香港破碎的億萬富翁工廠顯示城市失去了步伐 - 彭博社

Venus Feng, Shawna Kwan

照片拼貼：斯蒂芬·戴維森，蓋蒂（3）1996年，香港歷史性迴歸中國前一年，來自英國殖民地的兩位地產大亨 — 李兆基 和 李嘉誠 — 首次闖入了世界前十大富豪名單。 25年後，這個獨傢俱樂部再也沒有來自這座城市的人，顯示這個地區未能跟上財富創造的步伐。

儘管被譽為世界上最 自由 的市場之一，但在過去25年裏，香港幾乎沒有看到任何新的本土億萬富翁進入世界前 500，除了一小部分人，包括李的兒子和一些持有本地身份證的內地企業家在香港以外經營業務。

李兆基攝影師：華南早報/南華早報/蓋蒂圖片社部分原因是由於房地產在香港 3680億美元 經濟中繼續發揮的特殊作用。根據殖民地時代的政策，幾十年來，政府一直嚴重依賴向出價最高的競標者 — 一小部分深口袋的大亨 — 出售土地來獲取大部分收入。這種做法在1997年以來的北京統治下得到了進一步加強，通過允許同一小羣體主導零售和基礎設施等其他經濟領域，限制了競爭。

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自1996年以來財富不斷增長的九旬富豪李氏和李氏仍然領導着香港的富人，其中近70%擁有房地產業務。另一個值得注意的跡象是，2022年與1997年幾乎相同的開發商家族名列該市富豪榜首。根據彭博億萬富翁指數，他們的平均年齡約為70歲，僅次於意大利和印度。

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香港未能創造新財富，與傑夫·貝索斯、埃隆·馬斯克和馬雲等鉅富的出現形成鮮明對比，後者都是全球科技革命的產物，而這場革命在很大程度上繞過了這座城市。這也凸顯了該地區在探索新的增長引擎方面的困難，因為它遠遠落後於區域競爭對手新加坡，後者已經成功地將自己重新塑造為Sea Ltd.和Grab Holdings Ltd.等成功初創企業的中心。

與此同時，隨着北京日益加強的控制，香港作為亞洲金融中心的地位以及其成為“世界城市”的願望受到質疑。

財富屬性

香港在其前十大最富有人士中，與其他地區相比，與房地產有關的億萬富翁更多

來源：彭博億萬富翁指數，截至6月24日，每個地區的前十大最富有人士

“我們需要改變思維方式，更多地考慮這座城市未來的競爭力和向上流動性”，香港大學經濟學教授、香港最低工資委員會顧問、香港貨幣管理局貨幣小組委員Heiwai Tang表示。

對於64歲的李家超來説，他將在香港迴歸中國25週年紀念日當天接任第五任特別行政區行政長官，面臨着多重挑戰。

李家超攝影師：Paul Yeung/彭博這位前警察得到了中國國家主席習近平的支持，承諾將香港打造成一個創新中心，以減少其對金融和房地產的依賴。他還承諾解決住房危機，這是世界上最不可負擔的市場，北京指責這一市場是2019年有時暴力的親民主抗議活動的原因。

儘管李的四位前任都曾試圖改善生活水平，但在這座以其“牢籠”或“棺材”住所——100平方英尺的疊牀空間——以及在高檔社區以超過1.1億美元銷售的豪宅而臭名昭著的城市中，很少有提案取得成功。

香港一所謂的“棺材”住宅內的居民。攝影師：Paul Yeung/Bloomberg問題在於香港稀缺的土地資源。僅有四分之一 的區域適合住宅和商業開發。

儘管房地產並未列為對城市國內生產總值有貢獻的類別，但政府與這個行業有着深厚的聯繫。土地溢價和印花税佔了國庫總收入的三分之一收入。這反過來使得香港的740萬居民能夠享受到一些最好的公共基礎設施，同時幫助保持所得税率限制在17%。資本收益、股息、銷售或遺產均不徵收税款。

稀缺土地

僅有約四分之一的香港土地用於城市發展，總土地面積僅有10%被用於住宅、商業和工業用途

資料來源：規劃署（2020年）

自1997年以來，香港的房價上漲了134%，從2003年的最低點起增長了五倍，根據中原地產中原城市月度指數，房價增長超過了家庭收入的增長。連續12年，香港一直被評為“最不可負擔的城市”。

“香港的房地產問題是導致收入不平等惡化的關鍵因素，也是缺乏創新的原因，”Natixis SA亞太區首席經濟學家Alicia Garcia Herrero説道。“政府本身依賴於土地拍賣所得的收入，因此不希望看到房價下降。”

房地產一直是香港一些傳奇的由貧窮到富有的故事的核心。

93歲的李嘉誠通過在這座城市進行一系列及時的房地產投資鞏固了他的財富，在20世紀40年代二戰難民逃離大陸後定居在這裏。因其商業頭腦而在本地被譽為“超人”，他建立了一個涵蓋廣泛的跨國企業，現由他的兒子李澤鉅管理。他的小兒子李澤楷脱離家族建立了自己的帝國，淨資產約為51億美元。

李嘉誠攝影師：Calvin Sit/Bloomberg香港的傳統開發商成功地抵禦了來自內地的競爭對手的壟斷權力。內地同行如中國恒大集團和佳兆業集團在過去五年裏積極進軍這座城市，但債務危機迫使他們將大部分項目出售給本地家族。

這座城市最大的建築商背後的五大最富有家族 — 新鴻基地產有限公司， 長江實業集團有限公司， 新世界發展有限公司， 恆基兆業地產有限公司和 會德豐地產有限公司 — 已經積累了總共1250億美元的財富，相當於這座城市國內生產總值的三分之一。長和地產、新鴻基和新世界的代表拒絕置評，而其他人則未回覆要求評論的電子郵件。

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自由放任政策使得像李嘉誠這樣的大亨在香港迴歸前作為一個製造業基地和穩定中產階級的時候運作良好。然而，隨着中國崛起為世界工廠，這座城市轉向金融。製造商開始消失在這個地區，而開發商則進軍基礎設施、零售、電信和能源領域，限制了其他人的機會。與此同時，高昂的租金也阻礙了初創企業和新創業的發展。

最不可負擔的城市

香港房價增長超過了家庭收入增長

來源：香港政府統計處，中原地產中原城市月度指數

注：自1996年底以來的變化

“當許多外國公司來到香港時，他們發現辦公室總是昂貴的，”Colliers International Group Inc.的董事總經理CK Lau説道，他在上世紀80年代開始從事房地產估值工作。“因此，結果是我們的競爭力在多年來下降，而人們並沒有足夠意識到這一點。”

除了財富，這些大亨幾十年來還積累了相當大的政治影響力，與北京關係密切。作為選舉團成員，他們每隔幾年幫助選擇香港的行政長官。這些聯繫最近經歷了嚴峻考驗：在前英國殖民地實施了一部全面的國家安全法，以撲滅所有親民主運動的殘餘；習近平的共同繁榮運動；以及他對中國科技和房地產企業的嚴厲打擊。

開發者們現在正在努力保持相關性，表明他們比以往更忠於北京。許多人變得更加慈善，捐贈土地和資源用於過渡性住房，呼應政府幫助年輕人攀登社會階梯的承諾。

一些地產大亨也在試圖重塑香港的商業格局。最近的一個例子是本地納斯達克上市的生物科技獨角獸Prenetics Global Ltd.，由新世界的鄭志剛支持。這位地產繼承人通過他的特殊目的收購公司幫助了它的上市。

技術人員在香港的一家Prenetics實驗室處理Covid-19測試。攝影師：Roy Liu/Bloomberg但香港未來的轉型可能需要遠遠不止一個成功的上市來趕上新加坡。

五月無人競選當選，幾乎所有地產大亨都熱情支持李的候選，李表示過度依賴房地產可能對城市的未來有害。在他的核心政策中，他概述了加快發展成為一個創新和技術中心的必要性，最終與包括深圳在內的大灣區的樞紐建立聯繫。

“在一個城市擁有富人並沒有什麼不好，”香港大學的唐教授説。“我希望看到更多年輕人有更好的就業前景，對於城市的發展來説，讓新經濟活動中的年輕企業家在前十名中輪換也不是件壞事。”