Airbnb租賃變成了房地產金礦，利用容易獲得的貸款-彭博社

穿着谷，田納西州，在煙霧瀰漫的山脈。

攝影師：Tamara Reynolds for Bloomberg Markets

洛杉磯第三高的塔樓Aon Center以1.478億美元出售 —— 比2014年的上次購買價格低約45%。

攝影師：Michael Lee/Moment RF/Getty Images

Brenna Carles駕駛着一輛新款林肯SUV沿着蜿蜒的鄉間小路行駛，播放着一個關於快速致富的房地產播客。不久之前，Carles還在納什維爾的酒吧裏唱着歌曲，努力成為一名鄉村歌手。現在，32歲的她是該地區最成功的抵押貸款經紀人之一，專門為度假屋出租提供貸款。

Carles在不到一年的時間裏創辦了自己的公司，她説她現在每個月賺多少錢讓她感到尷尬：大約10萬美元，或多或少，今年有望賺取100萬美元。“人們問我一年賺多少錢，我現在試圖撒謊，因為我覺得人們不會相信，”她説。

只要市場允許，經紀人、貸款人和投資者都在美國主要度假勝地的房地產繁榮中獲利。這些地方包括Carles的地盤，靠近Dollywood主題公園在田納西州皮奇恩福奇，以及迪士尼樂園周圍的地區、科羅拉多滑雪勝地以及德克薩斯和阿拉巴馬州的墨西哥灣海灘。這是一個快速增長且潛在風險的業務，尤其是現在，由於房地產市場因較高利率而降温。

布倫娜·卡爾斯在她的家庭辦公室。攝影師：塔瑪拉·雷諾茲為彭博市場房東們已經建立了小型帝國，通過智能手機應用程序遠程管理它們。軟件工程師、中層管理人員、教師、軍事人員，甚至抖音網紅，紛紛在社交媒體上充斥着關於新財富的故事。他們經常以前所未有的價格，甚至未曾親眼見過的情況下，從外州搶購房產。一些長期居民抱怨説，這些投資者正在改變他們社區的特色，使他們的住房無法負擔得起。

一種特殊類型的商業貸款正在推動這一繁榮。它讓借款人，包括自僱者，不是基於他們的工資，而是基於他們購買的房產未來收入的預期來獲得資格。在行業術語中，它們被稱為“債務服務覆蓋比率”貸款，指的是租金必須至少足以支付每月抵押貸款。根據行業出版物Inside Mortgage Finance的抵押債券發行分析，去年沒有納税人支持的投資性貸款總額達到99億美元，自2018年以來增加了8倍。絕大多數是因為租金收入而獲得資格。

在Bloomberg Markets的六月/七月期刊中亮相。插圖：彭博市場的Dani Choi行業高管和分析師表示，長期租約上的定期付款租户支持了大部分這些貸款。但是，在過去的一年裏，越來越多的放貸人開始讓借款人根據他們預計在像Airbnb和Vrbo這樣的網站上預訂住宿的每晚費用來確定資格，這是旅行公司Expedia Group Inc.的一個單位。房地產買家通過將房產每晚出租數百美元可以獲得更多收入，至少目前是這樣。因此，一些年輕且剛剛開始的潛在業主可以負擔得起越來越昂貴的房產。

29歲的Chelsey Jones是俄亥俄州哥倫布的一名前雜貨店經理，她在斯摩基山區購買了四處出租房產，其中三處是在Carles的幫助下購買的。總共，瓊斯在過去一年裏為像加特林堡的四卧室小屋Big Bear Lookout這樣的房產借了110萬美元，配備了桌上曲棍球、熱水浴缸和街機遊戲。

一開始很難想象瓊斯如何負擔得起Big Bear。每月的抵押貸款支付額為2600美元；來自穩定的長期租户的租金幾乎無法覆蓋這個金額，更不用説維修和維護費用了。但是瓊斯可以在Airbnb上平均每晚租出該房產350美元。這樣，她每月可以賺取約6000美元，是她貸款支付的兩倍多。

瓊斯預計今年從她的出租房產中獲利15萬美元：她在斯摩基山區的房產，以及俄亥俄州的一處和佛羅里達正在建設中的兩處。這幾乎是她在雜貨店工作時的四倍。她於2019年辭職。瓊斯説：“能夠在家工作，做自己的老闆，賺那麼多錢，這是多麼美好的夢想成真。”她現在還兼職房地產經紀人。

我的田納西山居

在士米基市場的Airbnb和Vrbo*

*包括加特林堡、皮格恩福奇和塞維爾地區

來源：AirDNA

Visio Lending在奧斯汀，自稱為“全國租賃貸款領導者”的公司為瓊斯的抵押貸款提供融資。其競爭對手之一是HomeXpress Mortgage Corp.，總部位於加利福尼亞州聖安娜，由紐約對沖基金 Seer Capital Management擁有。 HomeXpress正在尋找更多經紀人來銷售這種貸款。“無需收入驗證，無需列出工作”，其賬户執行官之一克里斯托弗·貝瑞在他的LinkedIn個人資料上寫道。“AirBNB和VRBO都可以接受！！！”在一次採訪中，貝瑞表示，這種貸款的簡單性使其受歡迎。“審批更少”，他説。“幾乎所有方面都更少。”

另一家公司Hometown Equity Mortgage LLC，以TheLender的名義開展業務，正在向抵押貸款經紀人推廣其“非業主無收入”或“NONI”貸款。它的首字母縮寫也是意大利俚語“祖母”的意思。一則Facebook廣告展示了一位戴着草帽和紅色心形太陽鏡的灰髮女子，手持馬天尼酒杯漂浮在泳池中：“我們的NONI喜歡Airbnb。NONI計劃允許借款人使用來自度假租賃（如Airbnb和VRBO）的收入……無需廢話的結果。”

在過去的一年裏，瑞士信貸集團和巴克萊銀行等華爾街公司幫助打包和推廣了數億美元的按揭支持證券，銷售給包括這三家公司在內的機構投資者。其中一些被評為投資級別；其他則低於。瑞士信貸和巴克萊拒絕置評。目前尚不清楚有多少類似Airbnb的貸款進入了這些產品，甚至不清楚總共銷售了多少，因為沒有人對此進行全面核算。但評級公司的報告指出，這些證券包括沒有租約或租約少於90天的貸款。HomeXpress、TheLender和Visio都對其抵押貸款進行證券化，他們表示，他們每年都預計進行數億美元的基於租賃的貸款。TheLender估計60%將因短期住宿收入而符合條件；Visio佔一半；HomeExpress佔15%。

出租給房東

用於融資投資性質的貸款價值

數據基於對抵押支持證券發行的分析。這些數據僅包括沒有通過房利美和房地美以及政府貸款計劃獲得納税人支持的貸款。

來源：《抵押金融內參》

這些交易引起了房地產市場的長期觀察者的警惕。在經濟疲軟時，基於租金收入符合資格的借款人可能會以高達傳統抵押貸款借款人三倍的速度違約，根據惠譽評級公司的分析師科特·萊克（Court Lake）的説法。美國消費者金融保護局前助理局長帕特里夏·麥考伊（Patricia McCoy）認為，這與2000年代中期以很少的收入文件製作的次級抵押貸款繁榮有相似之處；華爾街也重新打包這些貸款並將其出售給投資者。2008年，這些抵押貸款的崩潰幫助推動了全球金融危機，儘管它們在市場中所佔份額遠遠大於今天的租賃貸款。

波士頓學院法學教授麥考伊表示，缺乏經驗的房東可能沒有考慮到租金的波動性或他們需要為意外維修留出的保障金。“夢幻般的缺乏經驗的投資者的湧入人為地提高了需求，導致租賃市場過熱，”她説。“這整個貸款類別，特別是其中一些核保實踐，都是市場狂熱的跡象。這很少有好結果。”

行業高管表示，這些需要較高信用評分的貸款與向信用記錄不佳的借款人發放的次級抵押貸款有很大不同。他們指出，美國住房短缺確保了對租賃的需求，而這些貸款是給企業而不是給房主的；他們指出，與消費者相比，貸款人更容易對公司進行查封，從而更容易從違約中收回損失。

放貸人表示他們非常謹慎地審核這些貸款。HomeXpress通常要求借款人有一年的每晚租金歷史，儘管有一些短期租賃經驗的買家可以通過考慮可比物業的評估來符合條件，公司高級副總裁David Grider説。只有在像Airbnb風格的主持人有一年的記錄或者長期出租物業兩年的情況下，TheLender才會批准基於每日租金的貸款，而且他們必須在強勁的房地產市場中，根據該公司零售部門總裁Chris Ledwidge的説法。

像其他公司的高管一樣，Visio Lending的聯合創始人Jeff Ball指出，借款人必須支付首付款，在他的公司，通常是30％；他們還必須在銀行儲備相當於六個月的抵押賬單，就像俄亥俄州前雜貨店經理瓊斯的情況一樣。“貸款表現非常出色，完美無缺，”Ball説。“信用良好的人之所以信用良好，是因為他們在好時光和壞時光都有償還債務的歷史。”

如果像典型情況下那樣，家庭在經濟衰退期間削減旅行，會發生什麼？可能會有麻煩嗎？他承認。“這是一個有趣的問題，”他説。

田納西州維爾斯谷的煙霧山度假屋出租攝影師：Tamara Reynolds for Bloomberg Markets在Carles在Smokies地區設立抵押貸款業務之前，她對該地區有深厚的情感。她的孃家姓是Maples，在這裏很常見，以至於她記得在一場音樂會後，一個女人跑過來告訴她她們是親戚。她在弗吉尼亞州農村法姆維爾的一個小南方小鎮長大，是一名卡車司機和一名髮型師的孩子。她曾當過服務員，嘗試過成為納什維爾的創作歌手。她為東田納西州的寵兒多莉·帕頓伴唱。Carles甚至和這位藝人一樣高：5英尺，“如果我站得很直的話，”她用柔和的口音告訴我，抬起下巴。

當我在五月去拜訪她時，我們在一家看起來像1920年代百貨商店的餐廳裏吃着雞蛋和培根。她告訴我，她為什麼看到鄉村住宅比鄉村音樂有更多潛力。這在很大程度上是因為這個地區幾代人以來一直受到旅行者的青睞。去年大約有1400萬人參觀了大煙山國家公園，比大峽谷、黃石或其他任何聯邦自然保護區都要多。這片800平方英里的阿巴拉契亞荒野以其壯麗的景色和充滿鱒魚的溪流而聞名。它橫跨東部田納西州和西部北卡羅來納州，對於南部大部分地區來説都是一個方便的駕車距離，使其成為度假租賃的理想地點。

皮格恩福奇的哈特菲爾德與麥考伊晚宴表演。攝影師：塔瑪拉·雷諾茲為彭博市場拍攝俗氣的景點吸引着家庭。 皮格恩福奇有好萊塢蠟像館，裏面有巨大的金剛；哈特菲爾德與麥考伊晚宴，一個重現著名阿巴拉契亞家族衝突的禮堂（也是卡爾斯最賺錢的演唱工作場所）；當然還有多利伍德，那裏有老式燃煤蒸汽機車、驚人的飛象遊樂設施，以及追逐彩虹博物館的帕頓紀念品。

皮格恩福奇的一家商店。攝影師：Tamara Reynolds for Bloomberg Markets在田納西州塞維爾附近，那裏有一個雕像，雕像上是帕頓手持吉他站在法院前，卡爾斯和她的丈夫德魯，一名森林消防員，在山坡上租了一間小磚房。他們分享一個昏暗的、像壁櫥一樣的辦公室，裏面擺滿了各種實用書籍：《誰不是怎麼做：通過加速團隊合作實現更大目標的公式》和《在Airbnb搜索中排名第一的權威指南》。

卡爾斯在四年的時間裏作為美國合眾銀行的頂尖貸款主管工作後，於八月份開設了自己的公司，抵押貸款店。她説，在美國合眾銀行，審核一個傳統貸款可能需要三週的時間，因為所有的文件工作和嚴格的標準。而對於度假物業貸款，這個過程可能只需要幾天時間。借款人通常要支付比他們在類似條件下為主要住所的傳統房屋貸款多約2個百分點的利率。

卡爾斯表示，今年迄今為止，她的公司已經為投資者擁有的度假物業辦理了90筆貸款，總價值6000萬美元。她説，以2%的佣金計算，她的業務自成立以來已經創造了165萬美元的利潤。她過去自己放貸，但現在依靠在田納西州和美國各地的10名貸款主管在廚房和備用房間工作。

五月的一個週三上午，卡爾斯為大約30名潛在客户和員工主持了一個Zoom問答環節。她穿着牛仔褲和一件下襬系蝴蝶結的花襯衫，俯身靠近麥克風，一個環形燈照亮了她筆直的棕色頭髮，一個綠幕將她單調的背景變成了一個有棕櫚樹和升起太陽的海灘。

一個潛在客户問，如果我可以借到100萬美元，我應該買一堆房產還是集中押注？

“我會選擇更大的房產，因為你將獲得更高的回報率，”卡爾斯回答道。“你會有更多的預訂。”

一名與丈夫盯着退休的女士已經購買了一套房子以日租為目的，並正在尋找其他房產，希望為她的千禧一代子女創造一個遺產。“你是我最喜歡的客户，”卡爾斯説。“你會活得很長時間，你會狂歡一番，因為你會在這些租賃上賺很多錢。”

“你會活得很長時間，你會狂歡一番，因為你會在這些租賃上賺很多錢”

這種談話在房地產主題的社交媒體上很常見，也出現在BiggerPockets LLC，一個擁有超過200萬會員的房產購買愛好者的在線公司。其中一個節目名為Real Estate Rookie，講述了第一次投資者發財的故事：單身母親、士兵、青少年，甚至是成人網站OnlyFans上的一位性感視頻明星。其聯合主持人託尼·羅賓遜是卡爾斯的客户之一。她去年曾出現在他的YouTube頻道上，在一間她幫助他購買的小屋內回答問題。（BiggerPockets首席執行官斯科特·特倫奇表示，公司會提醒風險，新手投資者傾向於使用傳統抵押貸款。）

在她家裏進行問答後，Carles通過Zoom向我介紹了來自加利福尼亞的客户Megan Winterberg，她在斯摩基山擁有三處價值百萬美元的房產。在一個瘋狂的市場中，Winterberg和她的丈夫在購買第一處房產之前競標了50多處房屋。在Airbnb上出租，前10個月帶來了13.5萬美元的收入。“我們中招了，”她説。

這對夫婦還沒有踏足田納西州。他們希望他們的三處斯摩基山房產今年能夠創造10萬美元的利潤。他們希望有一天能夠賺足夠的錢來支付他們在加利福尼亞州阿羅約格蘭德的生活費，同時也能夠產生種子資本來購買更多的房屋。今年1月，Winterberg辭去了她在一家放射影像公司擔任經理的工作，成為了Mortgage Shop的經紀人，利用她的經驗來傳道和銷售。“我可以幫助人們真正做到我所做的事情，”她説。“就像，‘嘿，讓我告訴你如何賺錢並離開美國公司。’太棒了。”

Tim Grillot在他的Airstream拖車房屋裏。攝影師：Tamara Reynolds for Bloomberg MarketsCarles是一個相互關聯的東田納西經紀人和投資者經濟體的一部分，他們經常是同一個人，他們夢想着Airbnb租金財富。Mortgage Shop，Carles的公司，從一個名為Short Term Shop的房地產經紀公司獲得推薦。它的所有者Avery Carl，也是Mortgage Shop的聯合創始人，有着相似的姓氏和背景故事。她也是一位音樂家，曾作為朋克搖滾吉他手巡迴演出，現在住在佛羅里達州Destin，另一個受歡迎的度假勝地。

蒂姆·格里洛特，一位42歲的汽車愛好者，跟隨許多人的軌跡，在其他領域工作後，對房地產產生了濃厚興趣。他曾在肯塔基州的一家高性能汽車零部件公司擔任工程主管，住在一棟佔地20英畝的五卧室房子裏。

2021年1月，格里洛特賣掉了他的房子，用賣房所得全力投資房地產。十個月後，他和妻子搬到了“斯摩基”（Smokies），現在和一輛15年的寶馬Z3運動轎車共享一輛250平方英尺的Airstream拖車。除了在Short Term Shop擔任代理商外，他還建立了自己的龐大帝國：六處物業，支持着280萬美元的抵押貸款——其中兩處是基於短期租金收入獲得的資格。“儘管我沒有主要住所，但我的淨資產正在飆升，”格里洛特告訴我。“我喜歡説我是一個無家可歸的百萬富翁。”

在他現在鍾愛的工裝褲和山羊鬍子的造型下，他帶我參觀了他的驕傲之作，一座以酒館為風格的前商業建築。他正在將其改建成一個帶有酒精主題的六卧宅。將會有威士忌桶和一個專門致力於著名私酒商的房間，甚至可能還有一個真正的蒸餾裝置。他計劃將其命名為“白蘭地莊園”，每晚租金為625美元。

朱莉·麥考伊在她的一個度假屋出租中。攝影師：塔瑪拉·雷諾茲（Tamara Reynolds）為彭博市場拍攝這些豪華的出租房改變了該地區的特色。曾經它主要以鄉村小屋而聞名，這種小屋被永恆的帕頓（Parton）熱門歌曲所永恆化 我的田納西山居 它們曾經是中產家庭度假的經濟實惠選擇。現在它們正在被開發成林間準別墅，一排排開鑿在曾經原始的山丘上。

在壯麗的韋爾斯谷雷山分區，坐落着一座石頭和木頭建成的“小屋”，內設有電影院、遊戲室、室內游泳池、桑拿房，客廳裏還有一隻填充的熊。四月份，飛行員約翰尼·杜雷和他的妻子阿什利，一位兒科醫生——兩人都在空軍服役，居住在佛羅里達州——以150萬美元購買了這棟房子，並以每天高達1500美元的價格出租。銷售這棟房子的短期租賃經紀人朱莉·麥考伊説：“三四年前，你很少看到這樣的房子。但它們是巨大的收入來源。” 杜雷夫婦使用了更傳統的大額貸款，但他們正在尋求購買更多房產，使用以短期租金收入為支持的抵押貸款。41歲的麥考伊是一名前好萊塢助理導演，她自己也正在投資一座類似的房子，就在附近正在建造中。

幾英里之外，勞倫·梅德韋爾坐在家族企業前面的搖椅上，與她的妹妹瑪洛麗聊天。安蒂貝爾漢姆小屋出租。梅德韋爾姐妹倆都三十多歲，因為業主將房產賣給了夜間租賃給外地投資者而失去了30處房產。成本飆升，排擠了當地居民，迫使他們通勤45分鐘去上班。“是看到了金錢符號的投資者，”穿着“多莉會怎麼做？”T恤的瑪洛麗説。“我希望他們賣給真正有興趣投資當地的人。”

勞倫和瑪洛麗·梅德韋爾攝影師：Tamara Reynolds（彭博市場）麥德韋爾一家是對Airbnb短租的不滿情緒日益增長的一部分，因為他們聲稱這些短租導致全年居民無法承受房價；一些城市，包括納什維爾，正在考慮或實施限制措施。這種可能的打擊對那些依賴每晚租金來出售或償還抵押貸款的人構成風險。 Airbnb公司表示正在與政府合作尋找解決美國經濟適用房危機的辦法；該公司引用研究結果顯示，其短期租賃在田納西州的農村創造了數千個就業崗位，併為州和地方税收帶來了數百萬美元。這裏的人們想知道這一切將如何結束。以前也曾出現過繁榮和蕭條。山火在這裏是一個長期的威脅。不斷上漲的汽油價格可能會導致許多人質疑是否要長途駕車去露營和釣魚。

在早上的Zoom演示結束後，卡爾斯摒棄了這些擔憂，她説她的抵押貸款公司及其客户一定會因斯莫基山的持續受歡迎而蓬勃發展。在她的價值80000美元的SUV上，她正在一條山路上轉彎，仍在聽着BiggerPockets的主持人和他們的嘉賓們講述房地產財富的故事。“即使經濟崩潰，人們仍會在這裏度假，”她説。“無論你的家庭是否負債，大多數人都必須度假，以免發瘋。他們會用信用卡支付。”

Gopal為彭博報道房地產新聞，駐波士頓分社。

2000萬億美元的美國商業房地產市場的洗牌一直被推遲，原因很簡單：沒有人能夠準確估計房地產的價值。更關鍵的是，很少有人願意這麼做。

自新冠疫情顛覆了全球房地產的使用以來，放貸人幾乎沒有動力對被飆升利率擠壓的借款人採取強硬措施，並承擔已貶值的貸款。交易陷入停滯，潛在賣家不願以低價拋售建築物，這種結果讓他們假裝沒有發生根本性的變化。