解決加利福尼亞州的住房危機，可以借鑑新澤西州 - 彭博社

單户住宅主導着加利福尼亞州德爾馬爾的街道，以及該州許多其他城市。

攝影師：Bing Guan/Bloomberg加利福尼亞州的 第9號參議院法案，於一月生效，為加利福尼亞的住房危機帶來新希望。該法律通過允許單户住宅的業主將其物業分割成兩個地塊，並在每個地塊上建造兩個單位，繞過了當地的分區規定。第一個SB9項目將在帕洛阿爾託的一個原本佔地一英畝的住宅地上建造四棟新房。

但讓我們不要假裝這種變化讓當地政策制定者擺脱了責任。幾十年來，加利福尼亞官員通過他們的分區規定和住房批准流程，幫助確保該州成為一個昂貴的居住地。如果當地領導者配合該法律的精神，放寬一些目前使雙聯排別墅不那麼具吸引力的規定，SB9將產生更大影響。

根據加利福尼亞州立法分析辦公室的估計，加利福尼亞的住房短缺達到了令人震驚的 350萬個單位。加州大學伯克利分校Terner住房創新中心的研究人員估計，根據SB9所需的“上調分區”，將在全州範圍內為 41萬個地塊創造出財政上可行的項目機會，主要是雙聯排別墅。但只有其中一小部分潛在項目將會被建造。許多房主希望保持其物業原樣，或者無法獲得重新開發的融資。

根據SB9，地方政府只需要允許面積最多為800平方英尺的單位。這對公寓生活可能具有市場價值，但2020年售出的平均獨立房屋面積為2,333平方英尺。加利福尼亞需要的重新開發要求地方領導者比SB9嚴格要求的更進一步：合法化更大的單位將導致更多這樣的單位在財務上變得可行。

為了證明這一點，他們可以看看新澤西州的帕利塞茲公園，這個小鎮對於適用於房屋建築商和購房者的雙聯排房屋的分區方法是有效的。這是美國少數從未採用單一家庭住宅分區的地方的罕見例子，這種分區偏向於那些在高需求地區很少有人能輕易負擔得起的疏散式住宅。相反，它最初的法令將該市大部分土地指定為雙聯排發展用地。

即使有了這個選擇，帕利塞茲公園最初主要是在5000平方英尺的地塊上開發了適度的單一家庭住宅。雙聯排建築在1990年代開始興起，開發商用兩個相連的單位取代了舊的單一家庭住宅。新澤西北部的房屋和土地價格上漲，與加利福尼亞類似，這些投資是合理的。在新研究中，與美國企業研究所的Ed Pinto和Tobias Peter合作，我估計雙聯排如今佔據帕利塞茲公園約40%的住宅單位。

鎮上相對開放的區劃法允許帕利塞茲公園成為我們所説的“輕觸密度”的典範。它允許帶有小後退的三層並排複式住宅；它們通常寬敞舒適，每個單位的面積通常比替代的獨棟房屋大。

加利福尼亞州的SB9反對者聲稱，新的地塊分割和複式建築只會促進高成本建設，加劇該州的負擔能力問題。加利福尼亞州城市的任何新建築都將是昂貴的，但在帕利塞茲公園，新建築單元的價格比鄰近城鎮的新建築便宜，部分原因是兩個家庭可以共同承擔一個地塊的成本。帕利塞茲公園的財產税率也比附近的城鎮低，部分原因是其不斷增長的人口可以共享道路和公用事業等基礎設施。而在現有社區建造更多住房可以減少在開發區域之外建造的需求，保護開放空間。

但帕利塞茲公園複式住宅的成功完全取決於其新住房的大小和吸引力。如果他們的複式單位被限制在800平方英尺，重新開發就沒有經濟意義。

要使SB9成功地大幅擴大加利福尼亞州的住房供應，其城市同樣需要增加允許在其地塊上的居住空間面積。但一些官員無疑會選擇繼續通過過多的設計要求和其他使複式住宅建造成本過高或不具吸引力的區劃限制來推高成本。當地政策制定者已經實施了將限制SB9地塊分割或複式建築建設可行性的規定。

民意調查顯示，大多數加利福尼亞人支持增加住房，包括在其單户住宅社區內。州立法者越來越意識到這一點 — 但更多地方領導需要效仿。

—Emily Hamilton 是喬治梅森大學 Mercatus Center 的 Urbanity 項目主任，也是一項與 Ed Pinto 和 Tobias Peter 合著的名為“輕觸密度”（Light Touch Density）的新研究 的共同作者。