紐約市應該在哪裏增加更多住房-彭博社

埃裏克·亞當斯在2021年10月21日在紐約市參加Summit One Vanderbilt觀景台的盛大開幕式。

攝影師：Jeenah Moon/Bloomberg

紐約市的住房危機已經持續了很長時間，很容易忘記問題的解決方式可以是多麼直截了當。市場租金的快速上漲並非自然現象。當價格上漲時，我們理解到供應跟不上需求。當長期內供應未能跟上需求時，通常表明政府的重手正在阻礙。

在紐約市，住房需求已經超過供應六十年。1960年代發生了什麼事情改變了一切？

簡而言之：分區和過度管制。

一個重大的發展是1961年生效的一項新的且更為嚴格的分區法令。當時的市長羅伯特·F·瓦格納和他的顧問們認為由於郊區的增長，城市將需要更少的住房。這一錯誤判斷被州級的租金管制擴大所加劇。租金控制鼓勵現有居民留在原地，將更多需求轉移到日益減少的新住房供應上。

在同一時期，市和州還加大了改變分區以允許更多住房的難度。程序性的“改革”引入了環境審查和一個充滿否決點和機會讓住房充裕的當地居民猛烈抗議鄰里變化並阻止新移民進入的磨難多步驟批准流程。

自那時以來，儘管一些市長斷斷續續嘗試建造更多住房單位，但年度新住房單位竣工數從1963年的6萬套從未達到一半。例如，前市長比爾·德布拉西奧的住房計劃大大增加了住房補貼支出。與此同時，他通過對新建築的部分低收入單位施加基本無法實施的要求，阻止了私人投資住房。德布拉西奧甚至受到他的同僚進步人士的批評，因為他將可負擔得起的住房集中在貧困社區，並讓更富裕的地區保留幾十年前的限制性分區。

現任市長埃裏克·亞當斯似乎明白這種情況需要改變。他提出的預算並沒有將大量新資金投入補貼住房，這一立場在通過的預算中得以維持，這讓市議會的一些進步人士感到不快。他的住房計劃提出了重要的分區改革，包括允許創新型住房單位，並取消新住宅建築提供露天停車場的要求。

但亞當斯需要做更多。他的第一步之一應該是找到適合建造更多住房的地區的艱鉅任務。為了指導這一努力，市長亞當斯應該瞄準富裕社區，這些社區有很大的潛力在未開發的場地上增加新的住房，而無需公共補貼。在新報告中，我們為曼哈頓研究所確定了一些這樣的地區。

這六個社區地區中——在全市共59個社區地區中——據美國人口普查局稱，在2020年之前的十年裏幾乎沒有增加住房。而且所有這些地區相對富裕，按人均收入計算處於前40%。它們包括布朗克斯社區第8區（裏弗代爾和金斯布里奇）、布魯克林社區第10和第15區（分別是貝嶺和希普斯黑德灣）、曼哈頓社區第8區（上東區）、皇后區社區第6區（森林山）和史泰登島社區第2區（中島）。

這些社區充滿了綠樹成蔭的社區，有精心維護的小房屋和公寓——居民們會反對亞當斯提出重新開發這些街區的任何提議。但我們的報告發現他並不需要這樣做。這些地區之所以吸引人，正是因為它們擁有可以開發的場地，而不會威脅到它們的特色。

在裏弗代爾、希普斯黑德灣和森林山，我們發現低層商業建築，交通便利，市場力量通常會將其轉變為公寓，但受限制的區域規劃卻保留了它們。貝嶺也有輕度開發的、曾經是工業區的地區，緊鄰地鐵站。在史泰登島，我們看到有着廣闊停車場的購物中心，可以在不威脅當地魅力的情況下增加住房。在上東區，區域規劃規則與租金管制結合起來，阻礙了市政府在其中一個最富裕的社區之一用高層公寓滿足住房需求的計劃。總的來説，成千上萬的新單元可以建造，而不會破壞這些社區吸引人的特質。限制性的區域規劃是唯一阻礙的力量。

這些住房機會為何如此誘人並不神秘。幾十年來，城市領導人一直讓反住房活動人士指導政策，因為他們需要這些社區的選民支持以及選舉官員的立法支持。

但亞當斯有望改變這種局面。他的選民基本上在這些地區之外，對在分配增長負擔方面公平的要求在後來的德布拉西奧時期是響亮而明確的。規劃在城市的控制之下。批准過程既昂貴又耗時，但亞當斯的前任已成功地通過談判來通過雄心勃勃的區劃變更，他也可以做到。如果亞當斯能在市議會上組建起正確的支持聯盟，他就有一個真正的機會在60多年來以前所未見的方式緩解城市的住房緊縮。

— Eric Kober是曼哈頓研究所的高級研究員，曾任紐約市規劃部住房、經濟和基礎設施規劃主任。