務的養老基金抱怨。在明尼蘇達州，租户團體United Renters for Justice的組織者出現在一個州養老基金董事會的八月會議上，要求取消對投資於普雷蒂姆的Landmark Partners計劃的1億美元投資。（Landmark拒絕置評。）十二月份董事會再次召開。主持會議的明尼蘇達州州長蒂姆·沃爾茲在Zoom會議上皺着眉頭聽租户講述他們的故事。然後，該州基金的首席投資官建議董事會，如果再次推遲投資，可能會錯失機會。沃爾茲表示，他相信Landmark是出於善意解決問題的，董事會通過了這筆交易。

在投票前一天，哈維爾·維達納在利奇菲爾德公園的一家墨西哥餐廳午餐時思考着普雷蒂姆的崛起。在距離30英里外的斯科茨代爾，單一家庭租賃行業的高管們聚集在一次會議上，有些人在露台上品嚐着價值70美元的雞尾酒，試圖弄清楚如何處理一位貸款人描述的“大量甚至過多”的資金湧入他們的領域。

Yamasa在鳳凰城的購買放緩了。但穆倫的公司在當地仍然是一個不可忽視的力量。根據Redfin Corp的分析，去年在鳳凰城地區的17個郵政編碼區域，與Pretium有關的實體佔據了至少5%的所有住宅購買量。這是否太多很難説。“這是錯的嗎？這是一個資本主義社會，”維達納説。“真的錯在哪裏？”

維達納在附近的瑪麗維爾長大，該地區由包括開發者維克多·格魯恩在內的一組人開發，他是首創封閉式購物中心的建築師。八年前，當他21歲時，他和妻子用低首付貸款購買了他們的第一套房。他們每月600美元的抵押貸款讓他們買到了一間沒有中央空調的舊房子。這是一個開始。

房屋價值上漲，使這對年輕夫婦兩年後升級到了一個更好的房子。他們在2018年再次買賣，搬到了一個學區更好的地方，那裏的街道兩旁都是柑橘樹。他承認，他的道路可能不適用於每個家庭，但對他來説是有效的。另一方面，維達納和Pretium一樣，在市場處於低點時開始購買也起到了幫助作用。—與稻島剛閲讀更多： 華爾街正在利用Zillow等科技公司吞噬入門級住房