美國房地產市場：絕望的千禧一代感受壓力，考慮兼職工作 - 彭博社

在美國肯塔基州路易斯維爾的Norton Commons分區，一座正在建設中的房屋外面掛着一塊“待售”牌子，拍攝於2022年2月8日。

攝影師：Luke Sharrett/Bloomberg根據一項新調查，想要成為房主的人們正在變得越來越有創意 —— 或者你可以説是絕望 —— 他們計劃如何存錢支付首付購買房屋。為了買得起房子，許多美國人會考慮找第二份工作、開設在線商店或出售一些物品。

美國房地產市場在過去兩年中一直火爆，讓許多首次購房者望而卻步。如今，在抵押貸款利率飆升之後，要找到價格合理的房產變得更加困難。根據美國銀行週四發佈的一項調查，受訪者認為昂貴的房價（56%）、較高的利率（40%）以及對支付封閉成本的不確定性（30%）是他們可能猶豫購買的原因。

在一家主要私募股權公司的最近年度會議上，一位投資者穿着一件印有簡潔口號的T恤： “DPI是新的IRR。”

對於私募股權領域之外的人來説，這個口號可能難以理解。但對於內行人來説，這是對一種日益增長的趨勢的一個不那麼明顯的暗示，即收購投資者（被稱為有限合夥人）如何評判他們的普通合夥人。

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“現在，投資者最關注的是分配，”Warburg Pincus總裁Jeffrey Perlman説，他分享了關於T恤衫的軼事。“簡單來説，‘一頁上的IRR並不是投資者口袋裏的錢。’”

多年來，有限合夥人一直依賴一種被稱為內部收益率的指標——一種衡量未來現金流收益的方法——來決定是否支持一項投資。

當現金廉價時，這一標準起作用。現在，投資者正在關注另一種標尺。

所謂的分配到投入資本比率——即產生的現金與投入的資本之比——已經取代IRR成為投資者最關鍵的指標。在借貸成本上升和交易不足的情況下，這一指標在買斷公司無法退出投資並將資金返還給投資者的能力受到阻礙後開始受到關注。

對現金回報的關注加大了私募股權公司在艱難的交易環境中交付成果的壓力。

在投資者評估投資時，分配始終扮演着一定角色，“它已經從可能是您查看的第三個數字變成了第一個，”投資諮詢公司劍橋聯合公司全球私人投資主管Andrea Auerbach説。

五家主要的另類資產管理公司 — 包括黑石集團、阿波羅全球管理公司、Carlyle集團、布魯克菲爾德資產管理和阿瑞斯管理公司 — 去年從清算私募股權投資中獲得了約370億美元，彭博計算顯示。這是自2021年聯邦儲備開始加息前的一年的49%下降。

頂級收購企業的分配下降

2023年主要公司的總分配幾乎下降了一半，與2021年相比

來源：公司文件

注：僅包括黑石、Carlyle和阿瑞斯的私募股權企業的分配；阿波羅的數字包括基礎設施和房地產企業。

在KKR合夥公司，2023年的分配下降到93億美元，比前一年下降了42%。該公司在2022年之前沒有單獨報告私募股權的分配。

阿波羅的分配 — 包括基礎設施和房地產 — 自兩年前下降了65%，至67億美元，而黑石的與2021年相比下降了超過四分之一。

“正如我們選擇在不利市場中少賣出一樣，預期中的績效收入下降了，”黑石首席執行官史蒂夫·施瓦茨曼上個月在與分析師的電話會議上表示。

私募股權行業正在押注聯邦儲備委員會今年降息，這將刺激買家利用債務進行購買，最終將資金返還給有限合夥人。

分配荒

有跡象表明，交易凍結可能已經開始解凍。黑石集團在第四季度通過退出所有業務獲得158億美元，比去年同期增長17% — 推動了利潤意外增長。

但這並不足以緩解分配荒。根據劍橋聯合公司的估計，去年美國私募股權公司的分配收益率總計為9% — 低於過去25年的22%平均水平，也是自2008年金融危機以來的最低水平。

私募股權投資者“從他們的私人計劃中沒有太多資金返還，”奧爾巴赫説。“因此，他們開始專注於那些返還資金的經理。”

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至於收購公司，收購公司正在採取創造性方法來提高流動性，而不是以折扣出售資產。

這包括通過延長資產的所有權期限來通過繼續基金和出售組合公司的少數股權而不是進行全面出售來提高流動性。在某些情況下，他們正在將資產轉移至具有不同策略的基金之間。

2023年，布魯克菲爾德資產管理公司的私募股權業務實現了三年來最高的分配。該公司通過出售資產，包括將西屋電氣出售給布魯克菲爾德的可再生能源部門和卡梅克公司，獲得了57億美元。該公司還出售了六家較小企業的權益，包括將Everise Holdings的股份出售給華爾街平均資本。

對許多有限合夥人來説，如基金會、養老基金和家族辦公室，分配不僅僅是投資成功的衡量標準。他們還用於資助養老金、慈善活動和其他事業，Auerbach在一封電子郵件中説。

私募股權公司分配現金有不同的動機——為投資者釋放資金，以便用於未來基金。

“交易量應該會增加，”Brookfield首席執行官Bruce Flatt本月在與分析師的電話會議上表示。他預測交易量的增加將使管理人員退出賭注，向投資者返還資本，併為新基金產生新資金。

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