加州無家可歸危機加劇，債券仍未使用 - 彭博社

2020年洛杉磯正在建設中的經濟適用房附近的帳篷。

攝影師：凱爾·格里洛特/彭博社加利福尼亞州通過地方借款來減輕無家可歸問題的努力正在遭遇緩慢的債券融資現實，而不斷上升的利率意味着政府將面臨更高的成本。

自從奧克蘭所在的阿拉米達縣、硅谷中心的聖克拉拉縣和洛杉磯的選民批准借款總額為27.3億美元以解決無家可歸問題並增加經濟適用房以來已經過去了五年多。然而，洛杉磯和阿拉米達縣授權的債券不到一半已經售出，而聖克拉拉縣已經清算了大約63%的份額。

為了避免不必要地增加利息成本，地方政府只有在項目準備好花錢進行建設和其他支出時才出售債券。未售出債券的份額顯示，即使資金已經劃撥，許多項目仍然陷入障礙，如區域規劃，在資金可以支出之前還有很長的路要走。與此同時，債券收益率已經開始上升，這意味着政府將不得不為債務支付比幾年前更多的利息。根據彭博指數，基準10年期市政債券收益率比一年前高出約170個基點。

“向問題投錢並不總是解決方案，我認為這完美地説明了這一點，”貝爾黑文投資研究主管多拉·李説。“現在是時候考慮政策解決方案以及資金解決方案了。”

住房成本和不斷加劇的不平等問題正在加深加利福尼亞州的困境，這裏是全國最昂貴的住宅市場之一，28%的人無家可歸。房屋的中位價格已飆升至近85萬美元，是全國水平的兩倍多。與此同時，住房可負擔性和無家可歸問題成為選民希望該州解決的首要問題，根據加州大學伯克利分校政府研究所上週發佈的一項民意調查。

市政官員和住房開發商表示，僅靠債券措施本身從未旨在解決無家可歸和住房危機。選民批准的資金應與其他政府補貼配對使用。

一種州級資金來源多年來首次變得競爭激烈，這延誤了許多項目。而這些發展仍然必須克服該州對多户住宅的地方抵制，該州是單户住宅區的誕生地，多年來一直未能為其人口建造足夠的住房。

“人們需要明白，為極低收入家庭生產住房基本上在過去10年裏是不存在的，”聖克拉拉縣支持性住房辦公室主任Consuelo Hernandez説。“所以我們必須做很多趕工作。”

住房債券銷售滯後

洛杉磯和阿拉米達縣有超過2016年授權銷售的一半

來源：債券文件

在洛杉磯，市長埃裏克·加西蒂為他的城市的措施，提案HHH進行辯護，稱這將提前為數千人提供住房。然而，僅有14%的項目已經建成，根據加爾佩林控制員在二月份的報告，這些項目需要三到六年的時間才能完成。

市政府還有6.25億美元的債券待售，從其12億美元的授權中，預計在七月開始的財政年度中將售出3.517億美元，根據市長辦公室的説法。

舊金山灣對面的阿拉米達縣計劃在六月出售其剩下的3.4億美元，從其5.8億美元中。附近的聖克拉拉縣可能在明年根據其9.5億美元的容量再出售一些債券。

儘管當地的承諾提供了重要的支持，開發商仍然必須整合各種聯邦和州級資金來源。例如，加利福尼亞州沒有一箇中央地方可以獲得州級融資。從2019年開始，開發商對私人活動債券的請求，這是每年分配的主要融資來源，超過了州政府能夠提供的金額，導致許多項目延遲。

“我們對一大堆準備好在州融資後立即啓動的項目做出了承諾。然後州融資卻沒有可用的資金，”阿拉米達縣住房主任米歇爾·斯塔拉特説。“我們都在與洛杉磯、舊金山和其他所有人競爭同一筆錢。所以我們為每一分錢而戰。”

加利福尼亞州供不應求

多年來，該州的住房建設一直跟不上需求

來源：建築行業研究委員會

如果融資來源能夠縮減到幾個，“你會看到項目進展得更快，”非營利性開發商Abode Communities的執行副總裁兼即將上任的總裁兼首席執行官Holly Benson説道。“但實際情況並非如此。”

與此同時，疫情推遲了時間表並提高了成本。而這些項目仍然不得不克服當地的阻力。

在一個案例中，Livermore的一個經濟適用房項目在進行中多年，該項目獲得了阿拉米達縣債券措施的資金承諾，但由於一個反對低收入限制的團體提起訴訟延遲了項目的推進能力，不得不退還備受期待的州補貼。（二月份，法官駁回了這起訴訟，認為對手方的主張“幾乎毫無根據”，但上訴很可能會發生。）

但最近旨在加快住房建設的州立法有所幫助。非營利性開發商A Community of Friends的總裁兼首席執行官Dora Gallo以洛杉磯的HHH提案正常運作的一個項目West Terrace為例。

64單元的經濟適用房和永久性支持性住房項目能夠利用2017年的一項法案，簡化了此類項目所需的批准程序，並在購地不到兩年後開始施工，她説。施工將於今年結束。

“有很多成功故事，”加洛説。“我不希望公眾失去信心。”