漢普頓的購房者發現房源短缺 - 彭博社

Jennifer Epstein

2022-04-28

紐約南安普敦的住宅。攝影師：Johnny Milano/Bloomberg紐約漢普頓的住宅銷售在第一季度下滑，受到房源短缺的拖累，儘管經紀人看到有很多需求。

三月底該地區有671套房屋待售，這是評估公司 Miller Samuel Inc. 和經紀公司 Douglas Elliman Real Estate 追蹤數據的17年來記錄的最少數量。庫存比2021年第一季度減少了42%。

在一家主要私募股權公司的最近年度會議上，一位投資者穿着印有簡潔口號的T恤： “DPI是新的IRR。”

對於私募股權領域之外的人來説，這個口號可能難以理解。但對於內行人來説，這是對買斷投資者（被稱為有限合夥人）評判他們的普通合夥人的日益轉變的一個不那麼明顯的眨眼。

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“現在，投資者最關注的是分配，”沃爾堡平克斯總裁傑弗裏·珀爾曼説道，他分享了關於T恤衫的軼事。“簡單來説，‘一頁上的IRR並不是投資者口袋裏的錢。’”

多年來，有限合夥人一直依賴一種被稱為內部收益率的指標——這是未來現金流收益的衡量標準——來決定是否支持一項投資。

在現金便宜的時候，這一標準起作用。現在，投資者正在關注另一種標尺。

所謂的分配比支付資本——即產生的現金與投資金額的比率——已經取代IRR成為投資者最關鍵的指標。在借貸成本上升和交易不足的情況下，這一指標在高買入成本店無法退出投資並將資金返還給投資者的情況下越來越受到關注。

對現金回報的關注加大了私募股權公司在艱難的交易環境中交付的壓力。

雖然分配在投資者評估投資時一直起着作用，“它從可能是您查看的第三個數字變成了第一個，”全球私人投資諮詢公司劍橋聯合的全球私人投資主管安德烈亞·奧爾巴赫説。

五家主要的另類資產管理公司——包括黑石集團、阿波羅全球管理公司、凱雷集團、布魯克菲爾德資產管理和阿瑞斯管理公司——去年從清算私募股權投注中獲得了約370億美元，彭博計算顯示。這是自2021年以來的49%下降，即在美聯儲開始加息之前的那一年。

2023年，主要公司的總分配幾乎比2021年減少了一半

來源：公司文件

注：僅包括Blackstone、Carlyle和Ares的私募股權企業的分配；Apollo的數字包括基礎設施和房地產企業。

在KKR & Co，2023年的分配下降到93億美元，比前一年下降了42%。該公司在2022年之前沒有單獨報告私募股權分配。

Apollo的分配——包括基礎設施和房地產——從兩年前的67億美元暴跌了65%，而Blackstone與2021年相比下降了超過四分之一。

“正如我們選擇在不利市場中少賣出，預期中的表現收入下降，”Blackstone首席執行官史蒂夫·施瓦茨曼上個月在與分析師的電話會議上表示。

私募股權行業寄希望於美聯儲今年降息，這將刺激買家利用債務進行購買，最終將資金返還給有限合夥人。

有跡象表明交易凍結可能已經開始解凍。Blackstone在第四季度從退出所有業務中獲得158億美元，比一年前增長了17% — 為利潤意外增長提供了動力。

但這並不足以緩解分配乾旱。根據劍橋聯合公司的估計，去年美國私募股權公司的分配收益率為9% — 低於過去25年的22%平均水平，也是自2008年金融危機以來的最低水平。

私募股權投資者“從他們的私人計劃中回收的資金並不多，”奧爾巴赫説。“因此，他們開始關注那些已經返還資金的基金經理。”

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就他們而言，收購公司正在採取創造性方法來提高流動性，而不是以折價出售資產。

這包括通過延長資產的所有權期限來通過繼續基金和出售組合公司的少數股權而不是進行全面出售來提高流動性。在某些情況下，他們正在將資產從具有不同策略的基金之間轉移。

2023年，布魯克菲爾德資產管理公司的私募股權業務實現了三年來最高的分配。該公司通過出售資產，包括將西屋電氣出售給布魯克菲爾德的可再生能源部門以及卡梅克公司，創造了57億美元的收入。該公司還出售了六家較小企業的股權，包括將Everise Holdings的股份出售給華爾街平均資本。

對於許多有限合夥人，如捐贈基金、養老基金和家族辦公室，分配不僅是投資成功的衡量標準。奧爾巴赫在一封電子郵件中説，它們還資助養老金、慈善活動和其他事業。

私募股權公司有不同的動機來分配現金——為投資者釋放資金以承諾未來基金。

“交易量應該會增加，”布魯克菲爾德首席執行官布魯斯·弗拉特在本月與分析師舉行的電話會議上説。他預測交易量的增加將使經理們退出賭注，向投資者返還資本，併為新基金創造新資金。