地圖顯示紐約市大麻藥店面臨艱難障礙-彭博社

曼哈頓的Come Back Daily商店。Steven Phan和他的夥伴開設了這家商店，希望增加他們贏得零售大麻店牌照的機會。

攝影師：Jeenah Moon/Bloomberg佛羅里達州Fort Myers的這家洗車店是美國約60,000家清潔車輛的地方之一，而且還有更多選擇即將到來。

攝影師：Jeff Greenberg/Universal Images Group Editorial一個家庭在紐約市布魯克林大橋公園的草地上野餐。

攝影師：Al Bello/Getty Images作為一名專門從事大麻行業的房地產經紀人，Colby Piper有很好的機會進入紐約蓬勃發展的市場。而且作為一個因與大麻有關的犯罪而被定罪的人，他現在更有利於獲得該州首批休閒許可證，因為官員在三月宣佈計劃優先考慮像Piper這樣的申請人。他説：“這讓我直接站在了隊伍的最前面。”

但即使對於Piper來説，在他偏愛的哈萊姆社區開設一家商店可能也不容易。

與大多數州一樣，紐約的法律要求藥店與學校和宗教場所保持一定距離。這些以及其他預期的關於藥店位置的監管要求在紐約市這樣的密集城市中提出了特殊挑戰，企業家們表示，一些需求預期高的社區，如哈萊姆和下東區，提供的可用空間非常有限。

“這將會很困難，”Ripco房地產經紀公司大麻部門主管派珀説。

科爾比·派珀希望在哈萊姆開設一家零售大麻藥店，但他表示找到一個符合條件的空位幾乎是不可能的。攝影師：Jeenah Moon/Bloomberg地理難題只是潛在大麻企業家面臨的眾多房地產障礙之一，他們面臨着一系列潛在的監管障礙和激烈的競爭。儘管紐約大麻管理辦公室發佈了一些基本指導，比如店面間距要求，但仍有許多未知因素。派珀列舉了幾個未解答的問題，比如店面的大小以及是否需要候診室。“現在一切都是問題，”他説。

雖然州政府建議首批許可證授予有大麻罪記錄或其親屬的人，但尚不清楚紐約何時會向更廣泛的申請人羣分配許可證，或者會授予多少個許可證。但根據新前沿數據即將發佈的報告，到2030年，該州的大麻市場預計價值將達到59億美元，潛在的大麻企業家已經像食人魚一樣盤旋，通過簽署意向書或直接簽訂租約來佔據他們的空間，或在某些情況下等待州政府提供更多明確信息後再搶佔店面。

目前，在大多數商業情況下，紐約是租户市場，受到疫情引發的空置和租金下降的影響。但在大麻行業不是這樣。高需求行業與可能符合監管要求的位置的溢價意味着房東通常佔據上風。

哈萊姆的幾個選擇

大麻藥店必須距離學校500英尺，距離教堂200英尺

來源：紐約州酒類管理局地圖項目，紐約市開放數據

注：學校包括公立和私立學校。一些教堂可能會缺席。

而且，要確保獲得按揭貸款或租賃有未償債務的空間也將是一個挑戰。由於該物質在聯邦層面仍然非法，銀行對大麻持謹慎態度。他們不願意向涉足該行業的任何人提供貸款，包括房東，這進一步減少了可行店面的數量。

“你永遠不會讓富國銀行、摩根大通、美國銀行，或者其他任何大銀行簽署它，”科爾肖茨的大麻法律組聯席主席羅伯特·迪皮薩説。“你會遇到問題。”

確保公平

這些障礙的費用給了公司玩家優勢，一些跨州運營商（MSOs）已經在現在確保了空間——儘管他們的投資可能不符合未來的法規。一些大型跨州運營商已經在醫用大麻的現有店面，他們可以在那裏開始銷售娛樂大麻，而無需重新應對房地產障礙。

紐約的立法旨在平衡競爭環境，並解決大麻執法中存在的嚴重種族差異。它設定了將一半的許可證授予“社會公平申請人”的目標——這是一個廣泛的類別，包括那些受到毒品戰爭影響的人。擬議的法規基於這一目標，計劃將前100至200個許可證授予給有大麻罪名的申請人，或者給那些被判有罪的親屬。

紐約還可能更直接地減輕符合“社會公平”標準的申請人獲取房地產的負擔：作為擬議的2億美元基金的一部分，該基金旨在幫助有色人種和其他歷史上被忽視的社區的企業家，該州正在幫助確定可行的店面，並希望最終促進租賃。

該基金目前正在協商中，但如果通過預算，將對該州市場產生深遠影響，根據藥物政策聯盟的民事系統改革主任Melissa Moore表示。藥物政策聯盟。

房地產難題

即使有政府援助，關於這些新大麻企業將去哪裏仍然存在疑問。

根據紐約的大麻管制和徵税法案，藥店和現場消費休息室必須距離學校場地至少500英尺，距離“禮拜場所”200英尺。藥店之間可能也會有類似於該州酒牌規定的規定。

在一些社區，教堂的數量和發展密度意味着這些規定使大片區域無法使用。這在哈萊姆尤為令人擔憂，該地區受到了禁毒戰爭的持久傷害，許多相信他們將符合社會公平標準的企業家都渴望在那裏開業，根據商業房地產經紀和諮詢服務公司Park Jordan的董事長Barrington Rutherford表示。

“人們喜歡幻想他們將擁有社區中他們最認同的藥店，”拉瑟福德説道，他還是一家以大麻為重點的投資公司Who’s Holding Co的首席執行官。“如果你現在住在哈萊姆，那個地方對你來説就像家一樣。”

瑞普科經紀人派珀正與一羣來自哈萊姆的朋友申請，但找到空間幾乎是不可能的：“每隔一個街區就有一座教堂，”他説。

這些距離要求不僅是對社會公平申請者的障礙。儘管州法律規定了這些商店可以離特定機構有多遠，但並沒有明確説明這個距離將如何衡量 —— 這使得即使對於有資本的企業家來説，找到一個店面也是一場賭博。

下東區的小空間

零售空間在這個社區最時尚的街道上需求量很高

來源：紐約州酒類管理局映射項目，紐約市開放數據

注：學校包括公立和私立學校。一些宗教場所可能會缺失。

“這就像憑着盲目的信念去做一些事情，相信事情會變得更好，法規會按照預期的那樣制定，”米卡埃爾·卡多什説道，他是威廉斯堡Muz Muz Shop & Cafe的老闆，該店銷售從薑黃藥膏到素食軟糖的CBD產品。在開設第一家實體店僅兩年後，現年30歲的卡多什已經在與一位房東談判，準備在東村開設第二家店面。

卡多什表示，州政府關於首批100個許可證的公告並沒有阻止他最終計劃親自獲得其中之一。儘管卡多什以前因大麻指控被捕過，但他當時太年輕，也沒有被定罪。

Steven Phan 在他位於曼哈頓的 CBD 商店。攝影師：Jeenah Moon/BloombergSteven Phan，Come Back Daily 的聯合創始人，一家位於東村的 CBD 商店，對該行業的房地產挑戰瞭如指掌。他説：“我總是開玩笑，明天起牀就開始賣襪子，因為這是世界上最難的事情。” Phan 和他的合作伙伴開設了這家 CBD 商店，希望增加他們贏得 THC 牌照的機會，這一直是他們的最終目標。

當 Covid 爆發時，他和他的商業夥伴最初開設了五家曼哈頓商店，但除了一家外，其他都關閉了，因為租金太高無法維持。他們保留了東村的店面，但該位置的客流量不足，Phan 正在尋找新的位置。

即使企業主找到了希望符合規定標準的空間，所需的資金也可能令人望而卻步。據一些希望獲得牌照的人士稱，認識到其物業價值的房東通常會試圖為大麻租户談判一筆可觀的溢價。

高風險賭注

紐約市市場上懸而未決的問題意味着財務風險是真實存在的，Lee & Associates 的負責人 Gregory Tannor 表示，他的團隊已經為該市的零售藥店審查了 500 多個地點。

在其他州，行業老手看到了那些本應成為藥店的地方變成了負擔，而企業家們則抱着空置的空間等待牌照。許多人在門店開業之前就破產了。

在紐約，像潘這樣的企業家選擇簽署有約束力的“意向書”，這取決於是否獲得許可證，這使他們可以在流程早期不用立即付款就能宣稱擁有空間。根據這種安排，企業家只有在申請開放時才開始支付部分租金。在那之前，房東可以繼續將空間推向非大麻企業。

然而，其他人認為失去黃金地段的風險比短期內可能損失資金更令人擔憂。坦納表示，他的一些客户已經付了定金鎖定了多個地點；這取決於地點的吸引力，這可能意味着每個店面從10萬美元到50萬美元不等。在某些情況下，他們已經開始支付月租金。他預計，在接下來的兩個月裏，將會有更多公司付定金，以備董事會的規定。

大麻房地產顧問公司的聯合創始人埃裏克·魯比奧預計，一旦草案規定出台，另一批運營商將開始行動。當經過公眾評論期後，法令最終確定下來時，“然後鯊魚就會進入水中，”他説。在那時，符合條件的地產價格 — 尤其是在備受追捧的社區 — 將會飆升，競標戰將展開。

這可能會讓一些沒有前科記錄，但也沒有資本和關係的申請人陷入困境。

取消在授予許可證之前確保房地產的先決條件的另一個政策提案可能會改變情況。哥倫比亞護理公司，這家已經在該州註冊並持有醫療許可證的多州運營商之一，已經支持了這個想法，公司高級副總裁亞當·戈爾斯表示。

“我們希望在即將出台的監管文件中看到我們一直在倡導的政策，”Goers説。“那可能會改變局面。”

俄亥俄州斯特里茨博羅鎮，就在州著名的轉角處，其身份的不可忽視的一部分歸功於汽車及其支持產業。每年約有650萬輛汽車經過，當地的零售業主要以汽車旅館、加油站和各種駛入式企業為主。

但近年來，市長格倫·布羅斯卡聽到了很多選民對汽車中心景觀的一個特定元素感到憤怒：洗車店。

鎮上有四家全服務洗車店，第五家正在籌備中；其中三家集中在14號路的一英里半路段上。社交媒體上關於洗車店過度的投訴促使城鎮領導採取行動。去年初，斯特里茨博羅最終 頒佈了一項暫停令，禁止新的洗車企業進駐。

“洗車店並不能為社區提供很多工作崗位，而且佔用了很多空間，”布羅斯卡説。“如果你想把你的錢投資到洗車店，那就祝你好運。但與此同時，我要對17500人負責，並且必須考慮他們的意願。”

克利夫蘭場景報道稱，類似的“飽和禁令”也出現在附近的俄亥俄州東北部城市，如斯托和帕爾馬。在紐約州布法羅，2023年郊區洗車店的激增引發了附近居民和社區成員的反對，包括附近現有的洗車店的業主。新澤西、路易斯安那和阿拉斯加也正在經歷自己的洗車店熱潮，全國連鎖企業如Mister Car Wash和Zips Car Wash正在擴張。

去年秋天，田納西州黎巴嫩的規劃委員會拒絕了在一處顯眼的主要街道地點建造新的Mister Car Wash分店的許可證，理由是這個大部分自動化的設施並不是最佳選擇。作為回應，公司正在起訴。

美國生活中洗車店的無處不在可能被低估了：洗車店的數量是麥當勞和星巴克門店數量的兩倍。攝影師：恩斯特·哈斯/Ernst Haas在一個擁有大約2.8億輛私家車和卡車的國家裏，是否會有洗車店過多的問題？越來越多的城市領導似乎認為是這樣。與商店、餐館或其他企業不同，大多數自助洗車店不向所在社區繳納銷售税。批評者認為，它們在當地並沒有帶來太多其他好處；就像只提供駛過式快餐店（也曾成為當地禁令的目標）一樣，最新一代的自動化設施即使在排放噪音、交通擁堵和車輛排放的同時也提供了很少的工作機會。

但在鄰居們看來可能是一個過於擁擠的市場，投資者卻看到了一個繁榮的開始。從雪帶到陽帶，公司們正在爭相增加門店數量，搶佔一個價值140億美元以上的行業份額。在美國各地有6萬個門店，該行業的規模每年以約5%的速度擴張，一些預測甚至預計到2030年市場規模將翻倍。到2030年可能翻倍。過去十年建造的洗車店比之前所有年份加起來的還要多。

“我不想過於樂觀地説這不可能失敗，”房地產經紀公司JLL的資本市場總監傑弗裏·西庫雷爾説。“但美國人正在搬到郊區，美國人想要優質零售，而洗車店就是其中之一。”

繁榮的誕生

洗車店的繁榮反映了人們逐漸擺脱自己動手護理汽車的習慣。就像自己換機油一樣，在車道上給家庭汽車洗滌已經逐漸成為過去幾十年的產物：根據國際洗車協會的數據，1996年在專業設施進行洗車的比例從50%增加到了2021年的79%。

“我們認為這就像90年代初的咖啡市場，當時星巴克開始興起，”Henley Investment Management的首席執行官兼創始人伊恩·裏克伍德説，該公司是一家國際投資和基金管理公司，目光投向美國的洗車店。“一個城市開了一家店，人們説，‘一杯咖啡要5美元，肯定沒有人會一天買超過一杯。’當然，又開了一家，又開了一家，這個行業擴大了，因為人們開始改變他們的習慣。”

儘管Covid-19徹底打亂了駕駛模式，但並沒有阻止美國人洗車，Cicurel説。“過去四年，洗車行業一直在利用這股勢頭。零售基本面比以往任何時候都要強大。”

一塊霓虹燈廣告標誌着1956年在華盛頓西雅圖開業的大象洗車店。攝影師：Kevin Schafer/Moment Mobile ED國內大約有50個投資集團一直在購買或建設場地，試圖整合獨立位置或打造自己的品牌，國際洗車協會首席執行官Eric Wulf説。僅去年秋季就有超過7.5億美元被投資到了三個擴張計劃中。2023年的諸多財務挑戰，包括利率上升，導致併購活動放緩，但Wulf表示這些障礙並非結構性的：這只是週期中的一次暫停。支持者們仍然對一個可以實現平均收入每個地點150萬美元的可擴展行業充滿樂觀。

“我想不出還有哪個類別，特別是零售業，像洗車業在過去五到十年裏那樣發展迅猛的，”Wulf説。“當然，在某些地方存在過度建設和飽和的風險，但我認為需求只是讓城鎮和城市感到驚訝。”

“汽車洗衣房”的崛起

美國汽車洗車行的過剩既反映了私人汽車長達一個世紀的主導地位，也反映了它們作為財富象徵的持久角色，需要保持清潔。

在第一批無馬車輛問世後不久，企業家們開始創辦企業，清洗那個時代未鋪設柏油路的塵土和泥濘。第一個汽車洗車專利，漢利車輛洗滌器，於1900年申請；“汽車洗衣房”和“汽車洗滌盆”隨後出現在美國各大城市。

1925年的芝加哥汽車洗車行。私人汽車擁有量的增長推動了汽車洗車技術的相應發展。攝影師：Bettmann via Getty Images隨着1946年Minit-Man自動洗車機的問世，該行業進入了機械化時代——這是一個類似於魯布·戈德堡的鏈式傳送裝置、刷子、吸塵器和吹風機的集合體，可以以“尼亞加拉瀑布般的水流”每天清洗750輛汽車，正如1947年《LIFE》雜誌所宣稱的那樣。

在1960年代和70年代，大多數洗車行都是家庭經營的小企業，該行業以古怪的老闆和不經意間滑稽的低成本電視廣告而聞名（更不用説1976年的電影和相應的迪斯科熱單）。一些地點，尤其是那些擁有有趣標識的地方，比如宣佈西雅圖大象洗車連鎖店的淋浴粉紅大象，或者南加州許多洗車行的Googie風格建築，已成為歷史保護工作的對象。

近年來，洗車行的發展反映了技術和商業實踐的趨勢，即用機器取代人工工人。路易斯安那州巴吞魯日的一家名為Benny’s的連鎖店被認為是開創了“快速外觀”模式，配備了自動支付亭。沃爾夫表示，這些大多數無人值守的隧道現在佔據了該行業收入的大部分，因為它們讓業主能夠削減勞動力和維護成本，並獲得化學品和其他用品的批量節省。甚至在這些地點使用的技術和機器的製造業也已經整合和垂直整合，Dover和National Car Wash Solutions主導了市場。

隨着技術的改進，用水量也在下降：根據裏克伍德的説法，當前技術每次洗車使用約50加侖，其中80%被回收利用。使用水管和水桶自己洗車通常需要150加侖。

通過訂閲清潔

但該行業最近的最大創新涉及其商業模式，這一模式越來越側重於會員制和循環收入。

米斯特洗車（Mister Car Wash）是一家被私募股權公司Leonard Green & Partners收購的連鎖店，該公司已經上市，現在在美國擁有400多家門店，是早期開發訂閲服務的公司。用户每月支付固定費用即可無限次數洗車，計劃從每月約20美元開始，然後再添加蠟和車輪拋光等服務。（基本的單次洗車約為每次約10美元。）

在分析使用模式時，該行業很快發現，洗車會員制的便利性轉化為更高的利潤。一個典型的非會員可能每年來洗三到四次車，而一個典型的會員每月洗車次數與此相當。但以每月20美元計算，這在年度支出上是一個巨大的增長 —— 足以支付適應那些可能每月洗車幾十次的重度用户的成本。

“他們通過訂閲方式賺取利潤，” JLL的Cicurel説到洗車經營者。

2000年休斯頓米斯特洗車（Mister Car Wash）的一家分店。該公司是建立訂閲模式的先驅。圖片由Karen Warren/Houston Chronicle通過蓋蒂圖片社提供三四十年前，商業模式更為手動和多變。一個大型門店可能需要多達50名員工來處理更長、更勞動密集的洗車和烘乾過程中的所有步驟。經營者容易受天氣變化的影響：一個多雨的週末，即洗車高峯期，可能會嚴重影響利潤。

現在，洗車只需90秒，勞動成本已經自動化降低，會員制帶來的循環收入消除了天氣風險。此外，前總統唐納德·特朗普於2017年頒佈的税收改革允許洗車業主對新設備申報100%的折舊費用 —— 這是對進一步投資的慷慨補貼。儘管這一激勵措施被設定為隨着時間的推移而減少，但目前國會提出的税收提案將恢復100%的折舊津貼。

難怪私募股權投資對洗車行業充滿熱情，就像上世紀中葉的卡通狼對待一位致命女郎一樣。

“如果私募股權認為這很有吸引力，他們就會投入資金，對吧？”Forbix的創始人兼首席執行官埃米爾·霍多爾科夫斯基説，該公司剛剛收購了加利福尼亞州聖莫尼卡的一家洗車店。“這是一種基本的業務。這不是複雜的金融。某些行業受到了擠壓，但這個行業的回報率仍然比公寓大樓或零售中心高得多。”

還有哪個行業能夠提供高達80%的訂閲收入和50%的息税折舊攤銷前利潤率的地點？Rickwood表示，亞馬遜無法運送洗車。而增長潛力是巨大的。他估計，目前洗車市場約有15%是基於會員制的；當顧客從非會員變為會員時，消費量增加13倍，收入增加10%。如果只有總市場的10%轉向會員類別，這將使美國的洗車總數從20億增加到30億次/年。

“這是一個無處不在的類別，無論你是富有還是低收入，你都會使用洗車服務，”他補充道。“如果你是低收入者，你通常會更加珍惜你的汽車，因為這可能是你擁有的最昂貴的財產，你希望保持它的價值。因此，這並非純粹是自願的。”

2020年，一名司機駛出加利福尼亞州聖布魯諾的一家洗車店。攝影：Paul Chinn/舊金山紀事報/蓋蒂圖片社Rickwood 看到在美國建立公司的 AquaSonic 洗車品牌的機會，從佛羅里達中部開始。該公司使用算法來確定他們在坦帕地區的第一對位置；他們的長期計劃是到2028年開設100家洗車店。

為了滿足需求，超大型洗車店如 Flagship Carwash One Loudoun 在弗吉尼亞州阿什本的 65,000 平方英尺的大型綜合設施已經出現。這樣的“目的地”設施可以提供室內兒童遊樂場、電動汽車充電等服務。

遠未結束

這個行業的不斷擴張已經引起了注意。有關交通擁堵、噪音和化學氣味等問題的投訴已經出現在各地。

城市領導者手中有有限數量的洗車對策，比如暫停特殊使用許可和制定區域規劃變更以限制新位置。但很難爭辯消費者的偏好。“普通人可能會問，‘我為什麼需要更多的洗車店？’” Wulf説。“他們面前的簡單答案就是因為有足夠的需求。有很多人想要洗車。”

然而，一些專家現在警告投資者要遠離這個行業，擁擠市場中的一些地點已經關閉。“在一些貿易區域，將會是適者生存，有些洗車店會説，在這個小的3英里半徑內有五家店，對每個人來説都沒有足夠的利潤空間，” Zips Car Wash的首席發展官Michael Corey説。

但長期增長預測描繪了一個樂觀的圖景，行業支持者認為還有更多擴張的空間：大多數消費者只需行駛3英里就能找到洗車店。“統計數據已經證明，雖然有更多的洗車店在建設，但也有更多的人在洗車，” Miracle Car Wash Advisors的合夥人Thomas Coffman在Car Wash雜誌中説。

接着是國際潛力：Wulf看到了德國、荷蘭、加拿大和澳大利亞市場的機會；Rickwood聽説沙特阿拉伯正在擴張。隨着私人車輛擁有量在全球範圍內擴大，洗車店肯定會緊隨其後。

這使得像Streetsboro市市長Broska這樣的人成為日益減少的少數人：他仍然在自家車道上用一桶肥皂水洗車。

“這是美國；人們會賺錢，”他説。“他們想出瞭如何通過洗車賺錢的方法。”

在這裏註冊**CityLab每日新聞簡報。

Michael Van Valkenburgh真的很喜歡布魯克林大橋公園。這是有道理的：這位72歲的景觀設計師領導了這個位於東河沿岸的85英畝工業用地的漫長而備受爭議的改造，將其打造成紐約市最受讚譽的公共空間之一。但他也是一個毫不掩飾的粉絲，住在附近，這讓他能夠密切關注它。他打斷了對公園更受讚譽的特點的介紹——比如吸收附近布魯克林-皇后區高速公路持續嘈雜聲音的聲音堤壩，以及被設計成能夠抵禦未來洪水的有彈性的植被——誇耀它作為“紐約最酷的籃球比賽場地”。

自2010年以來分階段開放，布魯克林大橋公園於2021年正式完工。在此期間，它經歷了一次超級風暴事件、圍繞相鄰房地產開發的訴訟以及一場全球大流行病。現在，這個長達1.3英里（2.1公里）的濱水公園已經成為城市生活中不可或缺的休閒場所和城市目的地，每年吸引約500萬人次——遠遠超出早期預期。Van Valkenburgh將其列為他自己的MVVA實踐近40年來最珍貴的成就之一。

來源：Phaidon/Monacelli這麼多以至於MVVA發佈了一本新書，專門致力於這個公園，通過照片為主的方式回顧了其規劃、設計和建設過程。在布魯克林大橋公園*，*由Phaidon/Monacelli出版，該公司記錄了創建一個目的地公園的過程，在規劃過程中贏得政客和鄰居的支持，並圍繞一系列環境挑戰進行設計。

該公司繼續在北美建造新公園並更新舊公園，同時也在繼續調整布魯克林大橋公園，與Tod Williams Billie Tsien Architects (TWBTA)合作改善了2010年首次亮相的1號碼頭入口和公園內部路線。Van Valkenburgh最近接受了彭博城市實驗室的採訪，談到如何在布魯克林和其他地方創造令人難忘的公共空間。為了清晰起見，對採訪進行了編輯和壓縮。

**布魯克林大橋公園成功的關鍵是什麼？**它是特定於布魯克林，但也具有普遍性。這是一個非常活躍的公園，從布魯克林大橋向北和向南延伸，擁有一流的運動設施和許多適合那些對運動不感興趣的人的場所。任何人都可以將其變成自己的。

它並不擁有一切，但我們盡力提供了儘可能多的東西。大橋以北具有一組特徵，例如溜冰，帝國商店和簡的旋轉木馬。大橋以南，我們確定了一個沿着伸入河流的五英畝碼頭的活躍通道的節奏，從田園風格的公園，到籃球場，再到一個以水為中心的公園中一個內向的中央草坪，再到運動場和遊樂場。

之前和之後：為了創建布魯克林大橋公園，範瓦肯堡的公司將一組工業碼頭（頂部）改造成了一系列供濱水娛樂使用的舞台。攝影師：亞歷克斯·麥克林它有一種非正式的精神和刻意不花哨的材料。路面非常中性。傢俱很堅固，這是必要的，因為海水不可避免地會侵蝕我們公園的邊緣並淹沒城市中的其他公園，這意味着很多原木最終會漂浮起來。碰巧的是，對堅固傢俱的需求符合了它看起來似乎不要緊，如果孩子把冰淇淋球掉在上面或者把它們當作障礙賽道使用。

在任何公園中真正重要的是有各種選擇。有一天你可能會覺得想和人們一起玩，所以你會在主要的木板路上散步。但在你不喜歡人羣的日子裏，你可以選擇更安靜的小徑。

**最終設計帶來了什麼意外嗎？**回到上世紀90年代末，很多人不想要這個公園。他們説它太遠了，太大了，太危險了。嗯，去年我們有500萬遊客。我認為那是一個意外。

範瓦肯堡説，他公司的作品沒有任何標誌，“除了它們的慷慨，它們的意圖是讓各種人——富人、窮人、本地人、遊客——感覺他們可以探索和玩得開心。”攝影師：Etienne Frossard人們可以在公園中打開他們的情感自我。他們可以放鬆身心，感受自己被帶入另一個世界的感覺，就像當你在布魯克林大橋公園的小徑上行走時一樣 —— 這種感覺發生得比你想象的要快得多，這對我來説是一個重大發現。並不是每個公園都必須有85英畝才能實現這一點。它只需要有正確的意圖和物理條件。

**建造這個公園的過程對您的實踐有什麼價值？**我們瞭解到，由風暴引起的相對災難性的暫時海平面變化可能會像2012年超級颶風桑迪那樣衝入公園。當時公園正在一半施工中，大部分公園最終被五英尺的海水淹沒。但如果你第二天走過，除了一些電氣損壞和死亡植物，你幾乎看不出風暴發生過。我們繼續學習吸收潮汐淹沒的後果。能夠吸收洪水的植物就是那些在那裏生長的植物。如果你正在建造一個公園，就要借鑑這種知識。

**過去20年在美國建造的大型標誌性公園似乎總是至少由非營利組織資助，並且往往是由非營利組織主導的使命，而不是純粹是市政工程。這種動態如何影響新公共空間的範圍或抱負？**設計一個公園只佔用了很少的時間，與隨之而來的一切相比。在設計公園之前，你必須知道誰會照顧它，這些人是否真的願意照顧它，以及照顧它的資金從哪裏來。

在城市中，資金流動起伏不定。當紐約市的公園系統在70年代和80年代崩潰時，並不是紐約人不再熱愛他們的公園了。一場重大的財政危機奪走了維護公園的資金。

布魯克林大橋公園完全是用公共資金建造的，但卻交給了一個自我管理的城市政府實體。從技術上講，管理公園的每個人都是紐約市的僱員，但他們為布魯克林大橋公園公司工作，該公司是自我管理的，但受市長監督。

MVVA於2004年被聘請為85英畝的布魯克林大橋公園進行總體規劃和設計。該項目於2021年完全竣工。照片由MVVA提供在25到30年內維護一個公園所需的成本通常等於建造它的成本，並且這種情況會永久重複，因此每個世紀維護公園的成本與建造公園的成本相當。當時，共和黨市長和州長批准了布魯克林大橋公園的規劃和資金。他們並不是簡單地蓋章通過這個想法；他們要求證明已經有了資金維護的策略。經濟規劃者確定應該在公園邊緣進行開發，以支付年度的税收替代支付來資助維護。我們估計了公園的年度運營成本，酒店的規模和要建造的公寓數量也是通過這個確定的。它們位於公園的邊緣，而不是內部，使其類似於中央公園周圍有住房。

**一個現代的、標誌性的公園是否可以明確地避免“高線效應”，加速周圍社區的繁榮或加劇不平等？**我喜歡高線公園以及創造它的人，但你不能把它和布魯克林大橋公園相提並論。這裏危險的詞是“標誌性”，我們非常努力確保它不會成為標誌性。我們甚至避免使用當時每個公園都在使用的相同長凳品牌，而是用可重複使用的防腐木材從倉庫製作我們自己的長凳。

皮划艇是布魯克林大橋公園提供的眾多活動之一。“它並不擁有一切，”Van Valkenburgh説，“但我們儘量提供儘可能多的東西。”攝影師：Etienne Frossard我們公司製作的公園沒有任何標誌性，除了它們的慷慨，它們的意圖是讓各種人——富人、窮人、本地人、遊客——感覺他們可以探索並度過愉快的時光。

**回到非營利組織的作用，你與拉爾夫·威爾遜基金會有着獨特的關係，在底特律和紐約州布法羅市分別建造了兩個公園。這種關係是如何建立起來的？**我們首先參與了他們的一項普通徵求意見，贏得了2017年在底特律濱水公園的競爭，擊敗了幾家大公司。後來他們向我們解釋説，拉爾夫住在底特律，但在布法羅賺了錢，他們希望我們在那裏也建一個公園。

兩者具有相似的特點，但水牛城的面積是100英畝，底特律的面積是22英畝。我們與兩個城市的不同公園倡導團體合作。底特律濱河保護協會已經有着豐富的歷史，建造了非凡的公園，但在水牛城，一個保護協會必須成立。水牛城大學在我們加入並建立市民諮詢小組之前已經做了大量工作，他們去參觀了全國各地的城市公園。從那時起，他們開始對前拉薩爾公園應該成為什麼有了一定的瞭解。

MVVA目前正在設計兩個拉爾夫·威爾遜青年公園，分別位於底特律和水牛城。這是水牛城的100英畝版本，旨在連接被高架公路分隔的兩個社區。圖片由MVVA提供建立保護協會或決定誰應該加入其中沒有一種固定的方式；你只需要有熱情的人，他們深信公園的價值。我們很容易為每個我們合作的項目找到這樣的人。

**前拉薩爾公園連接了一個非常貧困的地區和一個非常富裕的地區，它們被一條高速公路分隔開來。這種隔離對你的工作方式有什麼影響？**水牛城非常多元化，很早就顯而易見，那些擁有較少資源的人對公園的熱情遠遠超過那些住在豪宅裏的人。我們花了一個下午的時間在一所高中與孩子們交談 —— 他們不是在美國出生的，也沒有用英語長大 —— 談論公園對他們和家人的重要性。一開始，他們擔心他們已經依賴的這個公園會不復存在。這是一次非常感人的經歷。富裕的鄰居也欣賞這個公園，但他們並不像那些更需要的人那樣依賴它。我們將用Schlaich Bergermann Partner的Michael Stein設計的新橋替換高速公路上的現有橋樑。舊橋存在很大的危險和視線不佳，但新橋將向所有人宣告，他們應該下來享受這個公園。

**在芝加哥，奧巴馬總統中心計劃在傑克遜公園遭到了重大反對：批評者稱其干擾了公園原始願景。現在建設工作已經進行得如火如荼，您能解釋一下您的方法將如何改進或延續奧姆斯特德在那裏的意圖嗎？**我曾經對奧姆斯特德非常刻薄。當我和我的朋友景觀設計師朱莉·巴格曼開始我們的職業生涯時，我們已經在波士頓看到了很多奧姆斯特德。她甚至曾經稱他為“死弗雷德”。但當我們在紐約開設辦公室時，我們給了他另一個機會。那時我們並不是很忙，所以我們會乘地鐵去中央公園吃午餐，從那些經歷中，我們從認為他完全屬於19世紀轉變為意識到他是永恆的。我們愛上了奧姆斯特德，並開始理解他公園中的一些小細節，讓你感覺自己甚至不在城市裏。

在奧姆斯特德的傑克遜公園，康奈爾大道穿過其中的一個角落，將那一部分與其餘部分分隔開來。在這個街道與公園邊緣之間的一切，委婉地説，都非常破敗。在我看來，通過移除這條道路，將公園和總統中心無縫連接起來是這個項目的重要交換條件。我認為奧巴馬總統和夫人也有同樣的想法。

奧巴馬總統中心在芝加哥的景觀建築旨在與新建築融為一體，並改善奧姆斯特德設計的傑克遜公園內的連通性。渲染圖由MVVA提供我們與建築師託德·威廉姆斯和比莉·謝恩一直合作，貫穿整個競賽過程。所有這些建築物應該從公園一側看起來就像不存在的想法是我們共同努力的結果，但這個想法的萌芽是他們的。當你從公園看總統中心時，你只會真正看到塔樓。其餘部分嵌入在新的景觀、新的地形和新的植被中。那裏也會有一個公共圖書館分館。

這是一種權衡。毫無疑問。但這是一個非常積極的選擇，因為所有這些被切斷的公園土地現在都與一個完全公共的總統中心聯繫在一起，擁有令人驚歎的景觀和酷炫的設施。

**您為總統中心設計的元素中，您最期待的是什麼？**它的規模非常出色，我們付出了巨大的努力。由於增加了設施，那裏的日常生活將會變得更加美好。鄰里最喜歡的將是遊樂場和景觀，當您向南前進時，這些景觀將覆蓋結構並遮蓋停車庫，展開成一個瘋狂的滑雪坡和表演草坪。我也為主要到達空間感到自豪，它毫不費力地展開到鄰里。

與奧巴馬總統和第一夫人一起工作是一種極大的榮幸和快樂。他們非常聰明幽默。在這個地方不遠處居住過，所以在整個過程中他們對這個社區很熟悉。

**在公園中，有什麼你還沒有完全實現的想法？**我們曾經在布魯克林大橋公園設想過，碼頭的最外側點用漂浮的人行道連接在一起。站在東河中央，通過一條15英尺寬的漂浮木板人行道，隨着潮汐輕輕搖晃，從一個碼頭到另一個碼頭會是非常酷的體驗。這將為用户提供另一種在公園中探索的選擇。

我們現在正在鹿特丹工作，這座城市正在通過建設許多新公園來重新塑造自己。我還沒有做到的一件事是讓人們觸摸水，但通過建造一個海灘和建立讓人們真正與水互動的方式，我們將能夠在那裏實現這一點。

​範瓦肯堡的公司正在為鹿特丹的萊茵港公園設計，該公園將在曾經的工業港口區域建立各種綠色空間。設計圖由MVVA提供當你正確設計一個公園時，如果你的一個想法得不到支持，不要生氣。繼續前進，對其他事情感到興奮。每個公園都會有某種負面妥協，但也會有通過共識達成的積極妥協。這就是設計公園時會發生的事情。我年輕時是一個非常固執的設計師；如果在項目中無法實現某件事，我會感到不安。但現在我不再這樣了。如果我為一個公園的設計感到興奮，但為這個公園的使用者不感興趣，那就沒關係。如果他們認為我的想法糟糕，那我就需要想出更好的想法。